原创 大胡子说房 -12-20 10:38:10
翻阅各大房产自媒体,出则北上广深,入则杭汉渝蓉,仿佛只有一二线城市才配拥有房地产,三四线城市只能沦为“绝不能碰”的投资反面教材。
然而,中国14亿人口,一线城市的人口占比是5.3%,二线是20.5%,而三四线是74.2%。
也就是说,中国大多数人口还是生活在三四线城市,他们代表的,其实才是中国最广泛的一部分购房群体。
的确,三四线城市在人口流入,经济增长,和政策支持上没那么好看。
-.11,国家统计局70城二手房房价涨幅:
最高:深圳 60.1%↑;合肥60.5%↑;广州47.2%↑;南京45.9%↑;杭州44.3%↑(都为一二线)
最低:锦州 3.5%↑;牡丹江9%↑;湛江11.1%↑;桂林12.1%↑;包头13.0%↑(都为三四线)
但这些只能说明,三四线的投资价值远不如一二线。这并不代表,三四线就不能买房了。
如果我就是生活在一座幸福的三四线小城,你还硬要我全家搬到省会去不成?
所以,这篇文章,我们不谈人口集聚,不谈大国大城,不谈大多数人都买不起的北上广深,我们就好好来研究研究,三四线城市,到底怎么购房!
1.一二线看产业,三四线看商业
在一二线城市,产业发达的区域房价普遍涨得不错,无论是片区的购买力增强,还是税收增加反哺配套的提高,都是其上涨动力。
在三四线城市,一方面经济发展缓慢,后续上涨乏力;另一方面整个城市不大,支柱产业直接养活一座城,市政配套就不随产业走,而全看ZF意向,三方面,三四线的产业多是工业制造业,附近也不适合居住。
所以,产业的逻辑根本行不通。
那么,想要买到保值的房子,就只能依附于现有的配套。一般来说,三四线城市都有个当地的商业中心,基本是当地人流量最大的地方(除旅游城市),配套成熟,生活也方便。
这个商业中心可以是餐厅最多的地方,也可以是商铺最多的地方,或者是万达广场、华润万家或大润发等等。
这里不是让你顶着商业中心买,因为那样可能会被吵死。而是说离商业中心不远,5到10分钟车程的有配套城区,一般是三四线城市生活最舒适的区域,也是买房最保险的区域。
在比较小的三四线,如果稍微脱离主城商业,可能几十年都不会有发展,房产更是贬值风险极大。
我们在广西北海,看到成片的海景现房卖不出去。
这些海景房离城区也就3公里,但以这座城市的财力,真的很难再去完善除了主城区以外的配套了。
我们在房子周围的路上,还能看到牛。。。
当然,如果不挑商业中心,你也可以挨着CBD和市ZF去买,因为那些地方一定是决策层重点发展的区域。
可是,CBD一般是写字楼最密集的地方。但不少三四线城市根本没有写字楼。。。你根本不知道CBD在哪里。
有些城市的ZF为了发展新区,喜欢动不动就“搬家”,比如江西九江市,东挪一个财政局,西迁一个市政府,你完全不知道它的发展重心到底是哪。
所以,如果硬要找一个适用于更多比例三四线城市的选房逻辑,还是大型商业综合体附近,并且有看得见的配套的城区。
2.一二线新区,三四线学区
细数近几年建设成功的新区,江北郑东西海岸。。。基本都在一二线城市,三四线城市能实现新区发展的,寥寥无几。
能发展起来的,也都是新区中靠近老市区的那一部分,剩下的地块,普遍是田地和村房。
广东江门市大手一挥,滨江新区决策正式出台,138平方公里力争成型。
过去了,新区除了地标体育馆已经建好,基本没有成型的公共建筑,而且1-1.7万的房价,都和临深的价格一样了。
我们在该新区调研,最明显的感觉就是人气不足。到时生活不方便不说,万一突然想卖房了,谁愿意接手呢?还是买近郊的万达附近靠谱点咯。
汕尾的红海湾经济开发区更是一片荒凉,如同村镇。
可是,不是人人都买得起市中心或商业中心,难道郊区就完全不能碰了吗?
非也,选择新区or郊区,把握以下几点,也是可以考虑的:
1. 符合城市重点发展方向
2. 一定要有看得见的配套
3. 没有割裂路段或割裂不超过3公里
广东韶关市曾经搞过一个高新区,虽然与“高新”基本没啥关系,不过还是通过住宅建设和人口转移,有效缓解了老城区满载的现象。
前几年买高新区的人,也基本都等来了幸福的生活。最早的凤凰城,在四线城市实现房价翻番,并且有价有市,也不多见。
这个高新区就非常符合上述的三大标准。
1.90%的三四线城市实现不了多点开花,要买新区一定买全市之力发展的那个。
2. 在的时候,高新区就已经有看得见的底商,同时,学校也早于人口导入开始建设,公交线路也先行开通。
3.一个1.5公里的隧道便可从老城区到达新城区,非常方便。
总之,在三四线城市选新区和郊区,要格外谨慎,像韶关高新区这样的地方少之又少。为了贪便宜选到毫无配套的城市周边的“新城”,可能未来十年配套都起不来,而且,当你需要钱的时候,转手更是个大问题。
不过,新区虽然容易凉,但三四线还有个“区”可是比一二线还火热。那就是学区。
不像一二线动辄几大名校,三四线的好学校一般只有那么一两所,整个城市包括底下乡镇的人,都挤破脑袋想往这一两个“超级学校”钻。
稀缺的教育资源立马就成为了三四线城市的烫手山芋,其周边的房产也随之有了一定的溢价。
这种房产一般分为两类:
一是中考名列前茅的垄断性初中,对应的小学的学区房。
一二线城市受“多校划片”等政策的影响,学区房的美梦可能一下子就化为泡影。但三四线城市各方利益牵扯严重,学区房的现象很难改变。
二就是可以“买”进去的重点初高中的周围的房产。
三四线“择校费”、“赞助费”的现象至今仍然非常普遍。当地有钱人为了孩子的教育,就会购买学校周边的房产,让孩子上下学方便。那么这种房子不仅好转手,而且好出租。
所以,三四线盯着学校买,也不会错!
3.三四线防掉坑指南
有些三四线城市比较小,无论怎么选地段,你说整个城市10分钟就逛完了,有啥区别?
最大的区别还是在产品。关于产品,我有六大避坑建议:
1. 不买老破房
很多三四线城市的发展,由于无法支付拆迁成本等原因,对老城区基本都是放弃式的。
比如湖北黄冈,即便是在民政局和经委会等企事业单位的周边,也是一堆几十年楼龄的自建房,丝毫没有拆迁意向。
所以,随着人口往新城区迁移,老破小不仅拆迁概率越来越小,周围交通拥堵,还会随着需求的降低和房子的折旧而贬值。
而在黄冈遗爱湖新城区周围转了转,说实话搞得还可以。
2. 慎买当地只开发一个小楼盘的开发商
小城市有许多“地头蛇”开发商,本来可能是搞什么建材家居生意的,乘着前几年房地产春风,跟风也做一把。
结果这两年大环境不好,那些缺少行业经验和资金实力的微型开发商,就很容易资金链断裂导致烂尾,截至11月27日,今年房地产企业的破产数量已经达459家,大部分集中在三四线城市。
到时候人楼两空,这个风险可担不起。
所以,尽量还是买大开发商的房子。
但是,这里也不是说大开发商就一定好,因为好多大开发商在小城市是与本地的团队合作,本质上只是挂个品牌名号,也容易出现产品上的问题。
这里给一个建议,就是买那种已经在本地成功开发过楼盘,且在市民中有一定口碑的开发商,大概率不掉坑。
3. 看准购房合同
有时候,小城市的好楼盘并不多,所以即便是品牌开发商,也会有非常强势的现象。
我一个朋友的购房合同里没有写明交房滞纳金具体金额,他也不知道合同中应该写明这一项,最后弄得双方很不愉快。
的确,30多页的合同书很容易让人看得头皮发麻,但至少这四点你是要注意的:
1. 明确交房标准
2. 明确双方违约责任
3. 明确差价范围
4. 明确退房条件
4. 警惕纸上谈兵
我还有一个朋友曾经在江门买了套房,当时置业顾问洋洋洒洒一顿承诺,他是深信不疑,尤其是小区旁边的那个学校,英美教育贵族模式听得就厉害。
结果,最后学校没建成,合同里也没写,闹售楼处也没用,学区只能对接附近村小。。。
所以,请对一切没有写进合同里的承诺保持怀疑态度,尽力通过以下渠道来多方求证:
1. 所承诺学校、医院的官网
2. 当地政府官网
3. 当地自然资源规划局官网
4. 企事业单位靠谱熟人的消息
(江门政府网)
(江门自然资源规划局)
5. 研究清楚物业
5.1问清楚物业公司,直接去同城同物业公司小区实地考察。
5.2如果有已经入住的一二期业主,不妨联系一下看看物业口碑。
6. 不必死盯新房
小城市比大城市的“新房癌”严重得多,从市场经济学的角度来看,此时的优质二手房就容易成为价格洼地,可以和业主多打心理战淘到好房子。
4.结
鲁迅曾写道中国人的思想,“有的专爱瞻仰皇陵,有的却喜欢凭吊荒冢”。
连喜欢扫墓的人都可以分出类别来,何况如此庞大的三四线购房者群体。
中国一共有289个三四五线城市,每个城市有每个城市的特点和人群偏好,每个人买房也有自己侧重的需求。所以用一套标准来适用所有三四线肯定不可能,本文尽力涵盖多数三四线情况,仅供参考。
总之,学区、交通、商业、环境、圈层、医疗、户型、物业、邻里、车位、设施,你不可能各个都要,对于购房自住者肯定有自己最看重的方面,按照自己需求来,则是最好的购房策略。
希望这篇文章,能对大家有所帮助。