家住成都双流区的消费者李先生一家人,对位于某房产开发公司(以下简称开发商)开发的剑南大道的一高档楼盘(一期)仰慕已久,终于等到了二期开盘,李先生于4月19日订购了商品房一套,房屋总价款为2644840.42元。
他在填写完由开发商提交的《项目购房预约登记申请书》后,按申请书之约定当场支付开发商10万元的购房诚意金。后因对楼盘的精装标准不满意等原因,李先生向开发商提出退还之前交的10万元,开发商表示定金收据已开,房号已确定,按照公司规定消费者无权要求公司返还定金,并要求消费者在4月27日前必须前往公司签订《商品房购买合同》和支付剩余房款,否则将没收已交的10万元。
走投无路的李先生于4月22日来到省消委会进行投诉维权,要求开发商全额退还收取的“定金”10万元。
经调查,消费者反映的情况属实。开发商在向消费者收取定金的同时,并未与消费者签订房屋认购书或商品房买卖合同,并未与消费者签订任何协议约定定金支付方式等具体内容,在未提示消费者的情况下将诚意金发票改为定金发票,消费者缴纳的10万元不就具备立约定金的性质。
与此同时,只开定金收据而不签认购协议或购房合同侵犯了消费者的知情权,故省消委会支持消费者要求开发商全额退还定金的请求。经多次调解,开发商强硬的态度终于有所改变,于6月26日同意全额退还李先生10万元购房“定金”。8月23日,李先生已收到所退还款项。
10月22日,李先生将一面绣有“国家公仆心系人民 尽职尽责温暖人心”十六个大字的锦旗送到四川省保护消费者权益委员会领导手中,以表达对省消委会工作人员心系群众,为消费者解难事、办实事的感激之情。
北京市中银(成都)律师事务所唐涛律师结合上述案例进行分析后,在此提醒消费者在购房时要注意:
一、定金和诚意金的区别
定金,指合同当事人为保证合同履行,由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款,《中华人民共和国合同法》(以下称《合同法》)第一百一十五条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”,
诚意金,指购房者为了表现出买房的诚意,通过缴纳一定数额的钱款来表达诚意,缴纳诚意金后,购房者获得了房屋的优先购买权,并在房价上享受一定程度的优惠,依据民法总则“自由、公平、诚信原则”,只要双方平等协商,对“诚意金”的处理明确约定,没有违反法律规定的,诚意金的相关约定是有效的。
定金和诚意金的主要区别有以下几点:
1.定金在法律上有明确的规定,受《合同法》和《担保法》相关法条的约束,而诚意金则没有明确的法律规定,在不违背《民法总则》和《合同法》的情况下,受双方签署的合同约束。
2.购房者无权要求开发商退还定金,开发商未按合同履行义务的,购房者有权要求开发商双倍返还定金;购房者是否有权要求开发商退还诚意金,主要依据是双方签署的合同或协议,在不涉及不平等合同和霸王条款的前提下,开发商有权不退还诚意金。
3.定金的数额是有上限的,依据《担保法》第九十一条的规定,定金的数额不得超过主合同标的百分之二十;诚意金的数额没有上限,主要依据是双方签署的合同或协议,在不违法相关法律法规的情况下,可以约定适当的数额。
二、相关证据的收集
在实际的购房过程中,消费者一旦遇到开发商不退定金或诚意金的情况,消费者应该及时收集相关证据,以期能够最大限度的维护自身的权益。由定金和诚意金的法律定义可知,两者的主要依据是书面协议,因此消费者应该第一时间收集与开放商签署的协议,确定协议中双方的权利和义务,收集相关的转账凭证,证明自己已经按照开发商的要求,支付了定金或诚意金,在与开发商的具体谈判过程中,开发商没有通过合同固定的承诺,可以通过录音、录像、收集聊天记录等方式来证明相关事实。