西部城事
文丨西部菌
成都土拍市场,再次恢复了往日的热闹。
20日,天府新区万安片区111亩宅地走上拍卖席,中南、保利、中海等十多家品牌房企报名,最终由奥园以楼面均价14779.5元每平拿下,创下天府新区新高,耗资21.9亿元,溢价率56.35%。
克而瑞数据显示,5月11日-17日一周,重点城市的平均溢价率上涨到26%,而56.35%直接翻了一番。
高溢价,源于地块本身的增值空间,当然它更是奥园扩张决心的体现。其实不仅是成都,近期在广州、重庆等地,奥园频繁出手拿地,极具存在感。
作为去年跻身千亿销售房企阵营的新贵,奥园开年来动作频频,展现出了强大的野心。但相应的经营风险,同样在逐渐加大。
01
根据克而瑞数据,今年前4月,奥园拿地共耗资91.5亿元,排名第31位,而去年的销售额排名为29位,总体比较匹配。不过一个月以来,其拿地进度明显加快。
比如5月18日,奥园以22亿元总价拿下白云江高地块;再往前的4月30日,奥园以10.1亿元在重庆九龙坡拿地。一个月以内,豪掷超50亿元。
来源:网络
这次拿到的地块,位置配套都不错,周边已经有万科、保利的项目,附近新房均价已经超过2万元。所在的天府新区,也是成都发展的热点区域。
在房产市场逐渐恢复之后,在成都以创纪录、高溢价的方式拿地,并不是偶然,事实上珠三角起家的粤系奥园,这两年对川渝地区可谓偏爱有加。
去年6月,奥园斥资10亿元在双流区拿地,从26家房企的争夺中杀出。这次拿地的溢价率高达121%,14820元每平的楼面地价,刷新了怡心湖板块的记录。
要知道,奥园才在成都设立分公司。不过在“布局西南、深耕四川”的思路下,奥园陆续在成都出手。而川渝地区业务比重的上升,对奥园的区域布局也有较大影响。
根据奥园的年报,,华南区域、华东区域、中西部核心区、环渤海的销售额,分别为49%、22%、20%、5%;则变成36%、23%、26%、11%。
来源:网络
重庆、成都代表的中西部核心区,销售额占比,一年就从20%提高到26%。整个四川的销售额也破了百亿元。联系到日前的拿地操作,加码西南的意图已经相当明显。
站在成渝双圈、西部开发的背景下,这样的区域调整很容易理解。重庆、成都,本身的经济面就不错,人口也持续流入,随着双圈建设,未来还有更多的利好释放。
对任何房企来说,投资重心跟着国家战略走,才有更多做大做强的机会。
02
奥园出手阔绰,拿地节奏的加快,一方面体现的是区域价值,另一方面,也反映出这家千亿房企新贵的扩张决心。
因此,在去年分拆物业公司奥园健康上市之后,开年来的奥园,除了频繁拿地,在资本市场同样是异常活跃。
4月7日,奥园集团发布公告,以11.6亿元收购京汉股份29.99%的股权;4月22日,上市不久的奥园健康,斥资2.48亿元收购乐生活智慧社区服务集团80%股权;5月17日,奥园健康再次以3700万元收购宁波宏建物业65%股权。
奥园的快速规模化进程中,收并购向来是重要手段。比如这次收购京汉股份股权,奥园方面就直言,“丰富中国奥园的土地储备,增加一二线城市占比”。
而且,和很多房企不同的是,在收并购之外,奥园的拿地路径中,旧城镇、旧村庄、旧厂房的三旧改造占比很大。
根据年报,奥园拥有超过30个城市更新项目,规划可售面积约845万平方米,而可售货值达到2260亿。当然,89%的都在粤港澳大湾区。
拿地加速,在收并购、旧改上发力,在区域布局上优化调整,凭借着种种操作和高周转的策略,近几年的奥园走上增长快车道,成为最大的黑马之一。
来源:奥园年报
它的扩张速度有多快呢?
年报显示,奥园的销售额为1180.6亿元,首破千亿大关。而,它的销售额还只有256.02亿元,和则分别为455.9亿元、912.8亿元。
4年时间,奥园的销售额足足翻了4倍,复合增长率达到66%,高于行业水平,一路狂奔跻身千亿阵营。而且奥园的营业额、毛利润、净利润增长,都超过了50%。
千亿销售额是房企的重要分水岭。是趁势扩张,还是守住优势,稳健发展,房企之间会有明显的分化。
而从近期的操作看,站上千亿台阶、迈进TOP30强的奥园,扩张的野心显然没有止步。
03
在成都高价拿地,重仓川渝代表的中西部核心区,或者是将战线向一二线城市收缩,从区域的角度讲,奥园是相当明智的。
但在房地产市场增长空间大大缩小的前提下,在对的地方拿地,只是基本前提,它并不一定能够给房企足够的增长动力。
就销售额的增长来看,从的912.8亿元,到的1180.6亿元,29%的增幅,相对于前两年,已经可以说是近乎断崖式下跌了。
而且,在高周转、快速规模化的过程中,奥园的扩张后遗症逐渐凸显,至少体现在三方面:
第一,债务压力。根据年报,到,奥园的负债总额分别为517.87亿元、986.8亿元、1581.24亿元、2528.84亿元。
可以看到,仅仅是去年一年,奥园就新增了千亿左右的债务,同比增长60%。另一方面,1年内到期的借款,从的237亿元,增长到419亿元,偿债压力陡增。
来源:奥园年报
第二,运营成本一路飙升。,奥园的销售及分销开支总额约为14.32亿元,较上年增长54.6%;行政开支总额约为17.36亿元,较上升117.1%,引发外界关注。
,两项开支继续蹿升。其中,销售及分销开支上升49.3%,行政开支上升40.2%。运营成本提高,叠加销售增长空间减小,无疑会进一步放大债务压力。
第三,品控把关问题。去年8月,奥园惠州某项目涉嫌虚假宣传,住宅变为商用公寓,遭遇500多位业主维权;成都成华奥园广场,同样曾因虚假宣传遭遇类似维权风波。
质量把控不到位,对高速扩张中的房企而言,几乎可以说是通病了。在跻身千亿阵营后,正在密集出手的奥园,又能否作出改变,守住质量关口?
不管怎么说,形势变了。在之前的业绩发布会上,奥园创始人郭梓文表示,“中国奥园的销售目标是在的基础上增长12%”。
对比前两年的增长,12%可以说是一个稳健的有些保守的目标了。但它也清楚地说明,奥园感受到了实实在在的生存压力。