请选中你要保存的内容来源：北大法律信息网作者：刘东海
《合同法》第五十一条规定是因无权处分而导致的合同无效，第五十二条规定了合同无效的五种情形。无效合同往往损害国家利益、集体利益或第三人利益，或者对公共利益和公共秩序造成破坏。因其严重的违法性而使得法律自始不承认其效力，即自始无效，自始没有法律约束力。
可变更、可撤销的合同主要包括三种情形，其中包括以欺诈、胁迫手段而使对方违背真实意思表示情况下订立的合同。如果因“欺诈、胁迫”而损害了国家利益，则会导致合同无效。如果仅仅损害合同相对方的利益，则属于可变更、可撤销的合同。
合同解除包括约定解除和法定解除。合同法第九十四条列举了四种解除的情形。
通常来说，合同解除的前提条件是合同有效。如果合同无效，则法院不会进一步评价是否符合解除条件，如何承担违约责任，而是会依据合同无效的后果进行处理。这在理论上是成立的，但实践的复杂性，也会出现模糊之处。尤其是基于起诉前证据的不充分，使得在分析案件时不能划定清晰的界限。笔者代理的一起房屋租赁合同纠纷，即出现了三者竞合的情形。
A将房屋出租给B，在合同中约定了商业经营的内容。合同签订后，B要求A提供房屋手续办理执照，A称不能提供，因为房屋属于公益事业单位，不能用于商业经营。B找到房屋产权人，得知A对房屋的出租没有经过产权人的许可，房屋产权人对A和B所签订的合同也不予认可。
笔者作为B的代理人，对于是要求确认合同无效，还是请求撤销，还是要求承担违约责任，比较纠结。
A属于无权处分，并且合同签订后也没有取得处分权、没有经过权利人追认，很显然，合同无效。但由于B没有得到房屋产权人的书面回复，因此，尚缺乏合同无效的证据支持。合同签订之前，A承诺可以用于商业经营，但事实上房屋不能用于商业经营，那么，A构成欺诈，合同属于可变更、可撤销，但从证据来看，认定欺诈的证据也并没有达到笔者所确信的百分之百程度。从这些基础事实来看，主张合同无效、或者撤销，都有一定风险。
而主张解除合同，则比较有把握。因为从合同内容来看，租赁房屋的目的是为了经营，而商业经营需要取得营业执照，这是合法经营的前提。A不能提供用于办理营业执照的房屋手续，那么，B就不能展开合法的经营，而法院肯定也不可能鼓励、支持违法经营，因此，以“不能实现合同目的”为由要求解除合同，举证责任较轻，被法院支持的可能性大。并且，相较于主张合同无效、撤销，主张解除合同的另外一个好处就是可以直接依据违约条款要求A承担违约责任。由于违约责任的约定比合同无效之后的处理更为严格，也更为清晰，这对于B来说是有利的。
但这里面也存在一定的风险，就是A主张合同无效的风险和法院释明合同无效的风险。经过综合分析，笔者认为，A主张合同无效的可能性很小，因为A不愿意承认自己没有权利出租房屋。而由于涉案房屋涉及到公益事业单位，法院如果按照无效来审理，则需要查明A如何占有涉案房屋、房屋产权人与A的关联性等问题，这些问题显然是法院会因公益事业单位的公众形象而主动回避的问题。因此，法院主动释明合同无效的可能性也较小。
笔者在和房屋产权人沟通时曾要求房屋产权人出具一个说明，以此来证明A无权处分，但被拒绝。于是，笔者申请追加房屋产权人为第三人。虽然法院没有同意追加，但房屋产权人为法院出具了说明，证明A无权处分。在此基数上，法院也没有主动审理合同是否无效的问题。案件的审理结果和笔者预期一致。
实践当中的纠纷复杂多样，基本诉讼请求的选择至关重要，往往关系到整体诉讼目的能否实现。只有精细化把控合同条款和相应的证据，才能实现委托方利益的最大化。
【作者简介】
刘东海，北京市长安律师事务所律师合伙人。
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