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含山县土地和房屋征收管理中心
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铜闸镇牛屯河治理项目
房屋征收补偿安置实施方案
（征求意见稿）
为保障铜闸镇牛屯河治理项目工程顺利实施，维护被征收人的合法权益，规范房屋搬迁补偿安置行为，依据《中华人民共和国土地管理法》、《安徽省人民政府关于调整安徽省征地补偿标准的通知》、《中华人民共和国防洪法》等法律法规，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，结合本县实际，制定本实施方案。
一、项目基本情况
该项目需对铜闸镇牛屯河周边的房屋和土地进行征用，并对地面上的建筑物、构筑物和附属性设施进行征收补偿，拆迁总户数约213户，总人口744余人，房屋拆迁建筑面积约28826.11平方米。
二、房屋征收补偿及土地征用标准
（一）房屋征收补偿包括房屋、附属物、装饰装修、搬迁、临时安置补偿以及政府性奖励和补助等内容。集体土地上房屋补偿，按照重置价结合成新评估确定，各类房屋重置价及附属物补偿标准见附表1。
（二）征地补偿标准根据省政府核定的标准执行见附表2。
三、征收期限
征收期限：4月1日－12月31日。
四、征收机构
本项目征收主体（征收人）为含山县人民政府，征收部门为含山县土地和房屋征收管理中心，投资部门为含山县水务局，委托铜闸镇人民政府组织实施。政府各职能部门根据各自职责分工，互相配合，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。
五、房屋评估机构的确定
房地产评估机构由被征收人在县房管局登记备案的名录中，通过征求意见协商选定，若超过50%的被征收人选择同一家房地产价格评估机构，视为多数决定确定该机构为此次评估机构；若不足50%，由实施部门和项目组组织随机摇号方式确定。
六、房屋征收补偿安置政策
住宅房屋征收补偿安置，以货币补偿、宅基地安置和产权调换三种方式。征收国家机关、企事业单位房屋集体所有的生产、仓储、办公等非住宅类房屋，原则上实行货币补偿。
七、国有划拨土地上住房补偿安置
（一）货币补偿
国有土地上被征收人住宅用房选择货币补偿的，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定之日起被征收房屋类似房地产的市场价格，也可以由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法确定。
（二）产权调换
1.产权调换原则：被征收人选择产权调换方式进行安置的，征收人应当提供不少于被征收房屋合法建筑面积的安置房用于产权调换，并与被征收人计算、结清被征收房屋补偿与用于产权调换房屋价格的差价。
2.安置标准：被征收房屋合法建筑面积60平方米以内部分，增加0.2倍计算安置面积；被征收房屋合法建筑面积超出60平方米以外部分，按照等面积计算安置面积；两者合计为应安置面积；安置面积不足60平方米的按60平方米安置。
3.安置房初始结算
（1）选择多层安居楼的，与被征收房屋合法建筑面积相等部分按照1000元/平方米结算；增加的0.2倍部分，按照1200元/平方米结算；应安置面积以外部分（控制在20平方米以内），按照2200元/平方米结算。
（2）小户型安置房结算方法同上。
4.安置房二次结算
（1）若安置房实际面积大于或小于协议安置面积的，相差部分面积按照2200元/平方米。
（2）若被征收人选择货币补偿（含回购），则在计算房租时应扣除货币补偿部分面积的房租。
（3）顶层安置房跃层部分（房产部门实际测绘核准面积）不计入应安置面积，其结算价格由投资主体确定。
八、经营性用房补偿安置
（一）经营性用房的认定
被征收经营性用房以房屋产权证、土地证等有效证件载明的房屋用途为经营性用房为准。
（二）经营性用房补偿安置
由房地产评估机构根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，对被征收的经营性用房进行市场化评估，项目组根据评估结果，对个体经营户进行货币化补偿安置。若被征收个体经营户有意愿购买安置小区经营性用房的，可按政府确价优先购买，所购经营性用房的价格以项目组现场公布为准。
1.若被征收人不同意按照上述安置房结算标准进行结算，则由房地产评估机构根据《条例》的相关规定，对被征收房屋和安置房分别进行市场化评估，再互找差价进行结算。
2.总安置面积大于安置房最大户型面积的，可按照最接近的户型面积选择多套安置房，且考虑楼层的搭配。
3.房屋评估报告中的房屋产权人要与房屋产权证一致。
4.政府协调商品房开发企业给予被征收人一定的购房价格优惠。具体优惠标准以房地产开发企业公布为准。
5.购房成交价格不超出房屋征收补偿的金额，免征契税；购房成交价格超出房屋征收补偿的金额，对超出部分按规定征收契税。
九、集体土地上房屋补偿安置
(一)产权调换
1.产权调换原则
被征收人选择产权调换方式进行安置的，征收人应当提供不少于被征收房屋合法建筑面积的安置房用于产权调换，并与被征收人计算、结清被征收房屋补偿与用于产权调换房屋价格的差价。
2.安置标准
按照被征收房屋合法建筑面积的1.2倍计算安置面积，选择对应的安置房户型,安置面积超过规划设计户型面积的，可就近上调一档确定安置面积。被征收房屋建筑面积较小，乘以1.2倍仍不足60平方米的，按照60平方米计算安置面积。
3.房屋征收补偿与结算
被征收房屋用于安置面积的部分按照1000元/平方米结算；超出的0.2倍部分，按照1200元/平方米结算；超出1.2倍的部分，在10平方米内按照1600元/平方米结算，在10平方米以外（不超过10平方米）按照2200元/平方米结算。
小户型安置房结算方法同上。
4.安置房一律采用实名制安置。
5.安置房的选择：签订搬迁协议后，先搬迁，先选择安置房号；同时搬迁，又选择相同房号的住户，通过抽签决定。
（二）宅基地安置
对选择宅基地安置的住户或无房户（单列附属房除外），拆迁户按一户一宅取得宅基地，宅基地安置地点由项目所在镇自行确定。其中，3人以上户每户宅基地面积不得超过160平方米，1-2人户每户宅基地面积不得超过100平方米。拆迁户完成协议和搬迁拆除后，按照规划设计要求自行建设。宅基地为实名制，不得转让。
对选择政府提供宅基地的，房屋补偿按照重置价结合成新评估的150%确定。
对自行解决宅基地的，房屋补偿按照重置价结合成新评估的150%确定，另给予每户自行解决宅基地补助费20000元。
(三)享受宅基地安置的被拆迁户必须同时具备下列条件：
1.在村内拥有住房的本村农业户籍户，在拆迁地以外无自建住房的；
2.达到法定婚龄、已婚且独立生活的户；
3.符合条件的户在选择自建住房时，必须提供原住房面积用于自建住房安置。
原住房是指自建住房户在拆迁公告发布前实际居住和使用的合法住房；父母与已婚子女共同居住的，原则上提供的原住房面积不得小于自建住房安置对象×共同居住合法住房的人均分摊面积。
(四)安置人口的计算，以公安部门常住人口登记为依据。
属下列情形之一的人员，应计入安置人口：
1.原户口在征用地的在校大中专学生、现役义务兵（含士官）、现劳动教养、监狱服刑人员等；
2.年满十八周岁的未婚子女，一人按三个安置人口计算；
3.已婚尚未生育的，增加一个安置人口。
属下列情形之一的人员，不计算安置人口：
1.寄居、寄养、寄读以及空挂户的人员；
2.因婚嫁离开本集体经济组织，户口未迁出的村民小组成员；
3.因婚嫁迁入，已享受过一次征地征收安置政策的村民小组成员。
（五）货币补偿
房屋补偿（单列附属房除外）按照重置价结合成新评估的200%确定，另给予每户20000元的放弃宅基地奖励。
（六）安置地点的确定
多层安居楼及自建住房均由铜闸镇政府负责确定安置地点，安置点确定在新街原木材市场（铜闸新街安置小区），占地约50亩，建设户型为85㎡、100㎡、115㎡等（具体待安置房规划设计后确认）供被征收人按照安置标准计算和选择。涉及占用农用地的，用地指标由县政府协调解决。集中安置由铜闸镇负责建设、规划、设计、施工。被拆迁户自建住房用地经依法批准后，按照安置标准自行建设。
十、单位公房补偿安置
单位公房（含直管公房），由公房管理单位明确产权并对资产处置，房屋征收部门再按相关政策给予产权人补偿安置。
十一、搬迁补偿标准
（一）选择货币补偿（含回购），按照被征收房屋合法建筑面积6元/平方米的标准支付1次搬迁补偿。
（二）选择产权调换的，按照被征收房屋合法建筑面积6元/平方米的标准支付2次搬迁补偿。
（三）被征收房屋合法建筑面积小于50平方米的，按照50平方米计算。
（四）经营性用房搬迁补偿，按照被征收房屋合法建筑面积8元/平方米的标准支付一次搬迁补偿。
十二、临时安置补偿标准
（一）选择货币补偿，按照被征收房屋合法建筑面积每月5元/平方米的标准，一次性支付4个月临时安置补偿（简称房租）。
（二）选择产权调换的，按照被征收房屋合法建筑面积每月5元/平方米的标准，预付4个月临时安置补偿，并按照实际过渡的月数到交房时一并结算；实际过渡的月数一般不超过24个月，超出部分，按照9元/平方米的标准支付临时安置补偿。
（三）实际过渡的月数是指从被征收人搬家交房之日起至安置房交付之日止实际发生的临时过渡的月数。
（四）经营性用房临时安置补偿，按照被征收经营性用房合法建筑面积每月20元/平方米的标准一次性支付4个月的临时安置补偿。
十三、奖励与补助
（一）按期签约奖。在集中协议签订阶段签订协议的，根据被征收房屋合法建筑面积按照150元/平方米的标准给予奖励。
（二）按期拆除奖。在规定的时间内将房屋交付拆除的，根据被征收房屋合法建筑面积按照120元/平方米的标准给予奖励。
（三）按期整体拆除奖。在集中搬迁阶段完成整体签约并交房予以拆除的，根据被征收房屋合法建筑面积按照80元/平方米的标准给予奖励。
（四）楼层奖。选择多层安居楼顶层的，应安置面积在每档次的基础上各优惠200元/平方米；同时在应安置面积的基础上可以增购20平方米安置面积，增购面积按照1800元/平方米计算，再超按照市场价优惠200元/平方米计算。
各奖励时间节点由项目组确定，报县房屋征收部门备案，经公示后作为协议补偿审查的依据。
十四、停产停业补偿标准
对因征收房屋造成停产停业的，按照从事生产或经营活动的房屋建筑面积结合生产状况，按20-60元/平方米的标准计算4个月停产停业补偿。
十五、征收补偿安置款支付方式
（一）被征收人选择产权调换的，按照“各计各价、互找差价”的原则，其征收补偿安置费直接转为购房款。补偿款多于购房款的，多余部分在被拆迁户完成搬迁并将房屋完整交付拆除后支付兑现；补偿款不足购房款的，差额部分，待安置房交付使用前一次性结算交清。
（二）被征收人选择货币补偿的，在被征收人完成房屋搬迁，并将房屋完整交付，征收人应及时支付征收补偿安置款。
十六、权利救济
（一）被拆迁户与房屋征收部门签约后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
（二）被拆迁户在规定的签约期限内与房屋征收部门达不成征收补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请县政府依法作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被拆迁户对补偿决定不服的可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被拆迁户在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，县政府将依法申请人民法院强制执行。
十七、保障措施
本方案依据《中华人民共和国防洪法》及相关法律条例制定，征收过程中如遇到特殊情况，可按本方案强制执行。
十八、其它事项（一）项目征迁业务费可参照《含城规划区征地拆迁工作经费管理暂行办法》规定执行。业务经费由县文化旅游投资有限公司按规定拨付。
（二）征收设有抵押权的房屋，依照国家有关规定执行。
（三）征收产权有纠纷或房屋所有权不明确的房屋，由房屋征收部门将房地产有关事宜作证据保全，补偿方案由房屋征收部门提出处理意见，报县政府作出补偿决定后在房屋征收范围内予以公告，补偿费作公证提存，先行搬迁，待纠纷解决或产权明晰后发放。
十九、房屋被依法征收后，国有土地使用权同时收回，集体土地同步征用。
二十、本方案由含山县土地和房屋征收管理中心负责解释。
房屋补偿及附属物补偿标准
一、房屋补偿标准
（一）房屋重置价格 单位：元/平方米
（二）成新系数
二、附属物补偿标准
（一）附属物及附属设施补偿标准
（二）树木补助标准
备注：
1.非人工培植的野生树木不补助；
2.树干直径应从树木一米处计算；
3.栽植在土地使用权证范围内的树木砍伐或移植费用；
4.成片竹林等的补偿由林业部门评估确定。
说明：
1.树木密度超过每平方米3棵（成片幼林）的，按面积计算；一般树木3000元/亩，果树6000元/亩；杨树小于12厘米3000元/亩，大于12厘米5000元/亩；竹园：元竹2000元/亩，毛竹4000元/亩；
2.移栽树木或采伐木归林权所有者；
3.绿化苗木，按果树价的2倍计算；
4.盆栽花卉按实际搬迁费用付给。
（三）青苗补偿标准
说明：
1.精养鱼塘是指专门养鱼池塘，面积5-20亩，深1.5米，有进排水、增氧等养殖设施。
2.网箱合理放养面积为200㎡/亩，超出合理放养面积，按合理放养面积补偿。
省政府规定含山县征地补偿标准
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