【开发商逾期半年仍未交房！周旭亮律师权威解读】观众宁女士与某房地产开发公司签订了《商品房买卖预售合同》，合同也约定了开发商逾期交房承担违约金的具体条款。而现在开发商已逾期半年交房，宁女士想知道，在自己不退房的情况下，有权要求开发商赔偿违约金吗？来听周旭亮律师的解答网页链接
商品房预售合同
法律名家讲堂
商品房预售合同的 21 个审查要点
【说法：签了认购书交了定金，开发商却将房子卖给了别人！“认购书”的效力该如何认定？】
合同的订立
预约
（预约合同有哪些约束力？）
法言俗语
合同与我们的生活密不可分。然而，你是否清楚合同有“预约合同”和“本约合同”之分呢？两者虽仅有一字之差，但形成的权利义务关系和法律后果却截然不同。如果签约时，签成了“预约合同”，那将导致你期望的本合同的目的无法实现。《民法典》首次确定了“预约合同”的法律地位，以下就此知识点做简要阐述。
以案释法
老张预购买一套改善性住房，经过综合考察，选定兴业集团开发的桃源居小区。因楼盘对外销售时，兴业集团尚未取得预售许可证，便与老张签订了《桃源居商品房认购书》。该认购书约定：乙方（老张）预定甲方（兴业集团）开发的桃源居5号楼1单元901室；房屋建筑面积179平方米；认购单价为8800元/平，总价157.52万元，签订正式合同时单价不变：乙方向甲方预缴定金2万元，签订正式合同时再缴付剩余房款，定金转为购房款；在甲方取得《商品房预售许可证》后，双方正式订立《商品房预售合同》。后兴业公司在未通知老张的情况下便将房屋卖予他人。老张诉至法院，请求维护其合法权益。
上述案例中，因兴业集团未取得预售许可证的客观原因，所以双方先行订立了《商品房认购书》，明确约定在兴业集团取得《商品房预售许可证》后，双方再订立合同，该认购书在性质上应认定为预约合同。兴业集团收取的2万元定金为订立商品房买卖合同的担保。兴业集团在取得预售许可后，未履行预约合同约定的缔结合同义务。将房屋另卖他人，侵犯了老张的合法权益，应向老张承担预约合同违约责任，前期收取的定金，适用定金罚则，双倍返还。
法官说法
1.合同存在预约合同和本约合同之分。预约合同是约定将来签订一定合同的合同，核心在于将来一定时期内签订一个新的合同；而本约合同是为履行预约合同而签订的合同，核心在于履行该合同的具体义务。实践中，由于存在事实或法律上的障碍，暂时无法订立本约合同，于是双方先签订预约合同，约定将来再签订正式合同。合同的性质决定着责任的承担，所以实践中要正确区分两种合同。单从合同内容是否完备的角度很难判断是预约还是本约，两者区分的关键在于双方当事人的意思表示，即双方是否有意在将来订立一个新的合同，最终明确双方之间的权利义务关系。
2.在缔约阶段，双方应当明确订立合同的目的，从而选择恰当的合同形式。如果双方权利义务关系明确，履行内容、方式、条件无争议，则应采用本约的形式将合同内容固定下来。如果双方是对未来签订本约合同达成的合意，则应采用预约合同的形式。
3.预约合同的违约责任适用违约责任一般规则，损害赔偿责任范围为违约行为造成的损失，损失数额难以计算的，应在合同当事人签订预约合同可预见的范围内，以损失填补为原则，综合考量违约方过错程度、合理的成本支出、未签订本约合同的原因要件等因素，酌情判定损失数额。对于守约方要求履行本约合同项下具体义务的主张，法院一般不予支持。
《民法典》条文
第四百九十五条 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。
当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
编辑 | 李立宇 来源 | 江必新、张甲天主编《中华人民共和国民法典学习读本》 （人民法院出版社）、山东高法
北京：优化商品住房销售管理 预售资金按证监管 保交付
8月19日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步优化商品住房销售管理的通知》，其中提到，商品住房项目预售许可截止日期为预售方案中确定的房屋交付日期，预售合同中约定的房屋交付日期应与预售方案中确定的交付日期一致。预售许可确需延期的，房地产开发企业可依法向项目所在区房屋行政主管部门书面提出延期申请，延期期限每次不超过6个月，截止日期为不动产首次登记日期。
临沂的朋友们，咱们购房政府补贴的范围，大家一定要注意了，要求还是比较严格的。
时间是9月30日至3月29日（包含起止日），重点是商品房买卖合同网签，备案时间均需要包含在里面。个人或家庭首次购买城中心商品住房，并且名下无住房。
不知道有多少朋友在这个时间段购房的，反正各有利弊吧！有很多人分析明年还能便宜，也有人分析明年可能慢慢回温了。不过这个补贴截止时间到三月。
#临沂头条# #冬日生活打卡季#
【说法：差了5厘米，退了647万余元！】
3月，江苏省南通市的孙女士向某开发商购买当地某楼盘商品房，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。
合同中除了对房屋面积（188.78平方米）、价款（4162599元）、交付条件及手续、房屋质量及保修责任等事项分别作出约定外，还明确约定房屋层高为2.95米，并约定了面积差异的处理方式即按实际面积误差比例多退少补。合同签订后，孙女士按约付清了全部购房款。
1月，在交房验收过程中，孙女士发现房屋实际层高仅为2.9米，相较合同约定“缩水”5厘米，误差比例约为1.695%。
经申请政府信息公开，南通市住房和城乡建设局依法作出《政府信息公开申请答复书》，并附涉事楼栋竣工测量技术报告层高示意图，其上载明涉事房屋层高确为2.9米。
于是，孙女士据此向江苏省南通市崇川区人民法院提起诉讼，主张参照商品房面积差异处理方式，请求法院判令开发商返还层高误差对应比例的购房款70556.05元。
多户业主齐起诉
赔款高达647万余元
法院经审理认为，孙女士已经全额支付购房款，开发商应当按期交付符合合同约定的商品房。案涉房屋实际层高虽符合相关《住宅设计规范》，但低于合同约定层高，属于履行合同义务不符合约定，开发商应承担违约责任。
鉴于双方在合同中并未对层高减少的违约责任作出约定，事后亦未能达成一致，而案涉房屋层高已无法改变，不具备采取补救措施的条件，孙女士要求开发商赔偿损失于法有据。
至于赔偿损失的标准，实际层高的减少致使房屋的可使用空间相应减少，客观上给购房者造成一定损失，孙女士请求参照合同约定的面积差异处理方式确定损失赔偿数额，具有合理性，且于法不悖，法院遂判决开发商按照层高误差比例1.695%退还孙女士房屋差价70556.05元。
该楼栋共有61户业主涉及层高问题提起诉讼，法院均参照孙女士一案作出判决。
对一审判决，开发商不服均提起上诉。近日，江苏省南通市中级人民法院二审均驳回上诉，维持原判。
61户业主的赔偿金额共计6472835.62元，目前开发商已全部主动履行完毕。
为啥这么判？法官这样说！
崇川法院建设工程和房地产审判庭庭长葛美玲表示，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范，同时商品房的建设还应符合开发企业与购房人订立的买卖合同的约定。
鉴于房地产开发项目需经竣工验收合格后方可交付使用，故开发商所售房屋层高一般均符合国家强制性标准。层高“缩水”问题一般不会严重影响正常居住和使用，亦不会达到合同目的无法实现的程度，一般不构成根本违约。但是，层高出现“缩水”，证明开发商明显未能按照合同约定全面履行义务。
《中华人民共和国民法典》
依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，开发商应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因房屋层高已无法改变，客观上不能采取补救措施，故买受人有权要求开发商赔偿损失。
基于对所购房屋整体空间的利用，实际层高的减少会致使房屋可使用空间相应减少；同时，层高“缩水”将直接导致房屋成本价值的减少，主要包括土地成本、建筑成本及房地产开发费用，开发商得以降低成本并由此获益；再者，层高“缩水”亦在一定程度上降低了房屋再交易的市场价值，该预期利益损失理应由违约方承担。
综上所述，在合同未约定层高“缩水”损失赔偿标准的情况下，应当从公平原则和诚实信用原则出发，综合考虑合同的履约情况、当事人预期利益、层高实际误差、对房屋使用价值及市场价值的影响程度、经济社会发展水平等因素，可以通过计算层高误差比而据实结算房价款，较为合理。
编辑 | 李立宇 来源 | 广东普法、深圳市罗湖区人民法院
【#北京共有产权房需告知潜在缺陷# 共有产权房预售合同“更新”】7 月 12 日，《北京市共有产权住房现房买卖合同》和《北京市共有产权住房预售合同》示范文本，正式施行。其中约定，交房时需提前告知潜在缺陷，此外还要求补充协议内容不得与主合同条款冲突，以防范开发企业单方面霸王条款。合同示范文本附件中还对装修进行了约定，让购房家庭实现“所见即所得”。鉴于部分购房家庭反映房屋计价方式单一的问题，合同示范文本第六条“计价方式和价款”在原合同按照“套内建筑面积计价”的基础上增加了“按照建筑面积计价的内容”。（北京商报记者 王寅浩）预防霸王条款 北京发布共有产权房预售合同“更新版”
【#周震南父亲公司再被强制执行3万# 】据相关资料显示，周震南父亲的四川省简阳市大地生态发展有限公司新增一条被执行人信息，执行标的3万元，关联案件为商品房预售合同纠纷，执行法院为简阳市人民法院。
据悉，该公司目前存在6条被执行人信息，累计被执行超2344万元。此外，该公司还存在4条失信被执行人、290余条限制消费令、340条终本案件信息，未履行金额总数超过3.08亿元。
周震南方面似乎并未受到影响，接了新代言活动，还将发出新专辑。看来大家还是分得挺开呢~
#头条创作挑战赛# #娱评大赏#
买房为什么要网签和备案？
网签是指在房管局的系统上签订了房屋买卖合同。这样就可以在房管局的官网上查到房子的所有信息了。
备案是指，开发商拿着商品房预售合同去房产局备案，先网签后备案，房屋买卖才算正式生效。
如果你买了房子，签订了购房合同，甚至交了首付，开发商都没有给你网签，那很有可能开发商还没有拿到销售许可证就擅自销售，能及时网签的房子属于合法销售的房子，及时网签也可以防止房子一房二卖。房屋备案以后会房管局系统会生成备案号，备案号是独一无二的，就像身份证号码一样，不管有没有拿到房子在法律的角度上来说，已经是你的了。
