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案例一
宋老伯购置南郡天下小区二楼的房子，就是因为有朝南的阳台。可一年前因邻居在阳台违搭违建，将宋老伯家阳台给挡住了，宋老伯几次向物业公司反映却一直未得到解决。另外，物业公司要求没有车库和门卡的车不能进入小区，宋老伯只好将车停在小区门外，结果导致被他车刮碰。物业公司仅仅是向宋老伯说明不属于服务范围，只提出解决的建议。宋老伯以此为理由拒绝缴纳物业费，共欠物业费4596元。物业公司经几次催要未果后，将宋老伯告上法庭，并要求其支付所欠物业费4596元，还要求其按双方物业协议约定，按日加收3‰的滞纳金。
法院审理认为，宋老伯提出的因邻居在自家阳台违搭违建，挡其家阳台的抗辩理由，不属于原告管理范围，原告并非行政执法单位，不具有行政执法权，故法院不予支持。其提出的因小区内不让进车，车停在小区外面受到损坏才未交纳物业费的抗辩理由，因原告的此项管理决定是经业主代表会同意，且原告并非导致被告车辆损坏的侵权人，被告不能以此为由拒绝缴纳物业费。对于原告要求被告依合同约定按日加收应交纳费用3‰的滞纳金的诉讼请求，因合同中约定的违约金过高，故对原告要求的计算滞纳金的标准，法院不予支持。根据实际情况，法院酌定滞纳金按应交物业费4596元的10%计算。据此，法院判决被告宋老伯于本判决发生法律效力后10日内向原告某某物业管理公司交纳所欠物业服务费4596元，支付滞纳金459.6元。
案例二
李阿姨因其所居住的3单元的煤气未通，曾多次去找物业公司要求解决，物业公司表示是被告家楼上的业主不配合，无法解决。因煤气不通，李阿姨迟迟未能入住，并以此为由拒绝交纳拖欠的物业费。物业公司无奈之下诉至法院，要求李阿姨给付拖欠的物业费和违约金。
法院审理认为，被告提出的未通煤气，不属原告物业管理服务范围，被告以此理由拒付物业费，本院不予支持。关于原告要求被告给付违约金，因原告在物业管理服务中对被告反映的问题未进行登记和回馈，亦没有向有关部门提出解决建议，服务管理上存在一定瑕疵，因此原告主张违约金的请求，本院不予支持。遂判决被告李阿姨于本判决生效后10日内给付原告某某物业服务公司拖欠物业费4944.05元
法律评析
同样的小区业主拖欠物业费，因拒绝缴纳物业费的理由不正当，均未得到法律的支持。同样是物业公司要求业主给付拖欠物业费之违约金，可法院判决却截然相反。从两个案例可以看出，应否支持违约金，关键在于物业公司的服务管理中是否存在不到位等不足与瑕疵。案例一中宋老伯拖欠物业费的理由，均不属于物业公司的服务管理范围，其拖欠理由缺乏最基本的合理性，即便如此，物业公司对业主反映的问题及时予以解答、说明，并向业主提出解决建议。案例二中的李阿姨拖欠理由虽同样不归物业公司服务管理范围，但物业公司对李阿姨反映的问题不闻不问，未及时登记和回馈，更没有向有关部门反映与建议，表明服务管理上存在一定瑕疵，故其要求支付违约金的请求当然不应得到法律支持。
本期编辑：邓晨 审核：杨圣宇
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