我是非京籍，目前打算娃在北京上小学（），也正值想换房，就把在通州的房子卖了，希望娃能上个好学校（虽然非京籍不敢奢望）。在娃学校附近买个房子自住，如果5~6年后还落不了户，就把房子租出去，我们带娃回天津。首付400~450，总价600~700，目前东城、西城和海淀不知道买在哪。看了东城龙体片区绿景馨园、广渠家园、光明楼，西城广外片区红居南街1号院、马连道中里、鸭子桥路小区，海淀学院路片区二里庄小区、志新北里、太极小区，最后也不知道买哪里，请章哥指教~
回答：
1.这我可不敢建议，是北京有史以来的入学高峰期，京籍的买了学区房都不敢保证进入对口学校，说不好怎么派位。非京籍的更不敢说了，这还是咨询搞教育的吧。
2.不过提醒一下，学区房的租金可全都偏低，就因为学区溢价。一般都是30%，也就是比非学区房低30%。而且高峰期之后的入学人群就大量减少，到2026年将减少小一半的孩子。那学区房的价格可很有可能受到影响，就出现过这种情况。
3.不敢建议，是否能入学和是否能保值都不敢确定，租金还低，考虑好再买。
如果买的话，有可能在学区内派位。以广外的质量，就算是派位也在南城，大椿天或广牛，学校都差不多，得到西城学籍的意义更大。
而且或许受高峰期之后的影响小些，主要是学区现在看质量一般，有提升的可能，那就能和供需风险对冲一些。
但这些只是推断，广外的学区溢价同样不低，也是30%左右。如果因为学区质量提升而涨价，那溢价可就更高了。风险也就随之加大，毕竟是广外，溢价率达到德胜金融街月坛的水平不太合适。而且居住的性价比降低，租金收益率会更低。仅供参考。
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我有两套房子，一套天宁寺两居56平，80年代的房子（学区房较好出租）；一套在西城马连道茖筑，大两居105平（租金也不高）。现在的情况是孩子已用不上学区指标，但是在西城上学，还是在学校边上租的房子。现在我想卖掉天宁寺的老房子，可是一想500多万也换不了什么好房子（不想多贷款了），还有税费也有几十万；如果卖掉马连道的房子但又不知换到哪（孩子还在上学），愁啊，想听一下您的建议是保持不动几年后说还是卖一套或两套？请您提出您的宝贵意见，有什么后果我自己承担。
回答：
1.每次都是至少几十万，不划算。但既然是孩子得在西城上学，那要么就换成西城总价高的，相对能受学区的影响小。要么就换成其他区的投资房，收高租金的同时规避学区房的风险。
2.但学区房的风险谁也不敢确定，毕竟除了供需还有政策的影响，不敢预测。先只考虑供需吧，反正京籍孩子在逐年减少是明摆着的，就看自己怎么解读和判断了。前些年各医院的妇产科都人满为患，据说在楼道里生孩子的都有。现在这两年是很消停，孕妇们都享受VIP待遇了，妇产科医生的收入却降低了。然后就是幼儿园，这几年还听说过连夜排队报名的新闻吗？我反正好几年没听说了，只听说去年有众多幼儿园招不满，今年预测更是有私立幼儿园倒闭的可能。这两年正是幼升小的最高峰，学区房价格肯定会坚挺，但再过两年说不好，儿童减少是逐层次传递的，小学中学大学就业结婚一层层的来，预计2025年之后传导到学区房市场，看到时候什么政策和供需关系吧。
3.这我不好提什么意见，得看自己的判断。我只是提出角度而已。另外也考虑一下茗筑的保值性，作为房龄相对新的奥运盘，价格却没有老小区贵，升值慢的趋势是很难改变的，毕竟社区条件已经改不了了。这不用着急决定，反正高峰期还两年才过去呢，考虑好再定吧。
仅供参考。
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#北京头条#北京楼市：价值百万千万的房产，自行成交靠谱吗？
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷好，感觉现在中介费比较贵，如果买卖双方商量好，可以绕过中介直接签约吗？会带来哪些风险和问题呢
回答：你好，可以自行成交的，当然得把握好，主要还是房源抵押问题、贷款问题、税的问题、户口的问题（现在好点儿了）、时间合理安排问题，还有就是资金要做好监管，定金要处理好，剩下倒是问题不大。可以看看咱们星球内部的自行成交资料，需要注意的还是不少的。当然市场中也有一两万块钱帮忙办理的，但是有一定的风险，人员比较杂。
2、提问：请问家庭房产如何最优配置。目前两套房，西城80年老破小学区一套小两居，房贷还有100多（孩子分别入学和26年入学）；丰台次新150一套大三居（dy十年后还500w）。请问未来十年内应该如何处理房产才最优化。
回答：你好，不知道你西城的学区房是哪个，我建议可以长期持有。丰台次新的话，可以考虑置换到北面，到时候把资金归置归置，换个北面的优质资产。记住，北面还是比南面强不少。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》
3、提问：京爷您好，我和爱人在西三环航天桥工作，现在在丰台珠光逸景有一套小三居，海淀有一个小的学区房，孩子已上学。珠光房子很少住，周围发展也比较滞后，想卖了，加点钱在海淀或者丰台重点区域再买一套，给父母带孩子住，兼顾保值增值。但今年发现海淀涨了很多，不知道时机是否合适？您有什么建议？
回答：您好，丰台珠光逸景是需要置换掉的，没有太多突出的点，当然这是因为板块造成的。可以趁着这次行情轮动，板块补涨的机会出手。不过当前来看，海淀确实不是太好的时机，可以观望一下，等市场平稳，或者凉下来的时候上车，这样能买到优质资产。如果从长远来看，还是得海淀、西城上车，这样才能跑赢大盘。当然丽泽这边也可以买，不过赌的成本占不少。
4、提问：您好！关注很久了，请您解惑，看好澳林春天四区和马连道信和嘉园的三居室，请从自住和保值角度给一下建议吧！澳林春天看重它的大环境，信和嘉园看重西城位置兼有不错的小学，预算1500左右，还有更好的小区推荐吗？看中居住品质和未来潜力，多谢！
回答：您好，其实你分析得都挺不错的，澳林春天周围的环境较好，信和嘉园有一定的学区。我补充一下，就是西城这个小区未来可能有一定的潜力，丽泽这边产业起来后，可能会有不少人来靠近丽泽的西城板块。当然，如果不是太注重学区，其实可以考虑一些中等学区的品质小区，比如清河橡树湾、亚运村嘉铭桐城、望京的几个次新如上京，这些都是比较优质的，未来跑赢大盘完全没问题的。详见星球资料《这些二手房跑赢大盘》
5、提问：京爷您好！目前配置：1.广外朗琴园1居室，父母名下，打算孩子上学住这边➕另租一套；2.成寿寺中海城一套大两居，市场价600多；3.定福庄北街一套老破小一居，市场价200多。是否可以优化？方案一：今年出掉2和3，还贷后子弹600想置换一个东边的三居，总价多少合适？税后年收入50左右。考虑过双井的天之骄子户型很喜欢，或者朝阳公园南门附近。两人在工作地都在东城区。方案二：等另一方老人退休后户口来京，出掉3，加点钱换个400多的两居，考虑过方庄，西红门和立水桥，因为还有几年，地点没有考虑好。保留1和2待日后再置换。
回答：您好，可以肯定的是，3不是太好的资产，尽快出掉，而且可以趁着这次行情把它处理一下。方案二中，如果买个方庄，西红门和立水桥的产品，其实并不太优质，这些板块也不咋地。方案一是可以考虑的，置换到东部，比如朝青，置业热度很高，未来升值估计还得领涨，可以考虑800万左右的标的。可以查询咱的小程序进行比价，小区和大盘比价，小区与小区比价
6、提问：京爷您好，在朝阳门工作，首付400w左右，每月贷款最好不超过1w，考虑通勤方便，最好离地铁相对近些，希望两居，请问京爷推荐哪些地区呢？谢谢您!
回答：你好，我认为咱们的预算，兼顾保值升值和通勤，可以考虑三种思路：1、带点学区的好地段老房子，比如上班附近的白家庄学区，如考虑核桃园北里；2、管理还可以的好地段老小区，比如人民日报社家属区，里面淘淘房源；3、外面一些的新点儿的小区，本来朝青还挺适合，次新两居现在涨太多了，估计只能去常营了。可以查询咱的小程序进行比价，小区和大盘比价，小区与小区比价
