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案例一
宋老伯购置南郡天下小区二楼的房子,就是因为有朝南的阳台。可一年前因邻居在阳台违搭违建,将宋老伯家阳台给挡住了,宋老伯几次向物业公司反映却一直未得到解决。另外,物业公司要求没有车库和门卡的车不能进入小区,宋老伯只好将车停在小区门外,结果导致被他车刮碰。物业公司仅仅是向宋老伯说明不属于服务范围,只提出解决的建议。宋老伯以此为理由拒绝缴纳物业费,共欠物业费4596元。物业公司经几次催要未果后,将宋老伯告上法庭,并要求其支付所欠物业费4596元,还要求其按双方物业协议约定,按日加收3‰的滞纳金。
法院审理认为,宋老伯提出的因邻居在自家阳台违搭违建,挡其家阳台的抗辩理由,不属于原告管理范围,原告并非行政执法单位,不具有行政执法权,故法院不予支持。其提出的因小区内不让进车,车停在小区外面受到损坏才未交纳物业费的抗辩理由,因原告的此项管理决定是经业主代表会同意,且原告并非导致被告车辆损坏的侵权人,被告不能以此为由拒绝缴纳物业费。对于原告要求被告依合同约定按日加收应交纳费用3‰的滞纳金的诉讼请求,因合同中约定的违约金过高,故对原告要求的计算滞纳金的标准,法院不予支持。根据实际情况,法院酌定滞纳金按应交物业费4596元的10%计算。据此,法院判决被告宋老伯于本判决发生法律效力后10日内向原告某某物业管理公司交纳所欠物业服务费4596元,支付滞纳金459.6元。
案例二
李阿姨因其所居住的3单元的煤气未通,曾多次去找物业公司要求解决,物业公司表示是被告家楼上的业主不配合,无法解决。因煤气不通,李阿姨迟迟未能入住,并以此为由拒绝交纳拖欠的物业费。物业公司无奈之下诉至法院,要求李阿姨给付拖欠的物业费和违约金。
法院审理认为,被告提出的未通煤气,不属原告物业管理服务范围,被告以此理由拒付物业费,本院不予支持。关于原告要求被告给付违约金,因原告在物业管理服务中对被告反映的问题未进行登记和回馈,亦没有向有关部门提出解决建议,服务管理上存在一定瑕疵,因此原告主张违约金的请求,本院不予支持。遂判决被告李阿姨于本判决生效后10日内给付原告某某物业服务公司拖欠物业费4944.05元
法律评析
同样的小区业主拖欠物业费,因拒绝缴纳物业费的理由不正当,均未得到法律的支持。同样是物业公司要求业主给付拖欠物业费之违约金,可法院判决却截然相反。从两个案例可以看出,应否支持违约金,关键在于物业公司的服务管理中是否存在不到位等不足与瑕疵。案例一中宋老伯拖欠物业费的理由,均不属于物业公司的服务管理范围,其拖欠理由缺乏最基本的合理性,即便如此,物业公司对业主反映的问题及时予以解答、说明,并向业主提出解决建议。案例二中的李阿姨拖欠理由虽同样不归物业公司服务管理范围,但物业公司对李阿姨反映的问题不闻不问,未及时登记和回馈,更没有向有关部门反映与建议,表明服务管理上存在一定瑕疵,故其要求支付违约金的请求当然不应得到法律支持。
本期编辑:邓晨 审核:杨圣宇
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