【文旅休闲业态如何引爆度假旅游目的地研讨会第5季】北京站
邀请到
知学学院核心导师 赛博文旅 / 谢翅
分享主题：
文旅项目的商业街区顶层设计分享
景区商业街场景打造及业态布局
商业街区的体系构建方法与运营模式
一直以来，景区的开发与升值过程中总是离不开商业活动的活跃身影，特别是对于古城镇或历史人文景区而言，商业业态的合理布局更是其生命力之所在。
我们知道，此类景区往往由其建筑、街区、文化、环境等基础要素构成，但使景区焕发生机与活力的关键点却在于与其相生相融的商业业态。
案列分析：
一、大连中央大道：12个文化创意空间区
中央大道旅游文化购物中心由大连永嘉集团投资开发，建设用地10万平方米，总商业面积40万平方米，总投资40亿元。
中央大道采用开放性设计，将游轮、码头、海洋等元素引入购物中心，利用多重空间组合，极大地提升了消费者的体验感，置身其中，如同身处旅游胜地。
该项目倾巨资打造了国内最长室内高空玻璃彩虹桥、国内最大室内悬空中央舞台、大连唯一的国际标准真冰赛场、国内最大的室内LED天幕以及美国原版梦露雕像等10大特色景点、12个创意空间区，是集“旅游、文化、商业”为核心功能的超大型、全业态、全客群的一站式休闲体验购物中心。它不仅承担着“大连第一城市综合体”的使命，还承载着作为大连城市地标建筑艺术的名片。
1.业态功能组合
中央大道旅游文化购物中心，是城市中心型Shopping Mall，倡导时尚生活。项目建筑长度450米，宽28米，高32米，内置2个环岛和3个文化中心广场。项目规划共8层，划分为旅游、文化、购物、餐饮、运动、休闲、娱乐7大业态。
2.文化业态解读
该项目以文化为核心，倾巨资打造了国内最长室内高空玻璃彩虹桥、国内最大室内悬空中央舞台、大连唯一的国际标准真冰赛场、国内最大的室内LED天幕以及美国原版梦露雕像等12个文化创意空间区和10大特色景点。
玛丽莲·梦露雕像
3.运营策略解析
二、楚河汉街：8大文化项目，5大历史名人广场
楚河汉街是武汉中央文化区的一部分，总长1.5公里，是目前中国最长的城市商业步行街，(也是世界最长的商业步行街），主体采用民国建筑风格，汉街因楚河而生，沿南岸而建，拥有中国最丰富的商业内容，最多的时尚流行品牌，集合世界顶级文化项目，创造六个中国之最，被誉为“中国第一商业街”。
汉街的规划设计、建筑特色、招商品牌以文化为核心，突出文化特色，引进大量文化品牌，其中包括一批世界级文化项目，如世界顶级的演艺剧场、世界唯一的室内电影文化主题公园等，使汉街成为中国最具文化品位的商业步行街。
项目由楚河与汉街组成。汉街步行街总长1500米，楚河全长2.2公里，是国务院批准的武汉市“六湖连通水网治理工程”的首个工程。
1.业态组合
楚河汉街在业态布局上分为文化业态和商业业态。文化业态包含五大名人广场、剧场、电影院、蜡像馆等；商业业态划分为A区、B区、C区，涵盖餐饮、零售等中高等品牌，满足不同层次消费者需求。
文化业态布局
楚河汉街建筑布局总体呈“一”字形，以名人广场为节点，通过风格各异的商业步行街连接而成，起于屈原广场，终于太极广场，广场与广场之间通过不同建筑风格及剧场、电影院、蜡像馆等不同经营业态的商业街连贯而成，风格的不同、业态的差异，给人一种持续新鲜的感觉。
2.文化业态解读
项目围绕楚河汉街设置了八大文化项目，分别是剧场、电影城、电影文化公园、名人广场、大戏台、蜡像馆、文华书城、画廊，实现以文化产业带动商业发展，打造世界文化新品牌。
汉秀剧场
汉街大戏台
3.运营策略分析
三、诚品书店：以文化为核心，创复合经营模式
诚品书店1989年由台北仁爱路圆环创办第一家开始，本着人文、艺术、创意、生活的初衷，发展为今日以文化创意为核心的复合式经营模式。
创始之初，诚品以书店为品牌核心，营运范畴已逐步扩展至画廊、出版、展演活动、艺文空间和课程、文创商品，以及捷运站、医院、学校等各类型特殊通路之经营，并延伸至商场开发经营和专业物流中心建置等专业，诚品书店现在已成为台湾文化创意产业的代表。
1.业态功能组合
台北信义店是诚品旗舰店，定位为“阅读博物馆”。信义店1月1日开业，与台北101大厦正对面。整个商场面积营业面积2.48万㎡，地上6层，地下2层。其中书店位于2-4楼，面积占了1万㎡，其余则是商场零售、餐饮美食、儿童天地等。
1）经营模式
采取融合品位百货商场与生活博物馆的形态，及“店中店”的设计与管理方式。
2）业态组合
集图书、服装、时尚、生活、美食为一体的复合式阅读主题购物中心。
信义诚品书店各楼层业态分布
2.项目运营分析
1989年3月，诚品书店创始人吴清友先生创立了以建筑、艺术书籍为主的诚品书店。1991年扩大营业，综合书区、艺文空间与画廊的组合，建立了台湾书店经营的里程碑。
诚品的图书销售业务不盈利，只占诚品总营收的三成左右，但诚品注重室内设计、图书选择、品牌塑造、氛围营造，这一切的坚持与努力使得诚品成为台湾地区的文化地标。
诚品书店信义店盈利模式
四、新加坡新达城：文化业态划分为6大功能板块
新达城购物中心是怡丰城开幕前，新加坡最大的购物中心。占地8.4万平方米，分走廊（高级精品店）、热带（生活居家产品和服务）、娱乐中心（法国超市家乐福）和喷泉平台（餐厅、酒吧和美食店）四个主题区。
新加坡新达城综合开发项目，建筑面积65 万平方米，包括世界项级的新加坡国际会议与展览中心，四栋45层及一栋18层的办公大楼，一栋4层的购物中心，以及财富之泉。
1.业态功能组合
项目规划为一座兼具休闲娱乐、知识交流、商业契机、创新研究的多元化环境的“城中之城”。在整体业态规划中，购物占比20%，酒店占比36%，文化/展馆占比4%，办公及其他占比40%。
2.文化业态分析
SICEC（展会文化中心）处于新达城综合体中，周边配套齐全，占地面积10万平方米，有6个功能层面，地下一层有快餐“大食代”，1层为门厅入口，有登记处、询问处、服务台和办公室。
1）SICEC功能规划
SICEC六大功能层面划分为礼堂、展厅、舞会厅、剧院、会议室，其中会议室占据L2-L3层。
2）SICEC自身功能业态占比
3.项目运营分析
五、总结
1.文化主题项目共性分析
2.最受欢迎的文化品类TOP6
注：上表通过对国内外50家知名购物中心引入的文化品牌统计得出。
除此之外，购物中心为了加强与消费者的互动，通常还会引入部分手工作坊、艺工场等，或者项目方开辟创意园地/创意街区等，营造文化艺术氛围，增强文化凝聚力。
如何提升景区商业街的可持续盈利能力和商业价值？场景打造 业态布局 营模式及体系构建方法是关键！
