老高说深房：深圳这几个板块要注意，未来可能无人接盘 -09-20 10:30:02 鹏城老高
问：老高你好，深圳固戍领航城五期领誉未来增值潜力如何？北区几栋楼还没卖，预计有装修6.5w一平，周边二手小户型不到8.4万的，明年开盘想买最大178平的户型，你觉得可以么？另外500万以内西部地区还有什么好的投资房子，求推荐，身边同事最近想出手
答:航城这个盘，在固戍糟糕的片区大环境里，如同一个世外桃源的存在，有自己良好的小生态， 我还是蛮喜欢的。领航城8万，6万5的领誉当然有倒挂，不过你拿小户型的8万4去算价差肯定会算错，178的大面积在固戌属于资源错配，转到二手市场一定低于同小区。总价1200万买这个产品，我觉得自住兼投资是没问题的，纯投资还是差点意思。500万以内西部真没什么好的投资房子了，要转到其他片区去找机会，具体参考内部选筹。
问：老高您好，年前已售出二手房一套，手上有大概600万，想入手大概1100万以内宝中新盘海纳公馆或者大悦城或者宝中二手房自住。二手房看了很多都觉得太旧破，一梯队大户型钱又不够。请问怎么选择更优？目前手上有一套碧海湾华丰，去年新入手按揭中。
答：这个总价是典型的改善预算，这类群体往往有几个核心需求：地段升级，品质升级，学位升级，圈层升级。
大悦城所在的新安属于宝安老城区，刚需盘多，城市界面老气横秋，不会受高收入群体青睐，圈层不行，又没有划分到宝安中学，很容易摸到天花板继而上不去。海纳同样是新盘，集万千宠爱的地段价值比大悦城高，主流客群不再是入门刚需，而是有点实力的中产改善。那宝中的老房子呢，品质是一个问题。
所以从这几个点着眼，可以买的区域和房子并没有那么难选，具体房子详见内部分享。
问：老高老师您好，我是深圳户口，25岁，在老家买过一套房，现在首期准备差不多150左右，月收入5w上下，目前在南山上班，3年内没有结婚生育计划，买房主要用于自己和对象两个人住，希望住的比较舒服的同时多少能有一点升值空间，不知道这种钱不多的情况现在还能上车吗？可以上车的话不知老师可否给一些地段、房子的建议？
答：150万首期，还有过按揭记录，正常是五成首期总价300万，300万在深圳是房选你不是你选房。
不过你有优势啊，才25岁，月入已经5W，前途一片大好，所以第一套应该想办法加大首期，提高总预算，这样才有你想要的住的舒服和升值空间。
年前一个50万首期的圈友，经过指点，运作的好，现在已经在看450万的房子了，很神奇吧，当然前提是还款能力足够。
很多人本来有能力买到更好的房子，但被自己的思维局限了，想知道如何挖潜的，详见内部分享。
问：老高您好！小孩刚读幼儿园，三年后才读小学，现在居住宝安中心区，带宝安实验学校的学位。如果想置换更好的学位房自住（福田南山宝安都可以），同时兼顾升值潜力，预算1300左右。请问有没有推荐的中小学学位及对应的小区？
答：你好！宝安实验，前几年十大率30开外，今年终于跨进30内，应可以拿下宝安2T的位置，但一次成绩还不够站稳2T之席位，需再静候2-3年。
宝安中心区，这几年真实住家客正在逐渐替换投资客，以实力较强的刚需和刚改为主，生源也随之逐步提升。
宝中是今年我最看好的片区之一，以前学位是最大的短板，目前正在慢慢补上，是中长期持有的好标的。
如果你要置换到南山或福田，学位可提升，居住会下降。如果你对学位的要求很高，接受居住要求的降低，看看南二外海德（两房）、深高级（两房）和深实验（两房），其次是南实麒麟和南外科华（两房）。
2T中，南外大冲也可以考虑，完全中学，南外高中的潜力大。如果不是那么追求高精尖的学位，不如静候宝中。
问：老高你好，南山的400万左右的房子，好来居和栖游家园，怎么样？复式小房的可动空间比较大
答：你好，先分析区位：
1.南山中心： 南山中心最大的优势就是地理位置优越，配套成熟；由于科技园是目前购买力最集中的区域，因此南山中心从来不缺关注度； 但南山中心也要分成两类房子，一类是小白领喜欢的，一些次新的花园小区，一类是小白领不喜欢的，比如一些独栋大厦类型的物业；虽然看起来第二类房子是洼地，但实际上没人接盘且常年不涨； 南山中心的问题是关注度太高，且价格已经不低，加上高新园已经拥挤不堪，未来已没有太多发展空间，小白领会慢慢向后海和前海迁移，导致购买力减少，因此，南山中心不太值得推荐，中长期看跑输大势；
2.蛇口： 蛇口与深圳湾不同，蛇口拥有是市区内最好的自然资源，有山有海，远离闹市区，住宅也有更多大面积的豪宅，定位更明确，再加上大量的外籍人士聚集于此，也是深圳小量高租售比的片区； 因此，相比于深圳湾，蛇口价格支撑性会更好，且有不断看齐深圳湾的势头；但蛇口也因此面临一个严重的问题，深圳没有太多不用上班的富豪；而蛇口交通不畅，学区不算顶级，导致以目前的价位，有很难匹配金领们的需求；所以，蛇口有潜力，但不会太大，中长期看持平大势； 好来居和栖游家园对比，更倾向栖游家园。 从居住体验的角度来看栖游家园有小区环境，楼盘成交量也排在蛇口板块top10，但是复式小户型溢价会比较多，建议多关注笋盘。
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