随着这些年房价不断上涨，普通人购房越来越吃力。假如一个家庭月收入8000元，除去子女教育和各项生活开支，每个月只能余3000元，一年就只能存4万不到。你所在城市的房价10000元/平方米，100平米就是100万，也就是说，按照你现在的收入水平，需要25年才能全款购房。
好在可以用按揭贷款购房，在购房刚开始的3-5年，压力相对大些，随着收入水平提高，还贷压力也会逐步减小，如果事业平步青云的话，说不定还能提前还贷。当然，这仅仅是从刚需居住的角度来看待问题，实际上，我们在购房时，还要考虑另一个比较现实的问题，一套房子对大多数人来说，不会居住一辈子，未来需要面对房子转手的情况。那么，我们就需要在购房时就要关注这个问题，而不是等转手时才发现自己的房子价值比别人差那么多！
在房子选择上，我们可以从一些“老手”的做法中得到启示。李嘉诚早在上个世纪50年代就进入房地产，经验之老道，无出其右。他提出了经典的“地段”理论，让自己也获得了亿万家财。无独有偶，潘石屹作为早期一批从事房地产开发的大佬，对地段要求也比较高，比如他在国内的“8大核心金刚”物业，均是城市的核心地段。按照他的话说，随便一栋楼就能卖上大几十亿。两位大佬在房产开发投资选择上，都特别注重“地段”，无疑是获得成功的关键砝码。不过，如果我们把这个“地段”仅仅理解为位置，那就大错特错了。
就住宅来讲，一套房子的价值高低与位置、户型、周边配套、交通、物业均紧密相关。所以，我们在买房时，均需要综合全面考虑。有人说，那样的话，是不是也太难了，而且我们很多门外人也不懂，如何去识别呢？其实，这叫“难者不会，会者不难”。我们总结梳理了一下，如果买房时能做到“远4近3”，那么，你的房子保值增值潜力将会脱颖而出，下面具体来看看内容。
“远4”房子
远离居住环境差的房子。在城市化的前半段，我们首先是解决有没有房子问题，特别是面对不低的房价，我们选房的一个基础就是买得起，一般也不允许对居住环境挑三拣四。但未来一定不是这样，这是由人们收入水平提高以及对生活品质要求提高所决定的。所谓的“差环境”，主要包括噪音污染、空气污染，如房子应远离高架桥、轨道交通经过处、主干道，居住过的人应该知道，汽车尾气、灰尘、噪音等往往影响到人的身心健康。随着人们对健康的重视程度越来越高，居住环境差的房子会越来越没市场。
远离房龄过于大的房子。老房子固然有一些优势，比如周边商业配套成熟，生活较方便。但从经济角度看，老房子有两大通病，一是房龄超过，一般银行就会拒贷，如果你想转手就不那么容易了；二是老房子一般位于闹市区，很多房主都把房子出租出去，人员群体复杂，居住体验较差。即使未来可能面临拆迁，但政策多变，未必就能赚钱。所以，过于老旧的房子价格往往比同地段房子便宜不少。
远离户型奇葩的房子。关注房价的人一般会发现一种现象，明明A小区地段位置非常好，但价格就是比周边低出30%-40%，是品质不好吗？不是，是物业不好吗？也不是，卖过这个小区二手房的人会告诉你，主要是这个小区的户型大多都不好。在未来以居住舒适度为取向的时代，谁会愿意以花同样多的钱而去买一个居住舒适度不高的房子？所以，很少人买、卖不出好价也是自然而然。奇葩户型一般包括：拐角户型、大饼户型、手枪户型、锯齿式户型、刀把户型、跑道户型等等。
远离楼层过高的房子。为提高土地利用率，我们的住宅是越盖越高，现在城市里，二三十层的住宅随处可见，四五十层也时有出现。高层住宅都会面临几个共同的问题，比如设备老化维修问题，高层消防救援问题等等，在新建房的一二十年里，一般都不会有多大问题，毕竟还有维修基金支持，如果时间再往后，费用花光了，要各家各户出钱维修也是一大难题。加之随着时间推移，大楼老化也容易出现消防问题，如果再遇到物业管理不规范，消防救援就是一个大难题。按照现在大多数城市消防救援的高度算（包括云梯），最好也不要超过17-20层。所以，楼层过高的房子，未来可能面临转手难题。
“近3”房子
靠近优质中小学的房子。按照教育专家预测，未来，中国的教育市场还会以30%左右的速度增长，将超过包括房地产在内的任何行业。实际上也是如此，现在人们越来越重视孩子的教育，省吃俭用也要把钱花在孩子的各种培训和补习班上，谁也不愿意孩子输在起跑线上。所以，“再穷不能穷教育”已在大多数的家长们身上得到体现。此外，我们的城市化率目前才60%，还有10%-20%的发展空间，还会有不少农村人进入到城市，优质教育仍然会比较抢手。因此，未来，即使其他房子不那么有增长价值，但拥有好学区的房子增值能力仍然强劲。
靠近休闲场所和城市公园的房子。未来，也是一个物质和精神同步增长的时代，随着人们生活水平提高，对休闲提出了更多需求。比如亲近大自然需要，对绿化、山、水等自然景观需求是人的本能需求。休闲生活也是一种非常好的放松方式，比如当人们看到大面积的草坪，大型雕塑、喷泉等等，都会产生一种愉悦的心情。而且随着老龄社会到来，一些自带健身设施的休闲公园更会受到人们的喜爱。未来，靠近这些公园附近的房子，更是城市中难得的稀缺资源。
靠近轨道交通站的房子。世界那么大，但交通可以缩短这种距离，在一个区域和城市更是如此，通过修建地铁，让我们拥挤的城市变得畅通无阻，更让我们年轻人准时上班成为现实。随着房价越来越高，我们不少人把房子买在了更远的区域，有地铁站的房子无疑成为了优选项。所谓“地铁一响，黄金万两”，也充分说明地铁房的价值。此外，现在不少城市针对老年人也有地铁出行的优惠办理，地铁成为很多老年人出行的优选交通工具。随着老年人越来越多，地铁房子也会越来越受欢迎。
总而言之，如果我们在买房时，能做到上面提到的“远4近3”法则，一般也不会差到哪里去。当然，即使我们现在既有的房子，也可能随着城市规划而变化，比如以前没高架，未来可能有，以前没好学校，未来也可能有。所以，我们也需要对城市规划进行了解，以便提前做出预判。以上，就是房君对李嘉诚等大佬 的“地段”理论理解，您有什么想说的吗？欢迎留言。
