产业地产观察：从住宅地产到商业地产，再到产业地产，“转型”已成为当下房地产市场的热门词。随着产业地产市场化不断加深，介入产业地产开发运作的市场化主体愈发多元化。产业地产的核心是产业，进军产业地产，首先要理解产业，理解什么样的产业适合在市场化主导开发的产业载体进行集聚集群发展。上海东滩园区事业部团队推出产业地产观察系列研究，旨在对各类产业地产的成长空间、发展趋势、开发运营模式等展开持续的探讨。
农业热点持续不断，“农村电商”、“新农人”、“土地流转”、“农业众筹”、“职业农民”等不断成为市场热衷的话题。农业火爆的原因主要有三点。一是政策支持，中央一号文件鼓励农产品溯源体系建立、发展农村电商、创新农产品流通方式和加大农业科技创新等。二是资本助推，尤其是资本对农业电商的追捧，如联想控股千万美元投资云农场。三是农业品牌化，如“褚橙”、 “壹号土猪”等。但狂热的市场下，无论是大佬还是资本都只是为夺取未来发展的战略地位，“农业+资本”要想破局仍面临巨大挑战。东滩顾问认为，究其原因在于农业发展面临着四大困境。
首先是农业生产之困。从根本上讲，中国农业生产主要受制于两方面：一个是农业土地问题，另一个是农业机械化问题。前一个问题是后一个问题的基础，因为只有土地流转，实现土地“化零为整”，才有利于在规模化的土地上实行生产机械化。对此，十八届三中全会提到将赋予农民更多财产权利，包括土地可以流转、承包经营权可以抵押和担保等。据统计，美国单位土地粮食产量为7000KG/公顷，而中国只有5500KG/公顷，可见中国仍需依靠科技提高单位土地粮食的产出。从农业科技应用看，目前中国农业智能化普及程度不及1%，远远落后于欧盟的35%，更不能与美国相比，因为美国80%的农场普及了农业物联网。
其次是农产品流通之困。在甘肃榆中千亩成熟的杏子积压腐烂，广东佛山十万余斤的火龙果因滞销被倒入鱼塘喂鱼；咸阳乾县大葱丰收却卖不出去，这些例子反映出我国农产品流通问题较为严重。首先，我国农产品的流通主体涉及到农户、农产品收购商、一级批发商、二级批发商、个体零售商和消费者等，流通环节多，而且各环节交易主体中70%为个体户，30%为中小企业，无论在信息获取方面还是在交易价格方面都非常的不透明。其次，环节多导致生鲜农产品流通损失率高达20%-30%，而发达国家仅仅为5%以下。最后，近年来屡屡传来的食品安全问题已引起了社会的普遍关注，依靠信息技术搭建农产品溯源体系显得越发重要。
第三是农业盈利之困。农业产业链涵盖生产资料研发、生产和销售、种植、农产品加工、农业观光休闲旅游等。从农民的角度看，一方面拥有土地承包权的农民只涉及到农业生产链的一个环节——种植，由于缺乏资金和技术等，无法以土地为基础延长农业产业链，更无法获取多元化的收入。另一方面，农业种植处于农业产业链的低端，附加值低，且农业生产对自然天气依赖性大，风险高，盈利能力差。
最后是农业创新之困。截止末美国共有农民300万左右，农业服务机构高达500万家左右，平均水平远远高于中国，而中国农业创新之困还不仅仅来源于农业服务机构数量的不足。首先，由于科研主体承担的项目大多是政府补助的，农业科技创新与市场脱节严重。其次，农业科技创新属于高风险高回报的项目，以政府补贴为基础的资金投入的方式并不适合，需要引入市场化运作的科研成果转化基金。最后，农业成果转化与推广应用职业中介队伍素质不高也是农业创新所需要面对的问题。
从问题导向的角度，面对农业生产、流通、盈利和创新四大困境，东滩顾问认为可以用“农业+地产”模式去突破这四大困境。农业生产之困可借助工业思维，工厂化进行农业生产；农业流通之困可以电商为切入口，打造线上线下的连锁农业流通枢纽港；农业盈利之困应以休闲农业为基础，拓宽农业盈利点；农业创新之困可以农业科技创新为基础打造农业硅谷，构建农业服务生态圈。
一、生产业态——农业工厂
农业工厂本质在于农业生产，通过现代化手段对农业生产环境进行改造，不仅提高了农业产量还为农业机械、农业智能设备和农业信息集成服务提供了应用市场。农业工厂模式主要应用于大型农场和设施农业生产。
农业工厂模式的三个关键点：土地集合、农业智能装备和信息集成。土地集合是通过土地银行或者土地入股的形式将分散的土地集中起来。土地银行是农民自愿将土地承包经营权存入土地银行，收取“利息”，土地银行通过储备、平整和分类后再将大块的规模化的土地“转贷”给大型农场主或者企业获得“利差”。农业智能装备是土壤湿度感应设备、二氧化碳浓度感应设备等智能感应器，同时也包括自带北斗导航的农业播种机械、植保机械和收获机械等。信息集成是通过物联网、云计算、大数据等将农业智能设备连接一起形成可运作的系统。
农业工厂的盈利方式：
1）通过大幅提高农产品的产量和质量，获得农产品销售收入；
2）虽然农业工厂的核心是生产，但可通过延伸产业链，打造农业生产科普教育基地等。比如将农业工厂移入都市中，打造都市屋顶农场等。全球最大的屋顶农场——布鲁克林农庄位于纽约市两座不同建筑物的楼顶，总面积2.5英亩，种植多种蔬菜、养殖蛋鸡和蜂蜜等，农产品在当地市场销售。同时，农场白天开展教育活动和餐厅营业，晚上可以承办各种活动。
3）农业工厂是农业智能设备和信息集成的应用市场，可在农业工厂附近打造农业智能设备展销中心，通过招商获取租金收益。
二、流通业态——农业流通枢纽港
《国家新型城镇化规划（-）》中提到：中国城镇化率要达到60%，同时要全面推进农产品市场体系建设。农业枢纽港模式不仅能解决农产品流通问题，也可解决农资流通问题。
图1 农业流通枢纽港运作模式
农业流通枢纽港模式是线上线下结合的模式，是“实体连锁+线上服务”，为入驻商户开拓市场。首先，入驻的农产品批发商可以通过枢纽港电商平台完成销售，也可通过实体店面完成销售。在实体店面的各个交易方通过枢纽港提供的“一卡通”来完成交易，提高效率。其次，枢纽港打造冷链物流中心，由于实行实体连锁模式，在各个枢纽港之间配送过程中，农产品特别是生鲜农产品质量得到保证。最后，枢纽港连锁模式不仅减少了农产品交易环节，还可为农产品来源、运输和配送提供可查验的溯源体系，食品安全得到保证。
农业流通枢纽港盈利模式
1）物业租金收益：通过出租枢纽港内的物业获取收益。
2）电商平台收益：入驻商户可以选择在农业流通枢纽港电商平台上进行信息发布和交易，枢纽港获取服务费。
3）资金结算收益：无论是电商交易还是“一卡通”服务，枢纽港可以获得沉淀资金的收益。
4）物流服务收益：枢纽港自身打造物流服务获得收益，或者引入第三方收取租金。
5）食品安全认证服务收益：打造农产品统一安全检测平台，以平台检测认证的农产品贴标形式推向市场，增加农产品可追溯性，通过服务获取收益。
三、服务业态——休闲农业
在我国，70%的休闲旅游资源在农村。我国休闲乡村旅游新增收入400亿元，“十二五”期间，我国休闲农业接待人次和经营收入年均增长15%以上。休闲农业模式是通过一二三产融合，拓宽盈利渠道，解决盈利之困。
图2 休闲农业盈利点
从休闲农业地产的角度看，可汇集五大功能。
其一是休闲观光基地，借助特色农业资源，如婺源借助当地油菜花资源。配套设施包括旅客中心、停车场、餐饮区、住宿区等。通过门票、餐饮和住宿等获得收益。
其二是科普教育基地。开展主题展览、少儿教育和旅客农业知识科普等，同时也可以与学校合作，打造大学生农业教育学习基地。
其三是民俗表演中心。在露天场地或室内，集合当地特色民俗活动及表演。可以通过收取门票等获得收益。
其四是特色购物街。集合当地特色服饰、特色农产品等打造特色商业街。可通过出租店面获取租金或者自营产品获得销售收入。
其五是开心农场。以“认种”方式让城市居民委托农民代种或亲自种植花草、蔬菜、果树等，使消费者共同参与农业生产、管理和营销等各环节，可以获得地块出租收益、种子或者工具销售收益、餐饮收益等。
四、创新业态——农业硅谷
中国农业创新不足不仅是相关服务机构缺少，更主要是缺乏良性的农业服务生态圈。而农业硅谷模式的目的就是构建农业服务生态圈，集农业技术研究、农业技术交易、农业金融、农业咨询、农业会展和农业培训等为一体。
图3 现代农业服务生态圈体系
农业硅谷可分为六大功能。
其一是农业研发总部基地，引入国内外知名农业研发机构，重点在农业技术方面，如土壤分析、物联网、种子研发、大数据分析农业产量等领域。其二是农业会展中心，用于举办农业展销会，如农业智能设备和机械等；同时也可用于举办农业高峰论坛等。其三是农业孵化器。不仅为小企业提供联合办公的物业，也提供研发所需要的产业配套设备和联合实验室等。其四是农业技术交易中心，进行农业技术交易、技术支持和知识产权保护等。其五是农业金融，主要为农业技术并购和产业投资服务。其六是农业培训中心，不仅为入驻企业提供培训服务，也为职业农民、农业成果转化和推广中介人员提供培训。
该模式本质是产业地产的概念，盈利主要来源于三个方面。
1）物业出售/出租收益。农业硅谷为企业提供物业的时候，可租可售。由于进行地产开发，企业资金压力较大，进行一部分的物业销售可以实现资金的快速回笼。现阶段产业地产物业销售限制较多的情况下，可以租售搭配的方式消化物业。
2）服务收益：入驻的企业不仅需要产业配套服务，也需要生活配套服务，可以围绕人才、市场推广、技术交易、商务等获取服务收益。
3）产业投资收益：成立产业投资基金，向社会募集资金。一方面，对农业硅谷内有前景的企业投资，待企业成长以后，退出获得基金收益。另一方面，在外部寻找农业技术，通过并购基金的形式使得项目落到农业硅谷内孵化，待企业成熟后退出获得收益。
总结
农业本身具有其特有的生长周期性、易受自然环境影响的特点，所以单靠农业生产很难获得较好的收益。“农业+地产”的四大业态借助“一二三产融合”和“全产业链”思维，为进入农业地产的开发商和运营商提供可借鉴的模式。现实中企业可几种业态结合或者单一业态运作。
