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这两年，因为持续的全国房地产考察，我几乎去遍了所有重量级的一二线城市。
如果你问我，中国房地产产品的巅峰和顶点在哪里？斩钉截铁的，我可以告诉你，杭州。
在杭州，整个产品的形态已经进化到了让人匪夷所思的地步，这已经不是超越郑州多少年的问题，而是郑州对于杭州的望尘莫及。
且不说在杭州城区随便一个项目就是干挂石材，以至于我已经对干挂石材免疫，认为这本就是楼栋该有的样子。
也不说在杭州市中心的核心区，容积率普遍只有2.2，两梯两户的小板楼遍布大街小巷，33层的楼高在这里被称为超高层。
更不说在杭州最小的89户型也能三室两厅两卫，主卧还能是包含衣帽间和卫生间的主卧套，110以上的户型就能普遍做成四房。
更重要的是，哪怕是一个刚得不能再刚的户型，也能在户型上、在空间利用舒服度上让你尖叫。
到了今天，杭州的产品甚至已经完成了四代更迭。以绿城桂花城为代表的第一代花园洋房，以滨江金色海岸为代表的第二代高层精装豪宅，和以绿城云栖玫瑰园为代表的第三代中式宅院。
它们象征了杭州购房者对产品的迭代认知，从低密，到品牌豪装，到庭院。以上三者，每一个都是属于那个时代的最高峰。
如今，杭州已经进化到了第四代产品时代，其特点就是科技住宅。
但是如果你觉得科技住宅就是一键开关室内照明，庭院配备蓝牙音箱，那真的是过于狭隘了。它们的区别就像智能手机初期的诺基亚和苹果。
以 “恒温恒湿”为代表的科技住宅，正如苹果手机一般，是以革命者的姿态横空出世 ，它所革的是空调和暖气的命，也是落后的居住场景和居住理念的命。
朗诗第一个将这个技术引入到了杭州，但在进入的滨江金茂府第一次以集大成的姿态出现后，杭州本土开发商忽然觉醒，本土大佬如滨江者迅速跟进，做出了目前售价68000的滨江翡翠海岸。
几天前，我在杭州调研，刻意去了这两年大热的滨江区，当我站在滨江金茂府的售楼部里时，却充满了失落。就在刚才，我想在这个项目排个号，却被置业顾问拒绝了。
滨江金茂府开一批被抢一批，目前只剩下了一共100套高层房源，限价之后，价格在55000元/㎡左右，也就是说这每一套房子都需要800万起。但就算这样，也已经排了800个号了。
连置业顾问都说，800个号实在太多了，最终参与选房的只能有150个号。
所以，不好意思，不是不想让你排，是你真的没希望！
2
就在那一刻，我想到是郑州的居住认知和居住需求，离杭州到底有多远？
如果回顾郑州的住宅产品发展历程。你不得不承认，之前很多年，郑州地产很少有人会在乎产品和居住品质。
郑东新区东风渠南的老豪宅区，因为低密而备受关注，但除了为数不多的两三个盘，剩余基本无品质可言。但这个片区因为纯粹性得到人们的认可，高高在上的二手房价，为这个片区烙上了富豪区的标签。
这是属于区域的价值。但是在整个片区开发完之后，很长一段时间内，基本已成绝响。
郑州是一个喜欢高容积率的城市，伴随着城市超高容积率的，只能是密密麻麻的超高层产品。在这样的大趋势之下，只能另辟蹊径，而郑州的产品认知也已经变化为牛逼的设计师+顶级的建材+社区配套。
最终，代表这一趋势的楼盘说来说去也还是那几个，建业天筑、东润泰和、瀚海晴宇。
绿城百合是第一次产品认知的代表作品，建业天筑是第二次产品认知的代表作品。这每一次迭代，周期都是五年。
今天，郑州的地产产品，已经进入了第三次迭代，因为北龙湖的存在。
在郑州最有可能做出好产品的区域是北龙湖，这已经众所周知。因为这是唯一的一块可以拿得出手的地方。
说到这里，我们不得不来说一个疑问：如果你是前买入的老东区，不管是中州大道边上了鑫苑中央花园，还是永威翡翠城，那么今天你想换房了，你该往哪里去？
你辗转反侧，彻夜不眠，然后发现，你真的无处可去？除了北龙湖。
这几年的考察，让我越来越认识到，不管是身为中部核心城市郑州，还是正欣欣向荣的国家中心城市，都是需要一张脸面的，一个可以拿得出手的名片，来应付这个世俗的世界。
曾经郑东新区CBD是郑州的骄傲，但在后的今天，如意湖的确有些老了。和强二线的南京河西新区、杭州钱江新区、成都天府新区比起来，总觉得缺了点什么。
从这个角度看，北龙湖对郑东新区和郑州的意义，就是补位。CBD是前，北龙湖是后。这是一个城市进化和生命延续的正常递进。也是郑州住宅最有可能跨越高山和大海，实现蜕变之地。
在全国都屈指可数的网格化规划设计，平均2.0左右的地块容积率，限高。在未来很多年，你也许在郑州再也找不到这样优质的版块。
而优秀的综合素质，加上昂贵的楼面价，这些倒逼着开发商去做产品升级，做高溢价，且最终的呈现形式只有一个，就是多层豪宅。
可以肯定的是，未来，北龙湖的品质，代表的就是整个郑州房地产的金字塔尖。并且，这里也是唯一可以和杭州产品一决雌雄的地方。
但就算是北龙湖，在最开始启动的时候，也并没有给人太多的自信，一些前期拿地颇早的开发商做出的盘，并不是很能衬得上这个版块的。
直到招拍挂地块入市，从已经交房的九如府，到后来的上和院、正弘瓴，北龙湖才开始崭露头角，当北龙湖金茂楼板价37000元/平、融创楼板价36000元/平震惊一座城市的时候，北龙湖原本应有的格调和身段才真正的显现了出来。
北龙湖也才以无可争议的地位，竖起了自己在郑州的大旗。
但这里存在的问题是，北龙湖虽然回归了品质，但在产品内核上，却并没有多大的改进，依然是延续着牛逼的设计师+顶级的建材+社区配套的模式。
这造成了一个最简单的事实是，抛开片区价值和高层多层的产品形态，单纯从项目自身产品品质的角度，比如说外立面材质、装标等传统标准来说，建业天筑并不输与北龙湖的任何一个楼盘。
北龙湖的开发商们，真正要做的不是延续传统的豪宅操作模式。用钱去砸豪宅，并不是什么难事。真正难的，是革天筑的命，去开创属于自己的产品时代。
在杭州产品已经更迭到第四代的时候，郑州非常需要去实现自己第三次产品迭代和升级！这其实也并不难，因为其目标非常明显，在全国地产产品都看杭州的时候，只需要去学杭州就好了。
3
十多年前，欧洲建筑大师艾伯利、建筑物理学大师凯乐教授，联合推出了“恒温恒湿”技术。
这项技术，以地源热泵为主机，通过毛细管网辐射和墙体送风，使室内温度常年保持在20-26℃，湿度控制在30-70%，最舒适的体感范围。
而这些技术对于生活最直接的改变，不亚于一场居住场景革命！
比如说，郑州正好处在温带季风气候：夏季高温多雨，冬季寒冷干燥。冬冷夏热，雨热同期。真正完全自然条件的健康舒适时间其实只有4个月。
所以不得不夏天空调很足，特别是开了一夜空调之后，早上起来后总是会感到鼻塞头痛，这是典型的空调病。
而在冬天又一点都离不开暖气，但是早上起来后，总是会嗓子干的让人绝望，不得不再配一个加湿器。
就算是你住在再豪华的卧室里，你也和家属院的老房子住户，具备着同一个烦恼。
如何才能寒暑更替，四季变迁，家中始终四季如春，冬天室内20-22 ℃，夏天室内24-26 ℃？
我在杭州特意去看了以科技住宅著称的滨江金茂府，去年12月在北京考察，我也专门去看过亦庄金茂府，终于算是对金茂的科技住宅，有了一个简单的了解。
我注意到三个非常新颖的科技名词：外围护结构热阻隔系统+循环地缘热泵系统+天棚毛细管网辐射系统。
乍看之下似乎不懂，容我详细说一下：
循环地缘热泵系统。在土壤深处，全年保持在18℃恒温，通过深埋土壤内100米的U形管道，用地源热泵夏天向地下释放热量同时供冷；冬天从地下吸收热量同时供热。这一切都通过敷设在室内天花板和局部侧墙处的毛细管网进行交互。弃绝了空调的噪音、和温度的冷热不均。毛细管网系统。毛细管网通过面辐射，与室内进行热量交换。冬天室内20-22℃，，夏天室内24—26℃。完全弃绝了夏天的空调病和冬天的干燥和加湿器。要达到这一切，必须将室内与室外有效的阻隔，这就是外围护结构热阻隔系统。外围护结构热阻隔系统。采用隔热，隔声，遮阳的材料，加上三层中空LOW-E系统窗，减少冬天室内暖流流失、夏天外部热量流进，进一步辅助恒温效果。
郑州金茂府地源热泵和毛细管网系统▼
而上面这一切，如果用八个词概括，就是：舒温、舒湿、舒氧，舒净。
舒温：室内相对温度常年保持在20到26度。舒湿：室内相对湿度常年保持在30%-70%。舒氧：每天室内空气循环12~17次，时刻保证房间内的含氧量。舒静：窗户一关，达到自然的声音环境。
这只是金茂府的第一个大杀器，现在看来，金茂府就是一个用新科技和黑科技武装起来的高科技成品。
我们再说一个大杀器。就在大家还在争执一个项目有没有良心，有没有装新风系统时，金茂府早已将自己升级成为24H全置换新风系统。
防霾+除尘+加湿。
夏季置换频率0.7次/小时，冬季0.5次/小时，每天室内空气循环12~17次，送风风速小于0.3M/S，保证了充足的含氧量。
现在时兴的装修理念是，轻硬装，重软装。去外地玩一圈，就要带些摆件放在屋子里。但是在塑造意境的同时，灰尘成为让人头痛不已的瑕疵。
而金茂府的科技配装，因为有除尘功能，简直就是家庭主妇们的福音。
郑州金茂府配套的全置换新风系统，具备了防霾除尘新风三项功能▼
十年前，苹果革了手机的命，今天，金茂府的科技住宅不仅革的是空调和暖气的命，更是传统住宅的命。
大势如此，只需加以时日，郑州必定如杭州一般，对科技住宅趋之若鹜！
郑州的开发商中，最早有意识的是康桥，只可惜康桥只做出了表层，还有很长的路要走。但未来可期！
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这是一个豪宅迭代越来越快的世界。也是一个住宅产品配套升级越来越快的时代。
从，金茂在北京做出了第一座金茂府以来，府系被作为一个最高端的成熟体系，在全国17座核心城市落地了33座金茂府。
北龙湖金茂府▼
，金茂府首进杭州，凭借过硬的身手，在武林之巅占据了自己的一席之地，甚至在今天能做到8个客户去买一套房子，杭州金茂府尚且是高低配设计的一个改善型产品，那么，同样是以地王身姿杀入郑州北龙湖的金茂府，作为河南人终极置业的选择，能不能站稳脚跟呢？
但无论如何，按照郑州住宅升级五年一个周期来说，这一波科技住宅的升级明显的来的快了很多。也许用不了五年，只是在交房入住后，你就会立刻感到科技住宅和传统豪宅的区别。
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