舜皇山国家森林公园管理局，东安经济开发区，各乡镇人民政府，县直各单位、省市驻县各单位：
为进一步加强我县物业工作，规范物业管理行为，提高物业管理服务水平，改善人民群众生活质量，推动我县建设和管理水平的提高，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律法规，结合我县实际，现就促进我县物业行业健康发展提出如下意见。
一、指导原则和总体要求
指导原则：物业管理坚持“分级负责，权责统一；重心下移，属地为主；多方联动，业主参与”的原则，充分结合社区管理，努力构建宜居、和谐社区新体制。
总体要求：住宅小区物业管理坚持物业主管部门行业指导，属地（镇、社区）为主体的指导思想，进一步明确政府各职能部门的管理职能和任务。
二、落实职责，完善“县、镇、社区”分级管理体制
遵循“重心下移，属地为主”的原则。针对我县住宅小区物业管理业态的复杂性和管理模式的多样性，全面推行“县、乡镇政府、社区”三级管理体制，切实加强对物业管理工作的监督和管理。
（一）建立联席会议制度。县政府成立住宅小区物业管理工作协调小组，组长由分管住建的副县长兼任，协调小组成员单位由县住建、房产、城管、公安、物价、工商、民政、财政、人防等有关部门和乡镇、社区组成，采用联席会议制度。物业管理联席会议由县物业管理工作机构负责召集，协调处理住宅小区物业管理的重大事宜。
（二）县房产行政主管部门负责本辖区内物业管理工作，落实物业管理综合协调、管理的职责，根据本地实际，制定物业行业发展的政策措施。及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
（三）乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。
（四）社区居委会负责牵头组建召开首届业主大会，物业主管部门和属地乡镇按各自职责做好指导工作。
物业服务企业、业主委员会按照各自的职责做好物业管理及服务工作。
三、明确职能，形成各部门齐抓共管的良好局面
各有关主管部门应按如下工作职责，形成合力，加大对物业管理小区的管理执法力度，形成齐抓共管的良好局面。
（一）房产行政主管部门。根据《物业管理条例》的规定，负责查处下列行为：擅自改变物业管理区域内的公共建筑和共用设施用途；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备；建设单位未按规定配足物业管理用房；在房屋装饰装修中，未按原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案，擅自拆改、变动建筑主体和承重结构等违反《建设工程质量管理条例》的行为；物业服务企业违反有关规定，对业主或者使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未及时报告有关行政主管部门。
（二）白牙市镇政府（各社区）。（1）贯彻执行国家和地方物业管理法律法规和相关规定，业务上接受市、县两级房地产行政主管部门的指导并执行其下达的有关工作任务、指导、监督小区业主委员会物业管理的工作。（2）配合房地产行政主管部门积极开展物业管理政策法规宣传和教育活动。（3）负责组织成立业主大会筹备组，业主委员会换届筹备，筹备组长由社区干部担任，负责筹建首届业主大会，选举产生业主委员会和业主委员会的换届工作，指导监督业主大会、业主委员会的日常工作。（4）负责对需要调整的物业管理区域进行重新划分，对因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的负责组织召开业主大会，推选业主代表，由相关代表组成清算组，并监督做好业主共同财产清算工作。（5）监督、检查辖区物业服务企业的日常服务工作，配合房地产行政主管部门做好指导、监督物业服务合同终止时的物业管理移交工作。（6）积极引导旧住宅小区成立业主委员会，改善基础条件，逐步推行物业管理。（7）协调处理物业管理企业和业主委员会、业主之间的纠纷投诉。
（三）住房和城乡规划建设行政主管部门。负责查处未经规划部门批准，擅自进行改、扩建和增建，或者擅自改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的行为，并按照《城乡规划法》及相关法规的规定处罚。督促有关小区完成结构鉴定，彻底消除工程质量安全隐患，对屋顶漏水、侧墙渗水等问题在质保期内一直未得到妥善处理的，督促开发商彻底整治。
（四）城管行政执法部门。负责查处小区违法搭建建筑物，构筑物；在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品，未经批准擅自饲养家畜家禽影响市容和环境卫生的行为。对小区流动摊点进行整顿。
（五）城市园林管理部门。负责查处侵占园林绿地或擅自砍伐、移植等损坏城市花草树木的行为。
（六）公安部门。负责查处违反治安管理条例以及生产、销售、运输、储存、燃放烟花爆竹等行为；指导物业服务企业做好小区的安防工作，加大对盗窃等违法行为的查处力度。负责处理小区内治安和破坏公共设施事件及刑事案件，对小区安全知识宣传讲座。加强犬类管理。
（七）消防部门。负责查处擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件、消防设施，增加建筑物火灾荷载、占用消防道路设施等行为。
（八）市场与质量监督管理部门。负责查处在物业管理区域内未取得营业执照擅自从事经营活动的违法行为；对住宅改变为经营性用房，申请人未能提交本单元、本栋住户、业主委员会等利害关系人书面同意材料的，不予核发营业执照；对影响周边环境不适合在住宅小区内开设的经营项目不予核发营业执照；适当放宽物业服务企业的兼营范围，在不损害利害关系人利益的情况下，经该单元住户（该栋住户、业主委员会）书面同意的，允许和扶持物业服务企业开展多种经营。排查所有小区的电梯数量、型号、运行状况；限期整改电梯运行安全质量问题；建立电梯电子档案。
（九）环保行政主管部门。负责查处在物业管理区域内贮存、堆放、弃置、倾倒、排放工业污水、工业废弃物；城市饮食服务业的经营者未采取有效污染防治措施，致使排放的油烟等对附近居民的居住环境造成污染；工业企业、建筑施工噪音等其他影响物业管理区域社会生活噪音的行为。
（十）价格主管部门。按照《湖南省物业服务收费管理办法》的规定，会同县房产主管部门按照价格管理权限，负责当地行政区域内物业服务收费的日常管理和监督工作。
（十一）供电部门：物业管理区域内供电，向最终用户收取有关费用，并承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任；对直接收费到户有困难的，业主委员会可委托物业服务企业代收。委托单位可以按照不低于3%的佣金标准，与物业服务企业协商签订代收合同。
（十二）供水部门：物业管理区域内供水，向最终用户收取有关费用，并承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任；对直接收费到户有困难的，业主委员会可委托物业服务企业代收。委托单位可以按照不低于3%的佣金标准，与物业服务企业协商签订代收合同。
（十三）国土部门。依法对因调整容积率欠缴的土地差价进行追缴，并由国土资源部门清理国有土地使用权证办理情况。
（十四）税务部门。对开发商欠缴税款情况进行清理，并依法追缴。
（十五）物业公司：负责小区内公共设施、设备管理及养护、清洁管理、装修管理、安全、车辆管理、消防管理、会所管理、社区文化、小水电维修及紧急情况处理等服务过程。
（十六）业主委员会。（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则。（2）选举、更换业主委员会委员、监督业主委员会的工作。（3）选聘、解聘物业管理企业。（4）决定专项维修资金使用，续筹方案，并监督实施。（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共有设施设备的使用公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定和其他有关物业管理职责。
四、加强开发建设管理，确保前期物业管理规范有序开展
（一）严格执行前期物业管理招投标制度。开发建设单位应按《永州市前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，在业主或业主大会选聘物业服务企业之前，通过招投标选聘具有相应资质的物业服务企业，对新建物业实施前期物业管理，并将前期物业服务合同送物业管理主管部门备案；同时在商品房销售时，公示前期物业管理合同和临时管理规约。项目综合验收完成后，开发建设单位应及时将相关资料移交物业服务企业。
（二）确保公共服务设施到位。新建物业项目的供水、供电设计应符合国家有关技术标准和规范，并满足“一户一表”收费到户的要求。开发建设单位在物业建成后，其按规定投资建设的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施，经验收合格后移交给上述相应的专业经营单位进行维护管理。公用水、电表不再挂户在物业服务企业的名下，可明确为小区公用水、电表，落户在业主委员会名下，公用水费、公用电费由业主委员会分摊到户、委托物业服务企业代收代缴。
（三）确保监控设施、物业管理用房落实到位。开发建设单位新建物业项目应严格按有关法规和技术规范进行规划设计，充分考虑并满足物业管理的要求。县住房和城乡规划建设行政主管部门在审查建设工程设计方案和办理建设工程规划许可证时，应确定物业管理用房的位置和面积、监控设施的布局。开发建设单位应当按照房屋总建筑面积3－5‰的标准配备物业管理用房；物业管理用房应为地面以上、水电到位、便于物业管理活动、具有正常使用功能的房屋。未按照规划、设计要求建设物业管理用房的，县住房和城乡规划建设行政主管部门在进行规划核实时，直接认定为不符合规划条件，同时由县房产行政主管部门按照《物业管理条例》的规定予以处理。监控设施的布局要充分考虑物业管理的要求。
（四）严格履行建筑保修责任。开发建设单位应严格履行房屋质量保修责任，开发建设单位在退还施工单位质量保证金时须经业主委员会或物业服务企业签字证明，对未履行保修责任的施工单位应延期退还质量保证金。
（五）切实做好物业承接查验。建设单位组织工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。在物业管理专项验收合格后应当与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
（六）建设单位前期物业管理。（1）在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。（2）建设单位应当在销售房屋之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定；建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。（3）建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。（4）国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。（5）建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
五、加快建立房屋维修资金保障体系
要按照建设部、财政部制定的《住宅维修资金管理办法》，加快建立住宅共用部位、共用设施设备维修资金，以保障物业管理企业的正常运转和物业管理行业的整体发展。对已经交付使用，但没有缴存房屋维修资金的小区，由业主委员会牵头，物业公司配合组织实施房屋维修资金的追缴工作。对维修资金要切实加强管理，保证其使用效率和安全。
六、规范费用代收代缴行为
物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位应当直接为业主提供服务，向最终用户收取有关费用，并承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任；对直接收费到户有困难的，业主委员会可委托物业服务企业代收。委托单位可以按照不低于3%的佣金标准，与物业服务企业协商签订代收合同。
七、严格依法纳税
从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额，依法缴纳各项税费。
八、制定合理的物业服务收费标准
建立和完善物业管理收费和物业小区停车场服务收费政策，规范物业服务企业的服务收费和停车场收费的行为。
九、遵循民意，探索物业管理模式多样化
目前，我县已初步形成“物业企业管理、业主自主管理、其他管理人管理”的三种模式。县物业管理主管部门，属地（镇）及其他相关职能部门要尊重民意，充分调动和发挥小区业主的积极性，按照少数服从多数的原则，由小区业主根据大多数业主的意愿来选择管理模式、管理单位、服务内容、收费标准等具体管理事宜。对于新建小区，要完善门禁系统，通过招标，物业公司提前介入，业主在与开发商签定购房合同时，同时签定物业管理合同。自来水、电力等部门积极配合，实行卡式表安装，原则上统一委托物业公司管理。对于老旧小区中，建筑规模较大，具有相对封闭且公用设施较齐全，有较好物业管理条件的小区，可聘请专业物业企业进行管理，通过完善门禁系统，在征得大多数业主同意的基础上，积极争取水、电部门支持，实行委托式代收服务，实现服务与收费的有机统一，从而达到小区管理的可持续性；对于建筑规模较小，无封闭且公用设施设备简单的小区或楼宇，可由业主自行管理，也可以分保安、保洁、保绿等专项服务内容，实行其他管理人或专业性服务企业管理。县人社部门要积极支持老旧小区的物业管理，通过提供公益性岗位，搞好老旧小区的保洁工作。
十、加强行业监管，提高物业服务满意度
（一）规范物业服务市场。县物业行政主管部门应制定统一的物业分级服务标准，规范物业服务行为；加强行业自律，整顿物业服务市场秩序；促进物业服务专业化、品牌化发展；加大对不履行物业服务合同、损害业主利益、无资质从事物业服务、低质低价恶性竞争等违法违规行为的查处力度，净化物业服务市场。
（二）加强行业培训。县物业行政主管部门应加强行业从业人员队伍建设，定期开展物业行业从业人员资格培训、继续教育，提高从业人员综合素质，全面推行专业化、规范化服务，提高物业服务整体水平。
（三）加强物业服务企业诚信建设。县物业行政主管部门应建立物业项目巡查通报制度、物业服务企业退出项目管理办法以及信用评估制度等，加强物业行业动态管理，强化企业诚信管理；对各类违法违规、不讲诚信、损害业主权益的不良行为应计入企业诚信档案，并及时向社会公示；对诚信档案中不良记录较多的企业，应责令整改，取消项目投标资格，性质严重的要责令其退出物业服务行业。
（四）切实提高物业服务满意度。县物业服务企业应加强自身建设，提高服务能力和水平，改进服务态度，以实际行动赢得广大业主的支持和理解；县物业行政主管部门应加强物业服务企业满意度调查，制定考核评议办法，督促物业服务企业改变形象、树立品牌，与业主共建和谐小区。
十一、坚持正确的舆论导向
新闻媒体和各有关单位应采取多种形式加强物业管理政策法规宣传，坚持正面舆论引导，让广大市民和业主了解物业管理政策法规，树立物业服务的消费理念，积极支持和参与物业服务相关活动，自觉遵守物业管理法规和业主规约，为物业服务行业的发展营造良好的舆论氛围。
东安县人民政府
7月17日
抄送：县委各关部门，县人武部。
县人大办，县政协办，县人民法院，县人民检察院。
东安县人民政府办公室 7月17日印发
