对于大多数人来说，买房绝对是一件大事儿，攒首付、选位置、签合同……要操心的事还不少。现实中，商品房买卖有一种比较常见的习惯性做法，就是卖方和买方在签订正式的商品房买卖合同之前，双方达成初步意向并已基本确认交易事宜的话，就先签订认购书等预约合同，买方同时交付一定数额的定金，作为后期订立买卖合同的一种担保。
不过，一旦双方后期因各种原因未能签订买卖合同，就极易发生与定金有关的纠纷。
交了定金不想买房了，怎么才能拿回定金？
近日，小卖部遇到了一位咨询者。咨询者看起来想问问题却有些犹豫，在犹豫了一会后，终于开口问小卖部：我交了几万定金后不想买房子了，开发商不愿意退定金，怎么办呢？
小卖部：那你们有签过合同吗？合同里是否明确约定这是定金？
咨询者：签过预售合同，合同里确实约定了定金。
小卖部：如果预售合同里明确了这是“定金”，而不是“订金”或者是其他性质，那么由于你反悔不想买房了，定金是不予退还的。另外，定金最高不能超过合同总价的20%。
咨询者：20%肯定是没超过的。那当时的合同里约定的定金数额写错了，后面又重新写了个补充协议修改了，这有没有问题？
小卖部：那也不影响，以你最后交付的定金数额为准。
咨询者：那不退定金，我去开发商那里抗议行吗？
小卖部：还是协商看看吧，没办法，总之在法律上你后悔不买房了，开发商不退定金是没有问题的。
咨询者：唉，还是太冲动了。
小卖部内心：这也许就是冲动的惩罚吧！
法律规定
商品房预售合同定金纠纷怎么处理呢？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
在上述咨询的问题中，买卖双方在认购书中约定的定金，在性质上应当为“立约定金”、“违约定金”，具有双重属性。根据司法解释的规定，我们可以分情况来看如何处理商品房预售合同的定金纠纷：
如果是当事人一方原因不能订立商品房买卖合同，根据定金罚则，是卖方原因导致的，需要双倍返还定金；是买方原因导致的，交付的定金不退。就像那位咨询者是自己反悔不买房，那么定金就不能返还了。如果存在不可归责于当事人双方的事由导致无法订立买卖合同，就可以要求卖方返还定金。如果双方对未能订立买卖合同都有责任，该怎么办呢？首先呢，参照以上第二点返还定金；然后双方按照各自的过错承担违约责任。认购书的性质
有的人可能会认为，认购书不算合同，所以不太在意。其实，认购书在法律上的性质为“预约合同”，不履行订立合同的义务的话也要承担违约责任。具体规定如下：
“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
商品房买卖领域，预约合同指当事人为在一定期限内订立商品房买卖合同而签订的契约，目的是保证将来双方依约订立买卖特定房屋的正式合同。
此外，还有一种情况。根据《商品房买卖合同司法解释》的第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
小卖部建议
在有明确的购房意向后，大家签订认购书等预售合同时需要谨慎哦！一定要注意看清合同的条款，付了定金之后再反悔不想买就只能像咨询的那位朋友一样接受冲动的后果了。当然，如果是不可归责于双方的原因或是对方原因，就该要求退定金或者双倍返还定金了。
如果想知道更多关于定金的知识，小卖部曾写过一篇文章详细进行了介绍：定金与订金，傻傻分不清楚？
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