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防范化解房地产金融风险促进行业平稳健康发展

时间：2018-10-25 18:34:22

>>防范化解房地产金融风险促进行业平稳健康发展-09-15 10:06:31来源：中国建设报作者：邓郁松

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松

纵观全球经济体，房地产业对于带动经济发展至关重要，其隐藏的风险也是各国特别注意和防范的。在我国，随着经济发展进入新常态，房地产业的高质量发展已迫在眉睫。如何防范房地产金融风险，成为行业讨论、研究的议题。

警惕3方面问题

从各国房地产市场发展历程看，房地产市场的风险主要包括房价问题、供需问题和流动性问题3类。房地产业是典型的高杠杆行业，房地产市场的这3类问题都与房地产金融紧密相关。

房价问题是各界最为关注的风险，其典型特征是房价持续较快上涨且房价涨幅显著高于同期居民收入涨幅。一旦诱发房价涨幅超过收入涨幅的短期因素发生变化，房价问题将会很快暴发。

观察典型经济体房地产市场的波动历史，可以发现，全国性的房价问题通常由不恰当的房地产金融政策，特别是低利率、低首付政策引发。在长期低利率后持续较快上调利率是引爆房价问题的最主要因素。与全国性的房价问题不同，个别城市的房价问题通常是短期内大量外部资金的进入导致，或者与人口持续流入过程中供应量过少有关。监测房价问题最有效的指标是特定国家或城市房价收入比的多年均值，一旦特定国家或城市的房价收入比出现明显超过多年均值的情况，则可以断定居民的住房支付能力在下降，房价问题在累积。以此标准衡量，目前全国的房价收入比仍低于1998年以来的多年均值水平，但部分热点城市的房价收入比已明显超过其多年均值，部分热点城市的房价问题值得警惕。

供给过剩型风险是由于市场供应量明显超过需求量而形成的一种风险。同出现房价问题时房价收入比显著超过历史均值水平不同，出现供给过剩型风险时房价收入比可能并不高，甚至可能出现房价收入比低于历史均值的情况。即从房价角度观察，出现供给过剩型风险时，居民可能仍有足够的支付能力。但由于供给量过大，远远超过居民的实际需要量，由此必然出现大量房屋无法售出的情况，从而造成房地产企业无法顺利回收投资，进而引发一系列风险。

监测供需问题的最好指标是户均住房套数，一旦户均住房套数超过1.1套，就需要关注供需问题。随着我国房地产市场持续较快发展，我国居民住房条件得到极大改善，目前一些城市的户均住房套数已经明显超过1.1套。随着城市化率的提高、家庭小型化和人口流动，新增住房需求还会保持一定规模，但在户均住房超过1.1套后，持续保持较大新开工规模可能带来后续的供给过剩问题，对此要高度关注。

房地产业是开发周期相对较长的资金密集型行业，也是典型的高杠杆行业。房地产业的这种特点决定了房地产企业在整个开发周期中的资金来源对外部依赖性大，一旦资金来源出现问题，极易诱发流动性问题。从房地产业的资金来源看，无论是房地产企业从事房地产开发，还是消费者购买住房，大多需要银行信贷的支持。因此，银行信贷政策的调整会对房地产行业的流动性带来较大影响。如银行限制对房地产企业的贷款，将会直接影响房地产企业的开发能力和开发进度；因宏观环境变化等情况持续上调利率，将会影响购房人的支付能力，进而减少购房贷款需求和购房需求，房地产企业的资金回笼会受到较大影响。

对房地产业流动性问题进行监测的最有效指标是资金来源和资金运用两项，一旦资金运用持续超过资金来源，流动性的风险将显著加大。房地产金融政策调整引发的流动性问题可能在房地产市场其他运行指标基本正常的情况下发生，也可能与房价问题、供给过剩型风险叠加。一般来说，单纯由房地产金融信贷政策调整引发的流动性问题较为容易化解，只要金融信贷政策回归正常，流动性问题将会较快缓解。但是一旦出现流动性问题与房价问题、供需问题叠加的情况，则房地产风险的化解通常需要较长时间。

目前房地产企业的杠杆率总体处于高位，房地产业较高的杠杆率对金融政策的调整和相关因素的变化极为敏感。如果融资条件收紧或房地产销售出现回落的情况，部分企业的流动性问题将会凸显。

市场逐渐复苏隐忧仍需重视

随着国内疫情防控取得明显成效，3月之后疫情对房地产市场的短期冲击逐步缓解，新建房屋销售面积降幅逐步收窄。5月以来，疫情防控期间积压的需求开始快速释放，房屋销售面积降幅明显收窄。到7月末，部分城市新建房屋销售面积已超过去年同期。随着疫情对房地产市场冲击的逐步缓解，房地产市场逐步复苏，房地产企业的资金来源情况总体好转，1~7月，房地产企业到位资金100625亿元，同比增长0.8%，今年以来首次实现正增长。但也要清醒地认识到，由于房地产市场发展阶段发生变化，近几个月房地产市场复苏的可持续性值得关注，一些新的问题也需要重视。

房地产市场发展阶段已发生重大变化，新建房屋销售面积难以在高位长期持续。~，我国新建商品房销售面积连续3年保持在17亿平方米左右，其中新建商品房销售面积为17.17亿平方米。由于目前城镇居民人均住房面积已接近40平方米，总体解决了住房短缺问题。参照发达经济体房地产市场发展的一般历程，可以判断，目前我国房屋新开工面积和销售面积已处于峰值平台期，新建房屋销售面积将难以长期保持高位，未来逐步正常回落将是大概率事件。

近两个月房屋销售的持续较快回暖，与前期疫情防控期间积压的需求集中释放有一定关系。目前要重点关注前期积压的需求集中释放完毕后市场销售状况，四季度房地产市场的销售情况将更值得重视。

区域分化对房地产企业的开发经营提出更高要求。今年3月以来，新建房屋销售面积降幅逐步收窄，但不同区域市场的差异十分明显，区域分化有加剧的迹象。

今年1~7月，商品房销售面积83631万平方米，同比下降5.8%，降幅比1~6月收窄2.6个百分点。其中东部地区商品房销售面积34524万平方米，同比下降2.2%；中部地区商品房销售面积22315万平方米，同比下降11.1%；西部地区商品房销售面积23589万平方米，同比下降4.2%；东北地区商品房销售面积3203万平方米，同比下降14.5%。

随着房地产企业规模扩张和跨区域布局，区域分化加剧，对房地产企业的战略布局和开发经营都提出更高要求。如果企业在下行的市场开发经营比重过大，将可能会面临较大的现金流压力。

土地价格上涨、部分城市土地供应量增加明显，可能对后期房地产开发经营带来潜在风险。1~7月，房地产企业土地购置面积9659万平方米，同比下降1.0%，土地成交价款5382亿元，同比增长12.2%，土地价格仍呈上升趋势。

1~7月，全国40个大中城市住宅用地平均楼面价同比增长略高于10%。去年以来，部分供求总体平衡甚至供过于求的城市，房地产用地供应量增加较为明显。土地价格上涨过快、部分城市短期土地供应量过大将可能带来新的风险隐患。

多举措防范风险

从全球范围看，20世纪80年代以来，房地产金融风险暴发的频率正在加大，对房地产市场、金融市场乃至整个经济的冲击也在加大。随着我国房地产市场从“供不应求”的阶段进入到“总量平衡、区域分化”的新阶段，我国房地产市场面临新的形势，房地产企业负债率保持高位，家庭部门杠杆率持续攀升，需要更加重视有效防范房地产金融风险。

一是要坚持中性的房地产金融政策，对房地产金融审慎管理。房地产金融政策特别是信贷政策的大幅调整对房地产市场影响较大。保持房地产市场的稳定运行，就要保持房地产信贷政策基本稳定。为此，应尽可能实行中性的房地产金融政策，既不鼓励也不抑制对房地产企业的开发贷款和对居民的住房消费贷款。因宏观经济变化而调整货币政策特别是利率政策时，要采取有效措施对冲利率调整对房地产市场的影响。如实行首付与贷款利率反向调节政策，在下调利率时适当增加首付比例，向市场传递中性的住房金融政策信号。同时，加强对房地产企业融资行为的监管，防止负债率过高的房地产企业进一步加杠杆。

二是要坚持因城施策，更好发挥城市主体责任，努力实现特定城市供求总体平衡、结构持续优化、价格合理波动、品质不断提升、风险总体可控的目标。实现供求平衡是防范房地产金融风险的关键，要特别重视摸清城市人、地、房的基础数据，准确判断城市房地产市场供求形势。在供不应求的城市，加大商品住宅土地供应量，加快供地节奏，缓解房价上涨压力。在明显供过于求的城市，适当减少房地产用地供应规模，控制供地节奏，逐步解决供过于求的问题。人口流动对城市的新增住房需求有较大影响，但房地产的开发和新增供给需要时间，对人口流入量大、短期内新增供给有限的城市，需要进一步完善需求调控方面的政策，特别是做好对投机性购房的有效管理工作。

三是要引导房地产企业适应房地产发展阶段变化的新形势，深刻认识“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，更加重视房地产市场可持续发展和企业稳健经营，适时调整企业的开发战略和投融资安排。面对发展阶段变化、区域市场分化和融资环境变化的新形势，房地产企业的分化也在加剧，一些负债率高、融资成本高、土地成本高、去化慢的企业经营压力显著加大，部分企业的经营风险值得高度关注。随着房地产市场发展阶段变化，房地产企业也应适时调整发展定位，改变传统的以规模快速扩张为主的发展战略，转向更加强调稳健经营、可持续发展和转型升级的发展战略，从房地产市场高增长时期的快速发展战略转向与现阶段发展理念相适应的高质量发展。

四是要建立房地产风险监测预警体系。无论是防范系统性房地产金融风险，还是防范区域性房地产金融风险，亦或是房地产企业做好自身的风险管理工作，都需要建立风险监测预警体系。根据风险成因，建立相应的监测指标体系，准确判断、及早发现。

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