一、调查区域概况
自全国房地产市场调控以来，长沙市因限房价竞地价政策，一手房价因持续调控处于低位，导致一二手房市场价格严重倒挂，同区域内位置相近、配套相同的新房比周边二手房单价相差几千元。由于此前政策限制主要集中于新房，二手房市场在调控空窗期发展迅速，二手房价持续上升。由于增长过快，终于也迎来了对二手房市场的调控政策。
6月25号作为全国最严调控政策之一的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》发布，通知规定市外迁入的户籍家庭(退伍转业、家庭随军落户的除外)，落户满一年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税(或社会保险)，在限购区域内限购一套商品住房。在本市稳定就业且无住房的非本市户籍家庭，连续缴纳24个月个人所得税(或社会保险)，在限购区域内限购一套商品住房。6.25新政出台之后，大部分人购房资格受限，原本有购房置业计划的人群面临新政不得不改变原有置业计划。有资格购房的由于新房价格具有明显优势都会优先考虑新房，该政策一出台，给二手房市场带来不小的冲击。
4月11日，湖南省财政厅、国家税务总局湖南省税务局、湖南省住房和城乡建设厅印发了《关于调整长沙市第二套住房交易环节契税政策的通知》（湘财税[]9号），停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策，即对个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。该通知自4月22日起执行。这一政策是6.25最严调控政策的加码，税收优惠中止将进一步增加购房的成本。
二、调查情况
为了了解二手房市场现有的销售状况，我们通过实地走访、电话调查、网络数据整理等方式去了解各楼盘降价情况。
通过调查，各区楼盘均有不同程度的降价。其中降价幅度最大的楼盘有以下分别是开福区的君悦香邸、长沙县的湘绣城和岳麓区的旭辉藏郡。
滨江君悦香邸，位于开福区伍家岭路19号，建成于，距离一号线北辰三角洲站直线距离约500米，位于北辰三角洲板块的君悦香邸周边居住聚集度高，配套完善。根据链家网公布的成交数据，5月－6月成交价普遍在13000-14500之间，而从1月开始，君悦香邸的成交价普遍在11700-12400浮动，降价幅度2000元左右。
君悦香邸小区环境图
位于长沙县开元西路1号的湘绣城建成于，距离在建的三号线湘龙站直线距离约800米，未来升值潜力较大。根据链家网公布的数据，6月7号湘绣城一套精装房源挂牌仅3天时间就以7214元/平米的单价成交，而到上半年，湘绣城一套挂牌单价5312元/平米的精装房源，挂牌时间三个月内虽有17人关注，但仅一次带看，其他房源挂牌价普遍在5300-6900间，几乎无人关注，也没有任何带看数据。半年时间里，湘绣城降价明显。
湘绣城小区环境图
旭辉藏郡，位于长沙市岳麓区茶子山中路318号的建于，距离长郡双语实验中学直线距离约300米。带长郡双语实验中学学位的旭辉藏郡一直备受青睐。据新环境经纪人介绍，6月中旬旭辉藏郡的成交价均在16000-16500左右，但到6月，旭辉藏郡的成交价一路走低，6月中旬新环境门店成交的一套旭辉藏郡精装三房成交价仅14200，降价幅度2000元左右，，降幅12%左右。
旭辉藏郡小区环境图
除了以上三个降价格外明显的楼盘，其它楼盘价格均有不同程度的降幅，降价幅度在500-2000元/平米不等，具体情况见下表：
三、总结
通过实地调查，目前二手房住宅诚心出售的卖家一般挂牌价都有不同程度的下降，房源的的带看量都大幅下降，有些不降挂牌价的基本都是有价无市，二手房市场开始变成买方市场。买家在购房过程中议价空间增大，实际成交价和市场普遍报盘价差距较大。二手房整体成交量明显萎缩。
虽然各个楼盘均有不同幅度的降价，但从数据不难看出，临市中心、近地铁口或者带较好学校学位的楼盘降价幅度会明显低于其他楼盘，尤其是优质学区的楼盘抗降的优势明显，基本维持不降或者微降。而其他位置一般和楼盘品质一般的非热点小区，若要成交将要大幅降价，而且交易时间明显延长。
究其原因，主要是受6.25调控政策的影响，有资格购买二手房的买家数量锐减，导致市场供求关系发生逆转，二手房交易转淡并降价。另外在严格的限购政策之下，那些想买房而没有购房资格的客户有了新的选择途径，即走法院拍卖途径，因为法院执行拍卖的房源目前的政策可不受资格限制，如今成为一种新的热门选择。从法拍网的成交数据来看，法拍房的成交价高于地产中介成交价格。
随着调控政策的深入，长沙市住宅市场从过热回归冷静，到上半年二手房市场的回落，都是“房住不炒”调控政策的成效。二手房市场出现回落，而上半年新房调控价格有明显上升（从去年最高毛坯限价9970元/平方米到上半年最高住宅毛坯限价129000元/平方米）。新房和二手房的价格差异在缩小，二手房可能迎来有新的契机，但若政策基本面不松动，二手房市场发生大逆转的可能性不大。（国策技术肖海蓉）
本文由国策机构原创，若需引用及转载，请注明文章来源及作者。
亲爱的读者，为了不错过国策的每一篇文章，掌握楼市动态。建议您按照以下动图的方法，将【国策评估】设为星标。
1、国策视点||推行业“三旧改造”，促估价高质量发展
2、国策视点||征收、棚改及城市更新中的高质量估价服务
3、国策论坛||中国主要城市住房价格整体水平如何？哪些城市楼市风险大？答案来啦！
4、国策招聘‖我们需要热爱生活的人
5、国策播报||国策机构董事长骆晓鸿先生在《快速变迁下的人力资源管理新问题》论坛上的讲话
