又一物业服务企业开启赴港上市的征途。
6月24日晚间，港交所披露了荣盛发展旗下物业荣万家生活服务股份有限公司（简称：荣万家）的招股书，华泰国际为此次IPO的独家保荐人。
紧接着，合景悠活、佳源服务等物业服务企业“扎堆”递表，再度掀起物企赴港上市的小高潮。
而在这些物企当中，荣万家的上市似乎显得有些“着急”。从招股书披露的表现来看，荣万家的部分核心数据并不好看，为荣万家的未来提供了多种可能性的猜想。
稳定增长的B面：第三方占比不到1%
据公开信息显示，荣万家及其前身（统称为：荣万家）最早成立于2000年11月2日，于4月23日改制为股份有限公司。成立至今，荣万家一直通过物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务这三条业务线提供多元化服务。其在管物业包括住宅物业和非住宅物业，后者包括购物中心、写字楼及酒店式公寓等商业物业，以及产业园、学校、政府大楼、工厂及公园等公共及其他物业。除了在管物业业态丰富，经过的发展，荣万家业务服务范围也遍地开花。从北部以河北、辽宁、内蒙古及山东为主的环渤海经济圈，到东部以江苏及浙江为主的长江三角洲地区，再到南部以广东为主的大湾区及周边地区，以及以河南、湖南、江西、安徽、四川及重庆为主的中西部地区，目前已覆盖中国15个省、直辖市及自治区的31个城市。▲图片来源：荣盛发展官网根据招股书披露，截至末，荣万家共管理251个物业管理项目，在管总建筑面积为4840万平方米。从在管建筑面积的增长幅度来看，荣万家从末的3430万平方米增至末的3970万平方米，并进一步增至末的4840万平方米，三年复合年增长率为18.8%。同期，合约管理351个物业管理项目，总合约建筑面积为7560万平方米。从合约建筑面积的增长幅度来看，荣万家从末的5500万平方米增值末的6160万平方米，再到末的7560万平方米，三年复合年增长率为17.3%，略低于在管面积复合增长率。尽管在管面积、合约面积均呈现逐步增长态势，但细究后发现，这些增长绝大部分依赖母公司荣盛发展的“输血”。根据招股书披露，截至、及12月31日，由荣盛发展集团开发的物业在管建筑面积分别占荣万家总在管建筑面积的100%、100%及99.5%。
对于高度依赖母公司业务的现状，市场反馈了两种声音。
积极面认为，按照荣万家100%签约荣盛房地产发展开发的物业项目来估算，未来每年荣盛发展都有千亿规模的物业管理需要移交，是荣万家未来业绩的有力保障。荣万家亦在招股书中表示：“我们预计荣盛房地产发展大量筹备中的物业为我们的可持续性奠定确实基础。”而另一方面，市场对其尚未将客户群多样化表示担忧，认为第三方占比过低将会给荣万家未来的增长以及抗风险能力带来极大的考验，而这也会直接影响到荣万家的估值。
利率润高速增长 部分指标低于均值
从财务表现来看，荣万家的营收从的人民币7.09亿元增加至的人民币8.79亿元，并进一步增至的人民币12.51亿元，至复合年增长率为32.8%。
年内利润及综合收益总额从的人民币4190万元增加至的人民币7490万元，并进一步增至的人民币1.1亿元，至复合年增长率为62.2%。毛利润则由的人民币1.2亿元增加至的人民币1.51亿元，并进一步增加至的人民币2.29亿元。
而根据中物研协-上市物企部分核心指标均值显示，26家上市物企的营业收入、净利润、毛利均值分别为24.16亿元、2.95亿元、6.40亿元。
▲数据来源：中物研协显然，目前荣万家离这些已上市物企的核心指标均值尚有较大差距。
未来是否值得期待？
从上述数据来看，荣万家的现状称不上“亮眼”，但对于看重未来的资本市场，荣万家也有其独特的吸引力。在拓展增值服务方面，荣万家的多元发展引人关注。其通过自主经营、平台整合等多元形式，为业主提供“新零售、拎包入住、社区食堂、房产经纪、社区资源、社区媒体”等全生活服务链产品，并通过科技赋能，建设智慧社区，不仅有效地拓宽了增值服务的边界，也形成了更为丰富多元的发展模式。值得一提的是旗下米饭公社已累积为42万名业主提供了超过500万次在线工单服务、超过200万次在线缴费服务，注册用户数量已超过40余万，活跃用户占比达到70%。
▲图片来源：荣盛发展官网领先的发展模式及类互联网公司的用户变现逻辑让业内认为，荣万家更容易获得发展的机会。从布局来看，荣万家已在环渤海经济圈、长三角地区、粤港澳大湾区等重点区域完成了主要战略布局，可以看出荣万家的布局主要是围绕着国家重要规划区及都市圈周边，因此有着较强的产业和人口流入的基础，在区域市场具备极强的竞争力，增长潜力大。从管理团队来看，据招股书显示，荣万家总经理刘勇罡先生负责公司整体运营管理，拥有超过的物业管理行业经验。副总经理赖鸿飞先生负责品质管理及市场拓展管理工作，拥有约的物业管理行业经验。副总经理孟庆斌先生负责社区增值服务、品牌及信息化管理工作，拥有超过的增值服务行业管理经验。除了高级管理层之外，荣万家还拥有一支稳定且高度专业化的区域管理团队。荣万家有20名区域分公司总经理平均已经在本公司从业5年以上，其中60.0% 以上具备本科及以上学历，50.0%以上来自于物业管理行业的头部企业。而对于之前提到的第三方占比过低的短板，荣万家也在试图补上。荣万家已于11月，成立了投资拓展部，专门监督与独立第三方物业开发商的合作。荣万家表示，业主及独立第三方物业开发商应占其在管建筑面积及收入将继续增加。于12月31日后及截至最后实际可行日期，其订约以管理总合约建筑面积约460万平方米的额外物业，其中总合约建筑面积约170万平方米乃来自独立第三方物业开发商开发的物业。未来，还拟透过“继续参与业主委员会及独立第三方物业开发商举行的招投标过程“，及“筛选寻求在管建筑面积以及收购及投资机会”进一步外拓。业内人士认为，荣万家此次上市的意义除赶潮物业股上市的窗口期外，开拓自身融资渠道是更为重要的原因。
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