西部城事
文丨西部菌
成都土拍市场，再次恢复了往日的热闹。
20日，天府新区万安片区111亩宅地走上拍卖席，中南、保利、中海等十多家品牌房企报名，最终由奥园以楼面均价14779.5元每平拿下，创下天府新区新高，耗资21.9亿元，溢价率56.35%。
克而瑞数据显示，5月11日-17日一周，重点城市的平均溢价率上涨到26%，而56.35%直接翻了一番。
高溢价，源于地块本身的增值空间，当然它更是奥园扩张决心的体现。其实不仅是成都，近期在广州、重庆等地，奥园频繁出手拿地，极具存在感。
作为去年跻身千亿销售房企阵营的新贵，奥园开年来动作频频，展现出了强大的野心。但相应的经营风险，同样在逐渐加大。
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根据克而瑞数据，今年前4月，奥园拿地共耗资91.5亿元，排名第31位，而去年的销售额排名为29位，总体比较匹配。不过一个月以来，其拿地进度明显加快。
比如5月18日，奥园以22亿元总价拿下白云江高地块；再往前的4月30日，奥园以10.1亿元在重庆九龙坡拿地。一个月以内，豪掷超50亿元。
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这次拿到的地块，位置配套都不错，周边已经有万科、保利的项目，附近新房均价已经超过2万元。所在的天府新区，也是成都发展的热点区域。
在房产市场逐渐恢复之后，在成都以创纪录、高溢价的方式拿地，并不是偶然，事实上珠三角起家的粤系奥园，这两年对川渝地区可谓偏爱有加。
去年6月，奥园斥资10亿元在双流区拿地，从26家房企的争夺中杀出。这次拿地的溢价率高达121%，14820元每平的楼面地价，刷新了怡心湖板块的记录。
要知道，奥园才在成都设立分公司。不过在“布局西南、深耕四川”的思路下，奥园陆续在成都出手。而川渝地区业务比重的上升，对奥园的区域布局也有较大影响。
根据奥园的年报，，华南区域、华东区域、中西部核心区、环渤海的销售额，分别为49%、22%、20%、5%；则变成36%、23%、26%、11%。
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重庆、成都代表的中西部核心区，销售额占比，一年就从20%提高到26%。整个四川的销售额也破了百亿元。联系到日前的拿地操作，加码西南的意图已经相当明显。
站在成渝双圈、西部开发的背景下，这样的区域调整很容易理解。重庆、成都，本身的经济面就不错，人口也持续流入，随着双圈建设，未来还有更多的利好释放。
对任何房企来说，投资重心跟着国家战略走，才有更多做大做强的机会。
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奥园出手阔绰，拿地节奏的加快，一方面体现的是区域价值，另一方面，也反映出这家千亿房企新贵的扩张决心。
因此，在去年分拆物业公司奥园健康上市之后，开年来的奥园，除了频繁拿地，在资本市场同样是异常活跃。
4月7日，奥园集团发布公告，以11.6亿元收购京汉股份29.99%的股权；4月22日，上市不久的奥园健康，斥资2.48亿元收购乐生活智慧社区服务集团80%股权；5月17日，奥园健康再次以3700万元收购宁波宏建物业65%股权。
奥园的快速规模化进程中，收并购向来是重要手段。比如这次收购京汉股份股权，奥园方面就直言，“丰富中国奥园的土地储备，增加一二线城市占比”。
而且，和很多房企不同的是，在收并购之外，奥园的拿地路径中，旧城镇、旧村庄、旧厂房的三旧改造占比很大。
根据年报，奥园拥有超过30个城市更新项目，规划可售面积约845万平方米，而可售货值达到2260亿。当然，89%的都在粤港澳大湾区。
拿地加速，在收并购、旧改上发力，在区域布局上优化调整，凭借着种种操作和高周转的策略，近几年的奥园走上增长快车道，成为最大的黑马之一。
来源：奥园年报
它的扩张速度有多快呢？
年报显示，奥园的销售额为1180.6亿元，首破千亿大关。而，它的销售额还只有256.02亿元，和则分别为455.9亿元、912.8亿元。
4年时间，奥园的销售额足足翻了4倍，复合增长率达到66%，高于行业水平，一路狂奔跻身千亿阵营。而且奥园的营业额、毛利润、净利润增长，都超过了50%。
千亿销售额是房企的重要分水岭。是趁势扩张，还是守住优势，稳健发展，房企之间会有明显的分化。
而从近期的操作看，站上千亿台阶、迈进TOP30强的奥园，扩张的野心显然没有止步。
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在成都高价拿地，重仓川渝代表的中西部核心区，或者是将战线向一二线城市收缩，从区域的角度讲，奥园是相当明智的。
但在房地产市场增长空间大大缩小的前提下，在对的地方拿地，只是基本前提，它并不一定能够给房企足够的增长动力。
就销售额的增长来看，从的912.8亿元，到的1180.6亿元，29%的增幅，相对于前两年，已经可以说是近乎断崖式下跌了。
而且，在高周转、快速规模化的过程中，奥园的扩张后遗症逐渐凸显，至少体现在三方面：
第一，债务压力。根据年报，到，奥园的负债总额分别为517.87亿元、986.8亿元、1581.24亿元、2528.84亿元。
可以看到，仅仅是去年一年，奥园就新增了千亿左右的债务，同比增长60%。另一方面，1年内到期的借款，从的237亿元，增长到419亿元，偿债压力陡增。
来源：奥园年报
第二，运营成本一路飙升。，奥园的销售及分销开支总额约为14.32亿元，较上年增长54.6%；行政开支总额约为17.36亿元，较上升117.1%，引发外界关注。
，两项开支继续蹿升。其中，销售及分销开支上升49.3%，行政开支上升40.2%。运营成本提高，叠加销售增长空间减小，无疑会进一步放大债务压力。
第三，品控把关问题。去年8月，奥园惠州某项目涉嫌虚假宣传，住宅变为商用公寓，遭遇500多位业主维权；成都成华奥园广场，同样曾因虚假宣传遭遇类似维权风波。
质量把控不到位，对高速扩张中的房企而言，几乎可以说是通病了。在跻身千亿阵营后，正在密集出手的奥园，又能否作出改变，守住质量关口？
不管怎么说，形势变了。在之前的业绩发布会上，奥园创始人郭梓文表示，“中国奥园的销售目标是在的基础上增长12%”。
对比前两年的增长，12%可以说是一个稳健的有些保守的目标了。但它也清楚地说明，奥园感受到了实实在在的生存压力。
