$万科A(SZ000002)$万科物业一直霸占在行业排行榜的第一名,营收已经达接近98亿,大概率110亿甚至以上。$碧桂园服务(06098)$碧桂园服务的营收为46.75亿,大概为80个亿左右。碧桂园服务上市后市值达到了700亿港币,如果万科港股上市,很多人会认为万科物业的市值可能会去到千亿港币。
截止目前,我们看下港股物业公司的PE估值,会发现行业平均估值都是在30-40倍左右,而碧桂园服务接近了50倍,高于同行业的其他公司。简单可以认为,物业上市公司市值这么高,主要是市场愿意给比较高的估值,物业是高速成长行业。
碧桂园服务接近50倍的PE值,从PEG的角度来看,也就是说它的增速要在50%左右,估值才算合理。
看下物业公司的营收结构,上半年,整个行业平均的增值服务收入占公司总营收大概18.5%左右,收管理费是目前物业公司主要的收入来源,接近82%。碧桂园服务比行业平均水平要高,达到了26.4%,但整个公司的主要收入还是来源于物业管理的收费,而收费多少与管理面积直接相关,管理面积是物业公司营收的一个重要指标。
上半年,碧桂园服务的合同面积达到了5.84亿方,收费面积为2.17亿方,收费面积实现了58.5%的增长,估值不贵也不便宜。到,碧桂园的收入面积要达到9.23亿㎡,就大概率维持住50%左右的增速,截止今年上半年,合约面积达到了5.84亿方,也就意味着至少还需要增加3.4亿方的储备面积。假定碧桂园未来3年的操盘面积8000万方/年,(为7730万方,1-10月份为7000万方),3年可储备面积为2.4亿方,上半年碧桂园有20%左右的面积来自并购。估计碧桂园服务-可以增加的面积约有3亿㎡,基本可以保证这几年平均50%左右的增长速度,至少到确定性是比较大的。至于利润增速,可能会随着业务的成熟、规模的扩大及增值服务也大的空间打开,利润增速可能会跑赢营收增速。(暂不考虑物业开发与管理的利润输送。)也就是市场给到碧桂园服务50倍的估值也是站得住脚的。也就是碧桂园服务未来的增速,可以建在里储备面积上。
由于万科物业没有上市,部分数据不是很准确,底突破5.3亿㎡,与碧桂园的体量差不多,但营收却高达98亿。那么万科物业的收费是怎样的一个水平呢,最主要的因素应该就是在于收费面积了。按碧桂园服务的19元/㎡·年,则万科物业的收费面积为5.16亿㎡,这与合同面积基本相当,对比行业几大龙头,基本可以认为万科物业的收费会高于碧桂园服务,从几个要素做下对比:
住宅与非住宅的比例:万科物业住宅占比为65%,绿城为70.3%,保利为61%,碧桂园的数据为95.4%,可以推测万科物业的收费更加接近绿城或者保利。
这几家来看,保利是最低的,但鉴于保利在管面积大幅增长,有1亿㎡增长到了1.9亿㎡,保利数据参考的会准确些,营收24.2亿,在管面积1个亿㎡左右,则保利的平均收费约为2.42元/㎡·月。
基本可以认为碧桂园服务收费水平是龙头里最低的。那么万科物业的收费大概率落在【2.4,3.3】,万科物业的毛利在30%左右,与行业平均数差不多,也就是增值服务对整个行业影响在太大的一个变化,这一块业务都处于摸索阶段。
考虑到城市能级及项目品质,万科的收费应该低于绿城服务,且高于保利(毛利20%),拍脑袋万科物业的平均收费在【2.8,3】,大概推算出万科物业的在管面积为2.8亿㎡左右,而的合同面积超过5.3亿㎡,则万科的储备面积为2.5亿㎡,(方法很多种,可以问问万科的业主,也能得出个大概;或者对比物业管理员工也能做个简单推测),那么万科物业在管面积:储备面积接近1:1,而碧桂园接近1:2,为万科物业的营收约30%左右的增速,基本上有8400万㎡转化为在管面积,加上万科物业在第三方并购上,占比达到了50%,这几年维持30%左右的增速是可以实现的。
这两家公司的利润应该会在15亿-20亿(拍脑袋),相差不会太大。如果这两家公司都在港股上市,短期而言,碧桂园服务可能会享受更高的估值,也就是说,万科物业上市后的市值未必会超过碧桂园服务。
今天的比较,并不重要,这个行业很大,大的可以容纳下很多家千亿级别的公司。
眼光放长远,物业管理也许是线下的一个平台,物业管理的价值还远未被挖掘。
竞争可能不仅仅是同行,未来更多的将是互联网企业,比如阿里,比如腾讯。
当然,这些企业相杀,也会相爱。
作者:Yun凌咸鱼要翻身