北京未来科技城及其所在的北七家镇,是“中关村国家自主创新示范区”扩围后的核心区之一。4月,未来科技城正式更名为未来科学城。
一字之差的背后,意味着未来科学城覆盖的范围对本区域产生的影响是非常大的。它彰显的是宏伟的蓝图带着未来已来的气势,戳动着购房者、投资客的钱袋子。
在这样的趋势下,被迅速炒得火热的未来科学城,新盘迭出,价格也从最初的3万+一路飙升到6万+。即使是在限购的情况下,这些楼盘的热度依旧不减。其中,不乏未来金茂府、融尚未来、国瑞熙墅、华润未来城市等。
今天,北哥要探盘的是——华润未来城市。
据北哥了解,未来科学城附近的楼盘在上个月的销售评比中,华润未来城市妥妥的稳居第一宝座。
究其最主要的原因,北哥认为多半因为大家购买的是“未来”。
没错,和未来科学城相呼应,华润的项目叫未来城市。既然科学城可以未来,那么华润也要跟着未来。这“未来”,一方面是未来的“硅谷”,另一方面是未来的“升值”。
自“未来科技城”更名为“未来科学城”后,定位也由央企人才创新创业基地向全国科创中心主平台转变,吸纳众多央企驻足,共享协同创新资源,打造世界一流的科技中心,树立起创建中国“硅谷”的蓝图。
不得不说,未来科学城的“硅谷”蓝图,这个饼画的的确够大!
但是,不管这张饼画的有多大,对于一个集住宅,商业和写字楼于一体的多元化复合型混搭社区来说,华润未来城市显然是没有“未来”,没有“升值”,没有“钱”途的。
首先,我们先来一起了解华润未来城市这个项目。
华润未来城市地处未来科学城板块,是由华润置地和北京未来科学城发展集团联合打造。项目总建面约70万平米,住宅部分占地面积13.4万平,建筑面积46.8万平米,绿化率高达30%,容积率3.5,户型分为95-205平米不等。单价6.8万/平米,目前只有118和131户型在售。
总体来看,华润项目算是未来科学城在售的最大的带较多住宅的综合体项目。
从交通配套来看,虽然规划了地铁17号线和 13 号线 A 段,但这两条线路都要到底试运营。如果是自驾,可以走北五环、机场高速、立汤路等,15 分钟到达望京西;通过京承高速,25 分钟直抵三环太阳宫桥等。可以看出,交通的不便利性,对于没车一族来说是极不友好的。
从商业配套来看,华润未来城市自身拥有 2 万平米的国际主题商街,主要集餐饮、娱乐、休闲等于一体,分为智慧生活街区和美食体验街区。开车10—15分钟,即可到达龙德广场、翠微百货等商场。向东开车15分钟,可达中粮祥云小镇、顺义奥特莱斯。前提是有车。
从教育配套来看,未来科学城内将规划建设6所北师大公立学校,1所十一学校,1所国际学校,北师大幼儿园、 北师大实验小学、亚太实验学校,构建了从幼儿园到高中的一站式优质教育体系。
从医疗配套来看,项目距离北京清华长庚医院、友谊医院顺义分院等医院,在不堵车的情况下,开车至少要四十分钟。
户型分析
未来城市项目作为智慧产城综合体,国际化现代建筑风格,是未来科学城内新建商品房的代表。项目主打155平四居两厅两卫、167平四居两厅两卫、205平四居两厅三卫这三种户型。
155平米户型图
167平米户型图
205平米户型图
整体来看,华润未来城市这三个主打户型,整体格局都是南北通透。卧室在两边,中间是客厅和餐厅,格局整体感观非常舒适。只是,这三个户型的厨房都特别大,呈一字型的布局,显得特别长,有点浪费面积。
为什么说华润未来城市没有“未来”,没有“升值”,没有“钱”途?
北哥认为原因在于以下几点:
1、从项目自身来说,华润未来城市是一个商住混合的小区,居住品质够不上改善,未来的居住氛围也会很差劲。进而影响人们的生活,必然也会影响其升值空间。有印象的朋友,一定记得北哥在上篇文章说到过老潘的建外soho,它如今的下场就是活生生的例证。
2、容积率高达3.5,这小区得有多拥挤。出门散个步,看到的都是密密麻麻的房子,人的心情都会变得莫名不好。北哥曾不止一次的说过,容积率越高,产品类型越多的小区,奇葩户型也会越多,更别谈居住舒适度了。
3、目前,华润未来城市的售价虽然远远高于南五环外的亦庄,但区域内的生活配套和产业成熟度、人气等,远不如亦庄。它的价格能卖到那么高,凭借的还是城北的溢价。
因为北京人一向以城北为上风上水之地,加上高科技人才也在城北。但跟未来科学城西侧的永丰中关村产业基地相比,华润又似乎降了一个等级。毕竟永丰基地属于海淀,大型IT互联网企业云集。
4、未来科学城主要是国企研究总部所在地,活力不足,人气也不足。因为新能源、新材料以及核心技术并不在国企手上,所以对相关产业链的吸引也不足。虽然有保利的未来大都汇,但商业氛围短期也难以起来。
5、北哥记得未来科技城最初的规划是在,如今9年时间已然过去,北哥还没见到成型的现状。而华润未来城市所在的楼盘区域,没有人气,配套设施不完善。虽然未来科学城内外已经新建了35条道路,但是目前城内车辆和人烟相对比较稀少。
总体来看,未来科学城的建设要在以后才能初见成效。想要真正的发展成熟,最少还需要时间。然而这其中又存在着太多的政策风险。
那么,当下买房,到底应该怎么买?
其实,要北哥说,买房针对的是实实在在的当下,而不是虚无缥缈的未来。如果一个房子,周围已经有了成熟的地段和配套,那这就是值得你买的房子。
但像华润未来城市的房子,显然就是最不应该买的房子。如果不幸你已经买了,那关于未来科学城的成熟配套,你就要做好等很久的准备。