近年来物业服务纠纷逐渐增多不少业主的理由是物业提供的服务质量存在瑕疵这一理由合理合法吗请看资深律师带来的专业解读
小区业主可否因物业服务瑕疵
而拒交物业费？
作者：
项先权：浙江新台州律师事务所主任，中国人民大学法学博士，博士后
刘耀东：浙江新台州律师事务所疑案研究中心研究员，副教授，法学博士
（网络图，与案件无关）
近年来，物业服务纠纷逐渐增多，其中多数纠纷为物业公司起诉业主欠缴物业服务费。业主拒绝缴纳物业费的理由也多种多样，其中之一即为业主认为物业公司提供的物业服务质量存在瑕疵。业主以此为由而拒交物业费是否正当合理，是否于法有据，是正确处理此类纠纷的核心问题。
案情与裁判
案件名称与来源
案件名称：无锡新江南物业服务公司与汤国强物业服务合同纠纷二审案案情来源：江苏省无锡市中级人民法院（）锡民终字第915号案情简介
上诉人（原审原告）：无锡新江南物业服务公司（以下简称“新江南物业公司”）
被上诉人（原审被告）：汤国强无锡市新江南花园业主委员会与新江南物业公司签订了物业委托管理合同，约定由将新江南花园“世代雅居”房屋委托新江南物业公司实行物业管理。汤国强系新江南花园“世代雅居”（C区）87号楼业主，自3月开始即一直拒绝交纳物业服务费。新江南物业公司于3月起诉至法院，要求汤国强支付物业管理费5214元（自3月计算至8月），电梯费240元。汤国强对未交纳物业费予以认可，但认为新江南物业公司未达到承诺的物业服务标准，因而拒绝交纳物业费。汤国强提交了有业主提出的反映新江南物业公司服务不到位的意见并提供照片予以证明。新江南物业公司庭审时也认可因无法收到物业费导致物业服务质量下降，并认为业主不交纳物业费，新江南物业公司无法提供完善的物业服务，是恶性循环。一审判决
江苏省无锡市南长区人民法院经审理认为：因新江南物业公司确实存在物业服务质量降低的事实，汤国强拒绝交纳物业费的理由具有一定的正当性，但是尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，故根据新江南物业公司提供物业服务的质量对其所诉物业服务欠交费用酌情予以减少。
新江南物业公司不服一审判决，提起上诉。二审判决
江苏省无锡市中级人民法院经审理认为：业主就物业服务质量不到位提供了相关照片予以证明，虽然照片只能反映某个时间点的局部情况，但业主已经进行了初步举证，应由负履行义务的一方进一步举证。新江南物业公司不能有效证明物业服务质量已经到位，应承担举证不利的后果。原审法院综合全案情况酌情减少物业服务费并无不当。驳回上诉，维持原判。
相关规定
《物业管理条例》第41条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
参考案例01
案号：杭州绿城诚品物业管理有限公司与沈红华物业服务合同纠纷二审案/浙江省杭州市中级人民法院（）浙杭民终字第2945号
裁判立场：良好的物业服务需业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司服务存在瑕疵为由而拒交物业费，物业公司则应对业主反映问题应及时回复并尽量改进服务质量。案涉小区06年即交付使用，多项公共设施设备年久失修情况属实，但其维修涉及动用维修基金，须业主委员会作出决议，且被上诉人系为全体业主提供物业服务，上诉人的该意见系其个人意见，不能代表其他业主，故上诉人不能以此为由拒交物业费。
02
案号：李慧敏、仙游县大地物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审案/福建省莆田市中级人民法院（）闽03民终2548号
裁判立场：大地物业根据合同约定履行了小区管理、环卫、安保等义务，李慧敏作为业主，在享受大地物业所提供的物业服务后，应依合同约定缴纳物业费。李慧敏未按约定缴纳物业费，已构成违约，故大地物业诉求李慧敏支付拖欠的物业费，有事实和法律依据，本院予以支持。但由于大地物业在物业服务中存在瑕疵，不能协调处理李慧敏提出的物业服务管理不到位的问题，导致李慧敏拒交物业费，故大地物业要求李慧敏支付滞纳金，本院不予支持。
03
案号：成都合力物业服务有限公司与周守群、屈鑫物业服务合同纠纷二审案/重庆市第一中级人民法院（）渝01民终830号
裁判立场：成都合力物业服务有限公司提供了物业服务，周守群、屈鑫作为该小区的业主，应当按照合同约定交纳物业费。成都合力物业服务公司的提供的物业服务虽有瑕疵，应予改进，但其瑕疵尚未达到降低物业服务费的程度。按照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，上诉人认为被上诉人没有按照合同约定履行服务义务，可另案诉讼主张权利。
04
案号：雷妍、台山市佳顺物业有限公司物业服务合同纠纷二审案/广东省江门市中级人民法院（）粤07民终1491号
裁判立场：佳顺物业公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，雷妍等业主也可以根据《前期物业管理服务协议》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。陈铂峰、雷妍并没有通过其他救济途径主张权利，而拒付物业服务费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。
05
案号：徐成业与大连怡合物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审案/辽宁省大连市中级人民法院（）辽02民终3456号
裁判立场：怡合物业在物业管理服务过程中存在瑕疵，徐成业等业主也可以根据物业服务合同的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至提议终止合同并选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。以拒付物业服务费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据。
06
案号：淄博宇辰物业管理有限公司与孙元涛物业服务合同纠纷二审案/山东省淄博市中级人民法院（）淄民一终字第930号
裁判立场：即使原告在物业管理服务过程中存在瑕疵或服务不到位，被告当时可通过业主委员会督促原告限期整改，或提供《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，被告以拒付物业费等费用对抗物业服务瑕疵的行为于法无据。
07
案号：长沙世纪金源物业管理有限责任公司、桂伟波物业服务合同纠纷二审案/湖南省长沙市中级人民法院（）湘01民终10179号
裁判立场：金源公司提供了相应的物业管理服务，桂伟波应当按照合同约定支付物业管理费。因金源公司在物业服务等方面存在瑕疵，一审判决根据世纪金源公司的服务质量，酌情减少桂伟波应交物业费的20%，并且驳回世纪金源公司要求桂伟波承担违约金的诉请并无不当，本院予以维持。
（网络图，与案件无关）
法理分析
首先，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，全体业主均应遵守。选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关的物业服务，则业主即应交纳相应的物业费。否则，物业服务关系的稳定性和确定性将会被彻底打破。
其次，物业费是全体业主委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生等项目进行日常维护、修缮等与业主生活相关的服务所收取的费用，事关全体业主的集体利益。实践中，业主以未享受或不需要物业服务企业提供的物业服务为由，而拒绝交纳物业费均属于权利滥用，于法无据，也不利于维护物业服务秩序。如果业主都以种种理由拒交物业费，势必造成物业服务质量的下降，进而损害全体业主的利益。最后，物业管理工作涉及小区的方方面面，具有连续性、持续性的特点，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平。不能仅凭某个时间点的局部情况即说明物业服务存在瑕疵。即便物业服务企业存在不履行或不完全履行物业服务合同义务的情形，业主可选择通过业主委员会督促其限期整改，或提起诉讼要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以拒付物业费来对抗物业服务瑕疵的行为于法无据，但可视物业服务瑕疵具体情况而酌情予以减少物业费。就本案而言，无锡市新江南花园业主委员会与新江南物业公司签订了物业委托管理合同，全体业主应当遵守合同约定。如前所述，物业管理服务具有连续性、持续性的特点，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平。不能仅凭某个时间点的局部情况即说明物业服务存在瑕疵。虽然本案新江南物业公司确实存在物业服务质量降低的事实，但不足以构成免除业主交纳物业费义务的抗辩事由。但可根据新江南物业公司提供物业服务质量降低的具体情况对业主所欠物业费用酌情予以减少。
【物业相关】物业企业经理证、高级物业管理师、物业项目经理证、保安管理师、客服管家、清洁管理师、消防工程师、园林绿化工程师、城市环卫工程师、垃圾处理工程师、绿化工、花卉工、养护工、安全员、保安员、保洁员、有害生物防治员、清洁项目经理、房地产经纪人、物业设施设备上岗证等
【建筑相关】智能楼宇管理师、机电工程师、电气工程师、安全管理师、建筑工程师、绿色建筑工程师、市政公用工程师、环卫保洁工程师、造价工程师、暖通空调安装工程师、施工员、安全员、管道工、安装起重工、建筑电工、污水处理工等
【中国商业联合会职业技能鉴定中心】管理会计师、企业人力资源管理师、工商管理师、社会工作师、企业培训师、健康管理师、行政管理师、心理咨询师、幼儿教育指导师、计算机信息技术、中式烹调师、保健按摩师、摄影师等
【招投标AAA+资质】物业/安保/清洁/绿化企业资质、AAA信用企业等级证书、物业清洁托管服务资质、诚信经营示范单位、重合同守信用证书、质量服务信誉证书、高空外墙清洗资质、石材清洗养护资质、5A级信用企业、安全生产标准化等
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