2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，在纲要中政府明确了大湾区各城市的产业发展导向，“支持传统产业升级，加快发展先进制造业和现代服务业，促进产业优势互补，协作联动发展，构建国际竞争力的现代产业体系”。随之，大湾区各城市均尝试着设立新型工业用地类型以发展新型产业，M0用地政策也相继出台，笔者此次就大湾区4城新型产业用地政策进行梳理，以供大家探讨研究。
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深圳
发展背景
新型产业用地（M0）概念是深圳率先提出的。1月，为了缓解土地空间压力、有效推动产业升级，深圳市一口气发布了7份文件——一份主文件《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》加六份小文件，业内称“1+6" 。1月1日，在“1+6”的基础上，深圳正式发布实施《深圳市城市规划与标准与准则》，首次在传统土地类别中新增了“新型产业用地（M0）”门类。M0用地因其利用方式多样性和灵活性的创新特征而备受关注，成为了深圳市推动城市更新的重要体制创新。
根据版《深圳市城市规划标准与准则》，新型产业用地M0是指新型产业用地是指融合研发、创意、设计、中试、 无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地。
规划原则
建筑规则方面，严格限定普通工业厂房最小分割面积为1000平方米，新型产业用房最小分割面积为300平方米；容积率规则方面，工业项目取消容积率上限；配套用房的计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的30%。
一级线内工业用地不得建设商品住宅、大型商业，轨道500米范围内可建不超过10%人才和保障住房；
对M1改M0严格控制，南山区不超过80%，宝安、龙岗、龙华、坪山、光明不超过20%，其他区域不做要求；
工业用地地块容积率分为3个等级区间，仅规定了地块的基准容积率，取消14版深标的容积率上限，其中密度一、二、三区新型产业用地（M0）与普通工业用地（M1）基准容积率分别为4.0和3.5。
分割转让
随着《深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法（征求意见稿）》出台，可以看出政策已逐渐收紧，分割转让限制严格，也体现了政府相关部门对于“工业去地产化，回归产业本身”的强烈诉求。
另外，对受让人也有严格的限定，配套宿舍的受让人只能是企业，无法市场化销售；工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业，其中，一级工业区块线内工业楼宇的受让人应是从事制造业的生产、研发、设计等环节的工业企业或者生产性服务企业，并有3年以上合法纳税记录（或者投资方有合法纳税记录）。
地价计算
1通则
以划拨方式供应的建设用地使用权，不计收地价。以出让、作价出资、租赁方式供应或划拨方式转为有偿使用的建设用地使用权，应根据土地的市场价格及本规则计收地价，其中产权归政府的建筑面积部分不计收地价。
计价公式：宗地地价＝∑（分用途分年期市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数）同一宗地涉及多种建筑类型的，按照不同建筑类型和建筑面积分别测算地价后合计。
2变更与补缴
已签订建设用地使用权供应合同的土地变更土地利用条件
计算公式：应补缴地价＝∑(分用途分年期市场价格×变更后对应建筑面积×变更后基础修正系数) - ∑(分用途分年期市场价格×变更前对应建筑面积×变更前基础修正系数)
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广州
发展背景
，《广州市提高工业用地利用效率实施办法》（征求意见稿）面世，文件中新增了一种工业用地——新型产业用地（M0），3月31日，广州市政府常务会议审议通过了本市《提高工业用地利用效率实施办法》。广州M0用地政策正式出台，该实施办法明确新型产业用地是指为适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节及其配套设施的用地。
规划原则
新型产业用地（M0）容积率不低于3.0，配套行政办公及生活服务设施的计容建筑面积不能超过总计容面积的30%，并对新型产业用房荷载和客货梯数量也进行了明确的规定。
分割转让
新型产业用地（M0）可按幢、层等固定界限为基本单元分割转让，即可将产业用房的50%进行分割转让，用于引入从事生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业，配套用房不可分割转让。
最小单元的建筑面积不低于500平方米，分割的总建筑面积不得超过土地供应合同约定，属于新型产业用地（M0）配套行政办公及生活服务设施用途的建筑不得分割登记和转让、抵押；
新型产业物业产权分割转让后，自办理不动产权登记之日起5年内不得再次转让。5年后转让的，新的受让主体须为从事生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业。
地价计算
新型产业地价标准按同地段的办公用途地价的20%计收，有效降低了企业的拿地成本。
计价公式：P＝C×20％×S×（N/50）
其中：P为新型产业用地出让底价，C为出让时点同地段的办公用途市场评估楼面地价，S为该地块的总计容建筑面积（不含须无偿移交的建筑面积），50年为工业用地最高出让年限，N为实际出让年限。
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东莞
发展背景
9月，东莞出台了《创新型产业用地（M0）管理暂行办法》，明确东莞创新型产业用地（M0）为融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。以招引规模大、效益好、运营能力强的优质平台商进行成规模、高品质开发为主攻方向，新型产业用地（M0）项目用房包括产业用房和配套用房。
规划原则
相比广州、深圳，东莞市规划原则相对宽松。容积率原则上大于3.0，不超过5.0，可配置一定比例商业办公（C2）、配套型住宅（R0）和公共服务设施用地，但仍以产业用房为主，计容建筑面积不得低于总计容建筑面积的50%。
产业用房中用于生产制造的用房，应符合工业建筑设计规范；用于研发设计的用房，可参照办公建筑设计规范进行设计；
产业用途的计容建筑面积不得低于项目总计容建筑面积的50%；配套用房的计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的30%，配套宿舍可参照公租房标准进行设计；配套型住宅（R0）的计容建筑面积不得高于项目总计容建筑面积的20%，限定出售给入驻企业。
分割转让
M0用地可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地总计容建筑面积的49%，配套用房不得分割转让。
分割单元面积：符合分割转让条件的产业用房单栋建筑的套内建筑面积不得少于2000平方米，产业用房可按基本单元分割，每个基本单元的套内建筑面积不得少于300平方米；
受让人限定：产业用房买受方必须是在中国境内合法注册的法人单位，符合新型产业项目准入条件，经开发主体资格审查合格后方可参与购买。
地价计算
地价计算方法较合理，新型产业用地（M0）地价处于普通工业用地（M1）用地与商服用地（C）之间，与分割转让比例、实际出让年限、容积率等因素相挂钩。
计价公式：M0=〔M1×0.4×（1-X）+C×0.41×X〕×R×(N/50)
其中：M1为普通工业用地市场评估价的地面地价；C为商服用地市场评估价的楼面地价，需参照市国土部门公布的国有建设用地基准地价更新修正体系进行容积率系数修正；X为分割转让比例；R为容积率；N为实际出让年限。
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惠州
发展背景
6月，惠州市自然资源局正式对外发布了《惠州市新型产业用地(M0)管理暂行办法(征求意见稿)》，增设“新型产业用地(M0)”。新型产业用地(M0)是指适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地，包括产业用房和配套用房。
新型产业用地主体准入需满足三大条件：
①用地单位为在惠州市登记注册的独立法人，企业注册资本1000万元以上，事业单位的开办资金500万元以上；
②生产研发类企业需具备较强的经济实力及行业影响力，项目主导产业明确；
③承诺项目在产后3年内的亩均投资强度、亩均产出、亩均税收平均不低于当地要求，同时承诺亩均能耗不高于当地要求。研发类的新型产业用地（M0）项目的税收贡献指标可以适当放宽。
规划原则
惠州市新型产业用地（M0）政策出台时间晚，规划原则和产品配建比例主要参照东莞市。在开发强度上容积率超3.0，可多用途用地混合使用，可配建商业和住宅，有效利用土地的利用率。
分割转让
惠州市以往的工业用地不能分割，在孵化器建设方面，也只有省级孵化器才能进行产权分割，M0用地的出台，明确M0用地可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地总计容建筑面积的50%，同时，单栋建筑的套内建筑面积不得少于2000平方米，每个基本单元的套内建筑面积不得少于300平方米，配套用房不可分割转让。
地价计算
惠州市新增M0用地的地价计算规则参考广州市的政策，为同期同地段商服用地市场评估楼面地价20％。
1新增用地
计价公式：
P＝C×20％×S×（N/50）
其中：P为新增M0用地的土地使用权出让价格，C为出让时点同地段的商服用地市场评估楼面地价，S为该地块的总计容建筑面积（不含须无偿移交的建筑面积），50年为工业用地最高出让年限，N为实际出让年限。
2“三旧”改M0
计价公式：P＝（新设定规划建设条件下新型产业用地土地使用权市场价格-现状使用条件下土地使用权价格）×40%
混合配置的商业办公用地（B2）、住宅用地（R2）土地出让金需按市场评估价计收。同一项目用地内不能纳入“三旧”改造范围的部分，按照已出让用地转M0办理。
3已出让转M0
计价公式：P＝新设定规划建设条件下新型产业用地土地使用权市场价格-现状使用条件下土地使用权价格
按前述计收方式计算后土地出让金出现负数的，政府不予补偿。
整体来看，深圳市M0政策逐渐收紧，对于建筑设计、产权分割面积、产业准入与分割转让门槛、产业监管回收土地要求等方面进行了严格限定，防止产业项目房地产化，也为其他城市提供了宝贵的经验。
相比深圳、广州，东莞市和惠州市在产品规划上更多元，支持功能适当混合，可在新型产业用地(M0)基础上配置一定比例商业办公(C2)、配套型住宅(R0)和公共服务设施用地。
在城市更新和产业回归的大背景下，新兴产业用地（M0）将会成为热点趋势。
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佛山
发展背景
3月28日，佛山市顺德区村级工业园升级改造工作领导小组办公室印发《顺德区村级工业园升级改造新型产业及综合型产业用地管理暂行办法（试行）》（顺村改办〔〕7 号）文件。
规划原则
新型产业用地建设强度及物业指引：
容积率不得低于3.0，宗地内允许配建不超过总计容建筑面积30%的生产服务等配套设施，严禁建造商品住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
综合型产业用地规划指引：
综合型产业用地中，工业用地面积不得低于宗地总用地面积的60%且工业用地上所建计容建筑面积不得低于项目总计容建筑面积的60%。对于工业用地与商业服务业设施用地混合用途的土地，工业用地上不得另行建设生产服务、行政办公、生活服务等配套设施。
（此处综合型产业用地是指为支持产业用地和配套服务设施统一规划、功能适当混合，在工业用地基础上配置一定比例商业服务业设施用地（B）和公共服务设施用地；且允许在同一规划单元或规划条件中多个不同功能用途地块按一宗地整体出让，整体办理规划、国土等手续）
分割转让
新型产业用地经批准后，开发企业按有关规定进行分割销售， 其中产业用房分割销售单元建筑面积不得小于300 平方米。可分割销售的配套设施计容建筑面积不超过总计容建筑面积的15%，且原则上须面向项目内产业用房业主销售。
地价计算
属政府储备土地出让等情况的，必须以挂牌方式公开出让等方式出让，起始价不得低于评估价。公开交易起始价不得低于顺德区工业用地出让最低价标准，且不低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用及有关税费之和。
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中山
发展背景
6月27日，为适应新型产业用地需求，促进土地集约节约利用，中山市自然资源局新出台《中山市新型产业用地管理办法》，在工业用地大类中增加 " 新型产业用地 ( M0 ) " 中类。
规划原则
新型产业项目用地面积应大于2公顷。
容积率3.5-6.0；建筑密度不超过40%；绿地率10%-20%；建筑高度不超过120米；配套服务设施计容建筑面积不超过项目总计容建筑面积的30%。
产业用房与配套服务设施应尽量分开设置。
分割转让
开发主体自持产业用房比例不得低于51%，自持年份不得低于；2次转让的要求两年内不得再次转让。
产业用房按幢分割的，每个基本单元建筑面积不得少于2000平方米；产业用房按层分割的，每个基本单元建筑面积不得少于500平方米。配套服务设施可随产业用房按可分割转让产业用房建筑面积占产业用房总建筑面积的百分比分割转让。
地价计算
新型产业用地地价不得低于工业用地基准地价。
新增新型产业用地采取公开出让，出让起始价原则上按照商业服务业用地市场评估价的35%确定（经领导小组认定需要支持的产业项目，可下调至25%）；
“三旧”改造的“工改M0”采取协议出让，市场评估价按照商业服务业用地市场评估价的20%确定；
已出让工业用地转为新型产业用地的采取协议出让，新型产业用地市场评估价按照商业服务业用地市场评估价的20%确定（仅限于翠亨新区马鞍岛范围）。
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珠海
发展背景
5月，珠海市国土局对《珠海市国有建设用地使用权出让年限管理规定》进行修订，新规定增加了“新型产业用地”这一类型，指的是融合与生产紧密相关的研发、孵化、试验、创意、软件、信息、动漫、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套设施用地，最 高出让年限为50年。
新型产业用地具体规划及分割转让相关政策尚未出台。
地价计算
旧厂房改新型产业用地：规划容积率1.0（含）以下部分，地价不计收；规划容积率1.0以上部分，地价按新规划条件下新型产业用地市场评估价的40%计收；协议出让的不计收地价。
旧村改新型产业用地：采取协议出让方式供地的城中旧村拆建更新项目，其中保留划拨性质的原有村集体物业补偿安置及新增村集体经济发展物业部分，及村民及村集体房屋认定面积定额倍数（含）以内住宅功能部分，地价不计收；其余部分，地价按新规划条件下新型产业用地市场评估价的60%计收。
旧城镇改新型产业用地：采取协议出让方式供地的住宅区拆建更新项目，现状房屋认定面积1.2倍（含）以内的住宅功能部分地价不计收；其余部分，地价按新规划条件下新型产业用地市场评估价的100%计收。其他旧城镇改建更新项目，地价按新规划条件下新型产业用地市场评估价与原规划条件下相应用途单宗土地市场评估价差额的40%计收。
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香港
发展背景
香港于1999 年出台“商贸地带”规划指引。「商贸地带」包含三种主要经济活动：无污染性工业，一般办公室及商业用途。「商贸地带」并非要取代「商业地带」或「工业地带」。「商贸地带」将容纳无污染性工业和次级办公室/商业用途(图一)，至于高级办公室/零售和酒店等发展则会保留于「商业地带」，而传统工业活动亦会继续保留于「工业地带」内。
商贸地带与商业地带、工业地带的关系
规划原则
商贸地带可以规划的产品业态：写字楼、商业、无污染性工业、工业行政及管理、出入口贸易写字楼、工业产品的测试、装配及品质控制、研究、开发、培训及设计、高科技、产品生产前后的工序、数据处理及资讯科技、服务性及传媒制作、销售及市场推广、贮存及分发、陈列室。
可以改规划为商贸地带的旧项目：
该区已有三栋或以上的工贸楼宇，包含已获规划许可转作商业用途的工业楼宇及在建筑设计上类似办公楼宇的工业楼宇；
公共交通网络完善及邻近公路干线、铁路车站及主要交通交汇处的区域；
区内与毗邻地区的土地用途不协调，或因难以解决的环境及交通问题，使该工业区不宜用作住宅发展；
该区与毗邻地区的敏感用途存在界面问题。例如：将现存工业及住宅发展区之间的土地改划作「商贸地带」，即可作为缓冲区；及该区有大量高空置率或残旧的建筑物，需要更多的推动力去改变该区的土地用途。
文源：戴德梁行产业地产
END
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