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奉府办字〔〕42号
奉新县人民政府办公室
关于印发奉新县城市棚户区（城中村）改造集体土地上房屋拆迁补偿安置方案的通知
各乡、镇人民政府，各场，办事处、管委会，县政府各部门：
经县政府研究同意，现将《奉新县城市棚户区（城中村）改造集体土地上房屋拆迁补偿安置方案》印发给你们，请认真遵照执行。
8月1日
（此件主动公开）
奉新县城市棚户区（城中村）改造
集体土地上房屋拆迁补偿安置方案
一、政策依据
（一）《中华人民共和国土地管理法》
（二）《国有土地上房屋征收与补偿条例》
（三）《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》
（四）《江西省人民政府关于调整全省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（赣府字﹝﹞81号）
二、改造范围及对象
范围：纳入度集体土地上棚户区（城中村）改造的区域，其中冯川镇张家组111户、许家组103户、洗沙组126户、黄泥巷组254户，赤岸镇严家地组220户、港下组83户、新老居组零星30户、铜锣湾项目东侧冯田组零星15户、星光·现代城11户。具体范围以规划红线图为准。
对象：改造范围内土地、房屋及其建筑物、附属物、构筑物等。
三、改造安置原则
（一）建新必须拆旧。集体土地上棚户区（城中村）改造，房屋在补偿后必须拆除；凡以往新农村建设及城市建设过程中对村民进行了安置的，本次棚改中的房屋，在补偿后也必须拆除。
（二）取消留地安置。棚户区（城中村）改造村民的房屋补偿拆除后，不再实行留地安置和自拆自建。
（三）保障村民住房面积。棚户区（城中村）改造对改造范围内房屋实行重置价补偿，房屋权属人可按规定申购安置房。
（四）实行跨村组集中安置。棚户区（城中村）改造原则上以原已下达的选址意见书、政府抄告单确定的安置用地为基础，实行跨村组集中安置。安置房建设按照高标准的原则，由政府统一规划、统一设计、统一建设和统一安置，打造精品安置小区，提高城市品位。
（五）安置房土地性质为国有出让。房屋权属人按规定申购的安置房土地性质为国有出让，统一办理不动产权证。
（六）预留村组集体经济用房。政府按被拆除村组主房面积的5%和实际人口人均6㎡的标准，为村组规划建设集体经济用房(不含村组集体公益用房)。原已安排经济建设用地面积的，计入本次棚户区（城中村）改造集体经济用房面积总数。集体经济用房和村组集体公益用房由村组按安置房申购均价回购。地下车位交由村组集体管理。
集体经济用房和村组集体公益用房未经县人民政府批准不得转让。
四、实施单位
冯川镇人民政府、赤岸镇人民政府。
五、房屋补偿程序
（一）调查摸底、补偿安置方案（初稿）公示并征求意见；
（二）重大项目社会稳定风险评估；
（三）选定评估机构，组织入户评估；
（四）在城中村改造范围内发布公告；
（五）与房屋权属人签订补偿安置协议；
（六）房屋搬迁验收。
六、签约、搬迁期限及要求
（一）签约期限：8月2日至11月1日
（二）搬迁期限：协议签订之日起15天内
（三）自城中村改造公告发布之日起改造范围内不得实施以下行为：
新建、扩建、改建、装饰装修房屋；
改变房屋用途；
办理房屋抵押、转让、租赁、分户、统一社会信用代码（营业执照）、税务登记等业务；
抢栽、抢种、抢建地上附着物和青苗；
如发生上述情况按建筑物、土地原状况予以补偿。
七、房屋建筑面积的确定
（一）房屋面积的计算执行国家标准（ＧＢ/Ｔ17986—2000）。
（二）房屋面积以权属证登记为准；未办理权属证的，以相关审批手续为准。
（三）主房建筑面积是指居住的房屋实际建筑面积，不包括主体房之外的厨房、杂间、柴间、车库等。
（四）1月1日之前村民建设的主房予以认定。1月1日后建设、没有权属登记或未经批准建设的房屋不认定为主房。
（五）祖传老屋或建设年代久远的老房子，确实没有权属证明或相关批建手续的，依据一次成型、现状存在、结构完整的建筑，由产权认定组牵头组织镇、村、组三级共同认定。
（六）阁楼及房屋面积认定：砖木结构一层的老房子、人字瓦屋面、木楼板结构居住用阁楼，坡屋顶内空间净高超过（含）1.7米的部分，计算全面积；净高未达到1.7米部分，则认定为半面积。
(七)乡镇人民政府在改造范围内将房屋权属人主房登记和认定情况进行公示，经公示后无异议予以认可。
八、住宅房屋补偿
（一）集体土地上经认定为合法的房屋及附属建筑一律按重置价评估补偿。
（二）房屋年限为5年以内（含5年）的不折旧，5-（含）的按2%折旧，以上的按5%折旧。
（三）已装修的房屋，按评估价给予装修补偿。
（四）村、组集体公益用房，按重置价评估给予货币补偿。
（五）违法建设和超过批准期限的临时建筑，均不予补偿，而且必须在公告规定的期限内自行拆除。逾期不拆除的由城管执法部门依法强制拆除，未超过批准期限的临时建筑按重置价格结合使用期限补偿。
九、住改非的认定及补偿
（一）集体土地上住改非的认定参照《奉新县城市棚户区改造商铺认定及补偿工作规程》程序执行。
（二）截止8月2日，已办理统一社会信用代码（营业执照）且连续经营两年以上（含两年）、城中村改造公告颁布时仍在经营的集体土地上合法住宅，由县棚改指挥部产权认定办公室认定住改非性质商铺和其经营面积；同时由评估公司评估，按同地段商铺价值的50%对产权人给予货币补偿，并按40元/㎡·月给予实际经营人三个月歇业费、搬迁费补偿。
附属建筑不认定为住改非性质商铺。
（三）认定为住改非商铺并给予货币补偿的建筑面积，不再计入安置房申购面积。
（四）不认定为商铺，但同时符合下列条件的，按40元/㎡·月给予实际经营人三个月歇业费、搬迁费补偿：①被认定为合法建筑；②有合法有效的统一社会信用代码（营业执照）或其他相关生产经营行政许可手续且拆迁补偿时仍在经营；③统一社会信用代码（营业执照）或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被拆迁补偿的房屋。
十、安置房申购
（一）未建设新农村或未在城市建设中拆迁安置的农户，可在两种安置房申购方式中选择一种：①按拆迁补偿房屋核定主房面积1：1申购安置房，每户最多不超过400㎡；②按核定人口数人均100㎡申购安置房。
同一栋房屋只能选择一种安置房申购方式。
不论选择哪种申购安置房方式，核定主房面积大于申购安置房面积的部分，按重置价补偿后，再给予1700元/㎡补偿。
（二）已建设新农村或在城市建设拆迁中已安置的农户，只能以栋为单位按核定的主房面积1：1申购安置房，且申购面积最多不超过240㎡。
核定主房总面积小于最小户型安置房面积的，可申购一套最小户型安置房，超核定主房面积部分按规定购买。核定主房面积较小、村民自动放弃申购安置房的，可在重置价补偿后再给予1700元/㎡补偿。
核定主房面积大于申购安置房面积的部分，按重置价补偿后，不再另行补偿。
（三）村组进行了新农村建设或城市建设拆迁安置，但村组有未参与新农村建设、未在城市建设中拆迁安置的农户，依据不同情况申购安置房：
1.已建设新农村或在城市建设拆迁中已安置的农户，只能以栋为单位按核定的主房面积1：1申购安置房，且申购面积最多不超过240㎡。
核定主房总面积小于最小户型安置房面积的，可申购一套最小户型安置房，超核定主房面积部分按规定购买。核定主房面积较小、村民自动放弃申购安置房的，可在重置价补偿后再给予1700元/㎡补偿。
核定主房面积大于申购安置房面积的部分，按重置价补偿后，不再另行补偿。
2.村组中未参与新农村建设、未在城市建设中拆迁安置的农户，可在两种安置房申购方式中选择一种：①按被拆迁补偿房屋核定主房面积1：1申购安置房，每户最多不超过400㎡；②按核定人口数人均100㎡申购安置房。
不论选择哪种申购安置房方式，核定主房面积大于申购安置房面积的部分，按重置价补偿后，再给予1700元/㎡补偿。
同一栋房屋只能选择一种安置房申购方式。
（四）已分配宅基地但未建设的农户，将宅基地退回，经审核符合条件的，可按上述第（三）条第2点执行。分配多块宅基地其中有已建设的农户除外。
（五）安置房申购面积上限含综合成本价购买及市场价购买的部分。
（六）在改造范围内有多处房屋的村民，只能享受一次安置房申购资格，主房面积合并计算。
（七）主房之外的附属建筑一律实行重置价货币补偿，不计入申购面积。
（八）在被拆迁补偿房屋核定主房面积或人口数申购面积以内的安置房申购均价为1500元/㎡。安置房面积大于原核定主房面积或人口数申购面积部分，超过面积在10㎡以内（含10㎡）的，按综合成本均价3200元/㎡购买；超过10-30㎡（含30㎡）的按市场均价5200元/㎡购买；原则上不超过30㎡，超出30㎡部分按6000元/㎡购买。
已建设新农村或在城市建设拆迁中已安置的农户，核定主房面积小于安置房最小户型，申购一套最小户型安置房的，超过核定主房面积10㎡以内（含10㎡）的，按综合成本均价3200元/㎡购买；超过10㎡以上部分按市场均价5200元/㎡购买。
安置房购买价格实行楼层差。
（九）每套安置房配储藏室一间，储藏室按1500元/㎡购买。
（十）房屋权属人被拆迁补偿房屋已开通水电的，申购安置房时按原开通户数可免费移装，新增加户头的，自行负责。管道燃气入户由申购人自行开通。
（十一）认定为“住改非”性质的商铺，房屋权属人如需购买商铺的，在原地段或就近购买同等面积的商铺。
临街店面补偿后，补齐结构差价，同等面积内按城中村改造同地段框架结构商铺评估价购买。超出面积部分按市场价购买。
住改非性质商铺拆迁补偿后，回购商铺在办理不动产权证时须按有关规定补交土地出让金600元/㎡和相关税费。
（十二）房屋权属人房屋重置价补偿合同与安置房申购合同同时签订。不愿申购安置房的，或原核定主房面积超过申购面积的，由户主出具承诺书并签名。
十一、其他补偿
（一）搬迁费：未建设新农村或未在城市建设中拆迁安置的农户2000元/户；已建设新农村或在城市建设拆迁中已安置的农户1000元/户。
（二）临时过渡安置费：未建设新农村或未在城市建设中拆迁安置的村民，签订补偿协议、房屋腾空后，给予临时过渡安置费。临时过渡安置费以核定的实际人口为准，200元/人·月，一户不足500元/月补足500元/月。签订协议时支付一年。
已建设新农村或在城市建设拆迁中已安置的村民（含父母及新增人口）无过渡安置费。
（三）签订协议、房屋腾空奖：依据整栋腾空原则，城中村改造公告下达30日内签订协议并按规定时间腾空的，按核定主房面积，对房屋权属人奖励300元/㎡；31-60日内签订协议并按规定时间腾空的，奖励200元/㎡；61-90日签订协议并按规定时间腾空的，奖励100元/㎡。
在签约期限内签订了协议，但未在十五日内整栋腾空房屋的，按实际整栋腾空房屋的时间前十五日内（最早不超过签约时间）计算签约腾空奖。
十二、安置房申购人数的确定
由乡镇人民政府、当地户籍管理机构负责，村组参与经公示无异议，报县棚改指挥部备案确认。
十三、安置房分配及办证
（一）安置房分配由乡镇人民政府具体负责。
（二）集体土地上村民及非本组村民申购安置房的，以签订协议且最后腾空房屋为准，按序选择安置房。
（三）安置房办理权属证时，只能登记为申购人姓名，多人同时申购的可办理共有产权证。
（四）政府统一建设的安置房办理国有出让土地使用权证。
（五）安置房办证时超过申购指标30㎡以内免收税费，只收取工本费。
十四、集体土地上非本组村民的补偿安置
（一）村组集体土地上非本组村民办理了房屋权属证、但土地仍为集体性质的，房屋参照集体土地上本组村民实行重置价评估补偿，按核定的主房面积1：1申购安置房，最多不超过400㎡。核定主房面积大于申购安置房面积部分，按重置价补偿后不再给予1700元/㎡补偿。
（二）购买集体土地上村民房屋未办理过户手续的，以原房屋权属登记或土地、建设批准手续为准进行认定和补偿。
（三）办理了房屋权属证、国有土地使用权证的，按城市棚户区改造国有土地上房屋补偿安置政策执行。
十五、房屋补偿评估机构选定
（一）城中村改造实施单位确定不少于3家评估机构，推荐给村民，由村民最后选定一家。村民不能选定时，由实施单位邀请公证人员、社区工作人员、村民代表一起摇号或抽签产生。
（二）评估机构选定或者确定后，由实施单位作为委托人，向评估机构出具房屋补偿评估委托书，与其签订房屋补偿评估委托合同，并在城中村改造范围内公布评估机构名单。（三）评估机构应当按照委托合同的约定，向实施单位提供评估报告，并将分户评估报告送达村民。
十六、其它相关规定
（一）在签订房屋拆迁补偿协议时，房屋权属人应将房屋产权证、土地证等原件交乡镇人民政府，乡镇人民政府按有关规定予以注销。
（二）被拆迁房屋所有权人不明确的，由乡镇人民政府在改造范围内予以公告，在公告期满仍不能确定房屋所有权人的，由所在地乡镇证明并由公证机关办理好证据保全公证，对被拆迁房屋实行货币补偿，将补偿款向公证机构办理提存公证。
（三）拆迁设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的，对被拆迁人实行货币补偿，并将补偿款向公证机构办理提存公证。
（四）拆迁被法院查封的房屋，以通告形式告知办理查封的法院予以处理。
（五）房屋如有产权、债务纠纷、租赁纠纷等，由房屋权属人自行协商解决。
（六）房屋权属人应当积极主动地支持、配合相关部门和工作人员做好房屋测绘、评估等工作，因房屋权属人不配合造成的后果由房屋权属人承担。
（七）因房屋拆迁需拆除的供电、供水、通讯等杆、管、线设施，由各管线单位自行拆除，有关费用由各管线单位负责。涉及改造的管线单位必须服从房屋拆迁工作的安排，并派专人到现场组织实施管线迁移工作。
（八）房屋权属人应将被拆迁房屋完好的交拆除公司拆除，严禁擅自拆除门、窗、水、电等设施。
十七、本方案由奉新县自然资源局负责解释，自印发之日起实行。
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