【政策再放松，地产有戏了？】
中泰资管 姜诚
人民银行、银保监会发布通知，调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市可在底前阶段性自主放松首套房贷利率下限。名义上的关键词是“利率下限”，实际上还有两个不能忽略的词：“符合条件的城市”，以及“阶段性”。
后两个词凸显了坚持房住不炒的政策定力，也意味着政策是局部的，力度是克制的。
有分析师整理了符合条件的城市名单，大概23个。不知这23个城市的总成交占比多大，但确实是困难户，希望政策能有效果。
降房贷利率，降的是还款负担，相当于降了房价，只是不是地产商直接降，而是银行来补贴。正常来讲，价格下降，需求会提升，但房子的需求影响因素有些复杂，因为它有投资属性，或者说有投机属性。
房价涨时，房子更好卖，涨得越快，卖得越快，这是买房跟炒股的共同之处。所以，影响购房需求的除了价格高低，还有价格趋势，以及由当下趋势决定的未来价格预期。供给也会影响价格，库存越大，去化越慢，打折压力越大，价格预期越差，观望情绪越浓，去化进一步慢……这是房市低迷的自我强化机制。说白了，买房不是非要赶在哪个时点上，购房者有等待的资本。
政策效果多大，不只取决于政策，还取决于供给量，和人均居住面积等等。所以因城施策，道理没错。
但这些都是短期考虑，就长期视角下的选投资标的来看，我倒觉得最好不要有利好政策。任何一个行业都有波峰波谷，潮水退去后才知谁有底气。困难局面持续得久一点，对生存能力强的企业反而是好事儿。所以，从周期性调节角度看，需要适度的政策支持，以免经济波动太大；从长计议的话，没有政策，或许就是最好的政策。沉渣泛起和鸡犬升天，对好好干活的人不公平，也不利于行业的长治久安。
中泰资管基金业务部总经理 中泰星元灵活配置混合基金经理姜诚）
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【央行：一百多个城市下调房贷利率】
4月14日，中国人民银行召开一季度金融统计数据新闻发布会。会议中提出按照国务院常务会议要求，适时运用降准等货币政策工具，进一步加大金融对实体经济特别是受疫情严重影响行业和中小微企业、个体工商户支持力度，向实体经济合理让利，降低综合融资成本。
会议表示，3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。此外，部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限。（财联社）
｜点评｜在周三国务院常务会议提出要降准后，央行周四立马做出回应，降准已经是板上钉钉的事情，预计周五或周末就可以看到降准落地。并且周五LPR将重新定价，降准降息同时进行也极有可能。本次降准意在对内政策发力，推进宽信用，释放更多信贷资源，采用积极的货币政策对冲疫情对经济的拖累。
此外，央行也回应了房贷利率下调的问题。一般情况下，3月到5月是地产“小阳春”，但是今年地产“小阳春”变成了“倒春寒”。消费者购买房产热情减弱，一方面是疫情因素导致，另一方面是因为我国近年来对于地产行业政策趋紧，房地产市场整体信心不足。部分城市下调房贷利率，有助于满足居民合理的住房资金需求，缓解购房者的资金压力。#财经日日评#
第10次！2月LPR报价继续保持不变……
自4月份以来，与房贷利率相
关的5年期LPR，已连续10个月保持4.65%不变。
目前青岛经营贷利率为年华3.85%
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#如何看待房贷利率持续下行#经济决定金融，需求与供给决定价格高低。在房地产市场恶化情况下，整体销售下滑，房地产企业信誉声誉崩塌，百姓不买房或不敢买房情况下，对房地产贷款需求也会随之走低，利率必然跟着下降。就是这个逻辑，毋庸置疑。
一个市场整体性被破坏的情况下，比如开发商特别是大型开发商竟然不交房，形成烂尾楼，而商品房又是大宗买卖，普通购房人用一生积蓄和几代人积蓄购房，贷款等高负债购房。结果房企不交房，购房人太受伤，市场需求太悲伤。这个时候就会出现一个现象：百姓口袋里的货币选票抛弃房地产市场，不投给楼市，弃房地产而去。作为从属于，服务于房地产的银行贷款也会失去市场，失去强劲需求。贷款利率当然会下降。
住房贷款需求以及利率继续走低是大概率事件，房地产市场继续低迷毋庸置疑！购房人千万不要急于出手购买。
再一次提醒：千万不要购买期房了！
个人住房贷款利率下行备受市场关注。贝壳研究院监测数据显示，7月份103个重点城市的主流首套房贷利率为4.35%，二套房贷利率为5.07%，整体房贷利率创以来新低。与此同时，个人住房贷款投放量和投放速度也出现回升。头条热榜
想不到啊想不到，半年时间，房贷利率从6点多跌到4.4，算算30年贷款，利息减少了几十万，想这一辈子能挣多少钱，原来成败就是一个政策的事！
去年手贱，在利率高位时买了房，贷款60万，等额本息30年，每月还款将近四千，天啊，发了工资还没捂热就放存款机里去了，平时改善个生活都要掂量着来，而这样的日子还要持续30年，想想活的真是没意义！
既然都是买房子，房贷利率是不是应该一视同仁，利率应随市场而波动，而不要搞什么固定加点。作为楼市调控最重要的手段，利率波动过大，就意味着房贷政策不稳，不仅不能促进买房，反而让人更加担忧，现在买房利率是低，难保以后会大幅上涨。
所以，既然楼市要稳，除了稳房价，还要稳利率，防止人为调整，顾此失彼，长远看，只能打击市场信心，失去信用！
降利率更应该增强公众对民营房企信心！
克尔瑞百强房企1-4月销售规模同比大幅下降50.2%，这与央行周五公布的信贷数据基本一致。我想相关部门真是坐不住了，两部门今天宣布，新购首套房贷利率最低可减20个基点。这在一定程度上应该可以提升居民购房意愿，吸引一部分人入市购房。
但我在观察房企销售时，发现民企销售降幅明显大于国企。克尔瑞1-4月前十强销售15885亿，相同企业销售8024亿，同比下降49%。其中国企下降38%，民企下降62%，民企降幅高出24个百分点。即使剔除恒大后民企仍然下降48%，远远大于国企。看来这一波房地产行业的调整，除了自身规律外，居民对民营企业信心的下降也是重要原因。
原因众所周知。监管层的初心是为了降杠杆，化解潜在金融风险。但在落实过程中，各部门齐发力，砍掉非标融资、压缩银行贷款、加强预售资金监管等，不断加剧本就负债高企的房企资金紧张，终至十数个大型房企爆雷，严重影响了居民对购房信心。
所以我觉得除了降低利率外，当务之急，监管层更应该重树居民对民企的信心，按照一企一策的原则，在适度压缩规模的前提下，公开承诺解决流动性危机，保信用，保交房，保生存，消除公众对民企破产的担忧。这方面尽管近期有关部门不断表态，但公众显然还没有看到实质性举措。
即使在美国，解决大型房地产企业的信用危机，也都上升到金融稳定层面。在中国经济下行压力加大时，房地产更是关乎经济发展大局，雷霆之举，刻不容缓！
