全国首例小区车库之争近日频频被旧案重提，终审结果与传闻相去甚远。车库归业主所有的传言被证是谣言后，不少读者对小区车位归属的疑惑依然存在。
先看看网上对这起案件的关注和讨论——
小编了解，该案经过一审、二审和发回重审，最终判决如下：
一句话总结
开发商给业委会车库出售款500000元
驳回业委会其他诉讼请求
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解惑
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处分车位未“首先满足业主需要”应无效
辽宁登科律师事务所律师梁日馨称，《物权法》第七十四条第一款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”其强调的“首先满足业主需要”的指导意义大于规范意义。
如果开发商把车位卖给业主以外的人，或者超比例处分给业主，这明显不符合“首先满足业主需要”的要求，这时的法律后果是什么？
“权威观点认为，开发商违规处分车位的行为可认定无效，理由是违反了法律的强制性规定。”梁律师表示，《最高人民法院、的理解与适用》的起草执笔人曾解读称，“首先首先满足业主需要”的规定属于《合同法》第52条规定的强制性规定。如果开发商违反了该规定出卖或者出租车位，有利害关系的业主请求宣告该买卖行为无效或者请求终止租赁关系的，人民法院应予支持。”
从物权法的相关规定看
住宅小区的车位有“专有”与“共有”两种权属
专有车位，开发商有权处分
共有车位，属于全体业主
你问我咋区分？
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往下看
1、地下车位是人防工程的看这里
小区地下车位若是人防工程，根据《物权法》第五十二条规定，国防资产属于国家所有。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
也就是说，此类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。
但按照《人民防空法》第五条规定：人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
2、地下车位计入公摊面积的看这里
若开发商在计算公摊面积时已把地下车库建筑面积计算在内，把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本内的，所有权属于全体业主。
不知道有没有计入公摊面积？去规划部门查找《建设工程规划许可证》及其附图，了解哪些是小区的公共配套部分，如规划时已明确地下车位作为公共配套设施功能，则已计入公摊面积。（此条很重要哦）
3、非人防、未占公摊面积的看这里
非人防工程，也未计入公摊面积的，属于开发商自行投资。这一种可办理产权证，就能依法转让、出租、抵押及以其他方式进行处分。
《物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该部分车位符合物权法要求的专有部分规定，归属于车位的建造单位或车位的购买人。
小区的购房业主通过与开发商签订合同购买车位，并办理完毕权属转移登记手续后，即可成为车位的专有产权人。
4、地上车位以及地上“增设”车位看这里
地上车位建造于小区地上空间，它分为两种：一是小区内规划内建设的车位，二是小区内规划外增设的车位。
《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”
因此，上述两种车位，都属于全体业主。
喏，小编再说一次，如何确定车位规划状态，请查找《建设工程规划许可证》及其附图。
编辑：关月
