想要成为赢家怎么办？很简单，站在赢家的立场思考问题。
或者说，当你不知道这件事做得对不对的时候，你可以看看，大赢家是怎么做的。
买房也一样，如果你不知道买哪里好，什么样的房子接盘侠多，
不妨学习一下优秀开发商的套路：他们在分析接盘侠以及做对应产品的时候，是如何割我们韭菜的。
01
你的第一项技能
如果你要入门房产投资，那么你想学到的第一项技能是什么？
是跑盘看盘的技巧？
是熟练掌握银行各种信贷产品？
是跟中介或者买主谈判的技巧？
……以上全错！
如果你想学习投资，不管是股票、基金还是房产，你要学习的第一项本领就是：学会止损。
很多人问我，如何使用高杠杆赚大钱。或者，买哪里的房子赚钱最多,能涨几倍？我看到这种人的第一反应就是想拉黑。这种人要么将来赔的裤衩都不剩，要么就是让销售忽悠的甘心做韭菜。
做房产投资，你要考虑的第一个问题是：我买的房子有没有人接盘。
而不是：我买的房子会不会涨，怎么样赚大钱。
不要比谁赚的多，而是要比谁活的久。
不要错过机会，也不能作死自己。
02
万科对接盘侠精准的产品分析
好了， 不扯淡了。今天就来聊一聊，万科作为地产界的老大，是怎么样做红烧肉的。额……是怎么样割韭菜卖房子的。
首先，万科把接盘侠进行了精准的分类。
五大类细分接盘侠如下：
细分之后再细分：
根据各类接盘侠，万科做了细致的描述：
前边三张图看不懂也没关系，猫叔简单解释成一段话就是：
万科花费这么大精力研究接盘侠，把接盘侠分成了四类。并且，通过研究不同的产品，对应到相符合的接盘侠身上，进而顺利的薅到羊毛。
城花（城市花园）系列产品是，中高端郊区低密度住宅。针对的接盘侠是白领和金领。
四季（四季花城）系列是大规模的中档郊区住宅。针对的接盘侠是向往郊区生活的白领，中产阶级和首置首改的客户群体。
金色（金色家园）系列是市中心的高密度高层住宅。针对的接盘侠是城市白领。
高档（自然人文）系列是特色地块，特色产品，没有标准化概念。针对的接盘侠是白领和金领。
不要觉得晕，如图：
这四类的投资价值哪个优先呢？
在四大品类中，前三类以地理位置（距市中心的远近）为划分依据，交通便捷度与配套完善度随之降低。第四类TOP系列则以对稀缺资源的占有为划分，与前三类形成差异，两者形成互补。
那么，我们可以知道。按照地理位置，也就是地段价值排序：
金色》城花》四季》高档
按照产品排序，
高档》金色&城花&四季
我们不用特别比较金色&城花&四季产品到底哪一系列更好。
因为房产的投资价值=地段价值*70%+产品价值*30%
所以，在选择投资的地段方面，
我们可以根据万科的金色系列产品为一个很好的参考区域。（这里不是要是你买万科，而是，你要在这个地段里找到性价比最高的房子。万科的房子在一些城市偏贵，因为有品牌溢价）
03
未来接盘侠更喜欢的产品
我们再看看，接盘侠分类的比例。
金色系列，改善型的客户，万科称之为，后小太阳和小太阳，后小太阳占的比例是40%，年龄段是40-45岁。小太阳占了40%的客户群体，年龄段是35岁-39岁。
这两部分客户，总共占比是80%。
关于客户的具体描述，我也在前边做了讲解。
城市白领、望子成龙、年龄区间、孩子年龄区间等。
这部分接盘侠，购买力旺盛，也是购买主力——如果你想投资房子，那么找这部分接盘，是没毛病的。
那么这部分人喜欢什么样的产品呢？——这也是未来的发展趋势。重点罗列如下：
户型为三房（不同城市，具体面积不同，比如一线89平三居为主，二线可能要120平三居，三四线三居140平，这个以后讲吧，今天码字这么多累死我了，不细说了）
区域为，市区或者已经成熟的新城区：交通便利，周边配套完善
宜居宜住，是改善型房子，品质必须好
物业有保证
04
什么样的价格更合适
另外我们需要聊聊开发商新盘定价的方式方法，知道了其中的奥秘，你也能成为选房高手。
一般来说，开发商定价是金字塔状或者橄榄状的价格体系。
也就是中间层是均价，越往上面楼层越高，价格也越高，越往下边楼层越低，价格也越低。
其实这样是不符合常理的。但为什么开发商喜欢这么干呢？
猫叔琢磨了很久，得出了一个重要的结论。就是，开发商
懒
一直就是这么定价的，懒得换了。
但越来越多的开发商定价是橄榄球形状。也就是中间层价格高一些，顶层跟底层价格低，这样是比较合理的。这是一个定价的趋势。
但不管金字塔还是橄榄球形状了。总之，在影响房屋价格方面，开发商定价是遵循了折扣系数的定价策略。视野、朝向、户型都可以影响房屋价格。如果清楚了大概的折扣差，就能很快确定性价比比较高的楼房。
折扣，就是标的物之间一个很好的参考。一切不同因素，最终体现为折扣差，也就是价格。
05
影响房价的因素是哪些
视野对房价的影响
来来来，我们扒皮一个小区。把项目名字马赛克掉。
小区位置如图。
看这个小区周边的环境。先说优点，南边有公园，有广场。
一想起美丽的环境就心旷神怡呢。
再看缺点。西北角有个慢性病医院。东北角有农民房。而西南边又是教学楼……
这么说感觉不到，但是想想一开窗户，对面就是这种景象，谁也不会开心吧。
现在把小区的平面图摆上来。从视野、景观考虑，你会选择哪一栋？
如果你是选择2栋，3栋，那么刚刚及格，
如果你是选择7栋，恭喜你，都学会抢答了！
这是为啥呢？7栋，不仅仅能看到小区外部，还能看到小区的景观。
如果我们把看到的景观按照一二三四级来分，满分10分，那么，
第一级别（9-10分）：通观园林内景及外部山景；纵观山景/小区内景，视程远，景观极佳；
第二级别（8分）：视程较远，但所观赏的景观资源一般，
第三级别（6-7分）：视程较近，有较好的楼间距离，但主视线受部分遮挡；
第四级别（5分）：视程短，景观严重遮挡（如北侧农民房）
每栋大概划分就是这样的。
实际上，7栋也不是所有都好。只有高层，才有相对好的视野。低层是比较坑爹的。我们需要再细致的针对教学楼/农民房/医院的远近，层高具体到每层，每个单元的挑选。底层往往只能打5-7分，也就是三级四级的视野水平。
噪音对房价的影响
再看噪音。如果单纯因为避免噪音而选择，你会选哪栋？
7栋和8栋。这个问题比较简单。
我们对噪音进行打分，得出的结论如上图。
第一级别（9-10分）：小区内，可忽略噪音影响
第二级别（7-8分）：已明显感受到噪音影响，影响较小
第三级别（5-6分）：临近清林路，噪音明显
第四级别（3-4分）：临近黄阁路，噪音影响严重
好了，继续问。这个小区的楼王是哪一栋？
无噪音+视野好，那么应该是7栋。
可是站长，仅凭噪音和视野，就能决定楼王的位置吗？
06
房价定价的秘密
水平系数定价的秘密
仅凭噪音和视野，就能决定楼王的位置吗？
对大多数小区而言，是的。
对在同一水平面上的单位来说，开发商定价主要考虑四大因素：户型平面设计、景观视野、噪声灰尘、朝向。
大部分小区户型、朝向、通风其实都差不多。换句话说，如果一个小区户型千奇百怪，朝向东西南北都有，那这个小区很可能是坑爹的，卖不动，涨不动的。所以，平面设计和朝向在做价格的时候，基本也就占10%的参考。
但景观和噪音就影响比较大了。这是买家最直观的感受啊。以这个小区为例，景观视野占35％，噪声灰尘占45％。
垂直系数定价的秘密
垂直系数定价有点复杂。先记住一个系数空间，0.5%—0.7%，基本每层的价格差就在这个比例之间。一般中间层和顶楼是均价。一楼最便宜，次顶楼最贵。
本项目在价格制定过程中，设定基本层差为 0.7％，中间层为均价。向下一层均价降低0.7%，向上一层均价上调0.7%。如果均价9000元/㎡，那么10楼就是9000*（1+0.7%），8楼就是9000*（1-0.7%），以此类推……
但是这个项目呢，1楼是架空的，大部分人又不喜欢买低层，低层有噪音+景观双重影响，所以，开发商决定把2-6层的层差拉小一些，0.7%改成0.5%
所以，垂直差是这个样子滴。
在垂直系数制定中，视野依然是最大的考虑因素。其次还有空间感觉，客户的心理感觉，以及项目的其他情况等等……
比如，奇数层的阳台在客厅，偶数层的阳台在卧室，那么基数曾又比偶数层贵3%
再比如，很多人都忌讳4层，14层……那这个两个楼层便宜点好了。
到这里，小区价格是怎么制定的，大家就清楚了。实际上在销售过程中，开发商定价策略还会把7栋的楼王价格做高，以促进其他几栋的快速成交。
知道了开发商的套路，你就根据自己的需求选择相应的楼层。在实际买卖中，根据水平差，垂直差，和楼王的销售策略，找出开发商定价不合理的地方，精准买入性价比更好的楼层。
你大概会知道，这个价格，高为什么高，低为什么低。像视野，噪音，遮挡物等明显的不利因素的楼盘，虽然价格低，只要足够低，你也是可以买入的。因为你清楚低价的原因。
比如猫叔在某次看盘中，发现一楼价格低，但是他带花园呀，楼面间距大，采光也很好。果断推荐给好基友了。事实证明，站长的判断是对的。
当然，也有一些很好的楼层，比如中间层，走的不是均价，而价格偏低。这个时候就要警惕，是不是有其他不利好因素存在。这个价格低的原因是不符合常理的。
最后，一旦买入视野不好又有噪音的楼盘，也不用太担心。一旦到了大牛市，这些不利因素通通都没有人在乎了。你要做的，就是抛在高点，买在淡季。
大家明白了不？
