山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（）青民再终字第231号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：青岛颐中房地产开发有限公司。
法定代表人：崔文海。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王某。
原审第三人：陈某敏。
申请再审人青岛颐中房地产开发有限公司（以下简称颐中房地产公司）因与被申请人王某、原审第三人陈某敏财产损害赔偿纠纷一案，不服本院（）青民五终字第434号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。10月14日，山东省高级人民法院作出（）鲁民申字第451号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院于11月10日受理，依法另行组成合议庭，于11月20日前向各方当事人送达开庭传票，并于11月27日公开开庭审理了本案。申请再审人颐中房地产公司的委托代理人张美萍，被申请人王某到庭参加诉讼。原审第三人陈某敏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
3月24日，王某诉至一审法院称，其购买了颐中房地产公司开发建设的房屋，由于颐中房地产公司申报不实造成其房产证被注销，现已无法实际使用。请求依法判令颐中房地产公司赔偿其房屋损失2767910元，其将涉案房屋返还颐中房地产公司，诉讼费及评估费由颐中房地产公司承担。
颐中房地产公司辩称，1、其与王某之间没有任何合同关系，王某要求颐中房地产公司赔偿没有依据。2、王某主张的280万元赔偿款没有依据。
陈某敏辩称，其从颐中房地产公司处买房和将房屋卖给王某时并不知道该房屋是设备层，房屋买卖是善意的。
青岛市市北区人民法院一审查明，1、青岛市延安三路59号1单元网点以上11层1、2户房屋（以下简称涉案房屋）系由原青岛颐中海牛房地产开发有限公司开发建设（现变更为青岛颐中房地产开发有限公司）。2001年11月12日，颐中房地产公司与陈某敏签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋卖于陈某敏。合同约定：房屋用途为商住，合同价款30万元。房屋平面附图标注该房屋所在层为阁楼层。2002年8月15日，陈某敏持买卖合同、发票、图纸等资料向青岛市国土资源和房屋管理局（以下简称房产局）申办该房屋登记。10月8日，陈某敏领取了青房地权市字第××号《房地产权证》。10月21日，陈某敏将涉案房屋卖给王某，合同价款38.8万元。同日，双方持买卖合同等资料向房产局申办权属转移登记。10月30日，王某领取了青房地权市字第××号《房地产权证》。
2、6月，颐中花园（二期）业主委员会向房产局举报颐中房地产公司非法将设备层房屋出售，并办理了房地产权证，侵害了业主的合法权益，要求房产局调查处理。8月23日，房产局作出青土资房发（处字）（）26号行政处理决定，该决定认为：市北区延安三路59号1单元网上11层（实际13层）整层规划设计用途为设备层。颐中房地产公司与陈某敏在申办网上11层1、2户房屋的产权登记时，提供的图纸显示为阁楼层，商品房买卖合同载明的房屋用途为商住，该两项内容均与事实不符。因该申报不实，导致房产局核发房地产权证产生错误，决定注销青房地权市字第××号《房地产权证》（已收回）；注销王某所持青房地权市字第××号《房地产权证》。王某不服，于10月30日向青岛市人民政府提起行政复议申请。同年12月25日复议机关维持了该处理决定，王某遂诉至法院，请求依法予以撤销。法院经审理后认为房产局作出的注销房产证行为并无不当，遂判决驳回了王某的诉讼请求。王某对此不服，上诉至本院，本院经审理后作出（）青行终字第86号行政判决书，该判决书认为，“房产局注销陈某敏及王某所持有的房屋产权证并无不当。由于颐中房地产公司申报不实，导致王某的房产证件被注销，王某可向其主张权利”。遂判令“驳回上诉，维持原判”。该判决下发后，王某提起本案诉讼。
3、本案庭审过程中，王某申请对涉案房屋的现市场价值进行评估，并预交了评估费9420元。法院委托青岛广信达房地产评估有限公司进行了评估。该评估公司经现场勘验后出具青广房鉴字（）第6号房地产估价报告书，估价对象状况为：“房地产权利人为王某，提供青房地权市字第××号《房地产权证》复印件。该房建筑面积128.74平方米，钢混结构，建成年代2002年，估价对象位于网店上11层，且带有阁楼，阁楼层利用率较高。本次评估假定室内装修为毛坯”。房地产评估结果为：“房地产总价2767910元，其中估价对象的基本层价格为15370元/平方米，阁楼层价格为基本层价格的40%，综合计算委估房地产单价为15370×（1＋40%）=21518元/平方米，取整为21500元/平方米，总价格为21500×128.74=2767910元”。王某和陈某敏对该评估结果无异议，颐中房地产公司对该评估结果有异议，认为：“1、鉴定结论依据不足，据其了解涉案房屋同小区房屋售价没有超过12000元的情形，且同一楼房的×单元×户房屋经青岛仲裁委委托山东瑞杰和信房地产土地估价有限公司评估，每平方米价值15900元。对此其提交瑞杰评字（）第01号房产估价报告书作证。2、缺少对鉴定过程的说明。3、评估依据错误，评估报告依据为青房地权市字第××号《房地产权证》，该房产证已被撤销。4、评估对象实体状况有误，其向陈某敏出售的仅是一层阁楼层，并非平层再加阁楼层，该所谓的“平层”系王某违法加盖，属于违章建筑，不应计入评估价值。5、未考虑房屋状况，该房屋所在楼层设有电梯机房、风机房、给排水机房、上人平台等，未对此进行减值”。针对颐中房地产公司提出的异议，青岛广信达房地产评估有限公司进行了答复，内容为：“1、我们在评估过程中进行了市场询价，根据调查了解的情况，现阶段二手房交易公示的价格很多情况不是买卖双方真实成交价格，如为了少交税而故意低报成交价格。所以以现阶段房地产交易中心查询数据为依据进行评估并不一定是客观合理的，这样反而与房地产实际价格不符。2、鉴定过程我们写明在估价技术报告中。3、我们评估的就是假设委估房地产合法情况下的市场价值。4、现场勘察时，委估对象是分为两层的（即有阁楼），另外委估房屋总高6米左右，可以改造为两层使用，增加其使用价值，而实际也确实如此；并且根据了解情况，类似房屋多数是这样使用的，其相应价格比正常高度的房屋高。5、在评估中我们在确定价格调整系数时已进行了综合考虑”。
青岛市市北区人民法院一审认为，本案系房屋侵权纠纷，王某购买的涉案房屋系由颐中房地产公司开发建设。颐中房地产公司在向房产部门申报过程中，申报不实导致王某的房产证被注销。在此过程中，颐中房地产公司存在主观故意，其行为具有过错，结果导致了王某的损失，两者之间具有因果关系，整个侵权行为的要件均已成立。根据我国法律规定，因申请人提供虚假材料办理房屋登记，给王某造成损害的，应承担相应的赔偿责任。故本案颐中房地产公司应赔偿王某的相应损失，损失的具体数额根据鉴定评估机构评估的现房屋的市场价值为2767910元。同时，王某亦应将涉案房屋返还给颐中房地产公司。王某申请评估时预交评估费9420元，应由颐中房地产公司承担。据此判决：一、颐中房地产公司于判决生效之日起三十日内赔偿王某房屋损失2767910元；二、王某于判决生效之日起三十日内将青岛市延安三路59号1单元11层1、2户房屋返还给颐中房地产公司；三、颐中房地产公司于判决生效之日起三十日内给付王某房屋评估费9420元；四、颐中房地产公司申请评估时交纳的评估费4268元，由其自行承担。本案诉讼费29200元，由颐中房地产公司承担。
颐中房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉。
本院原二审认为，本案的争议焦点问题是，原审判决采信评估机构做出的涉案房屋价值认定是否正确。本案中，颐中房地产公司于2001年11月12日将涉案房屋销售给陈某敏，合同显示建筑面积为128.74平方米。颐中房地产公司销售时为层高6米的单层房屋。后陈某敏于10月将该房屋转卖给王某。王某购买后自行加装了“阁楼层”。原审法院依职权委托评估机构对涉案房屋市场价值进行评估，该评估报告系经法院依法定程序委托进行，原审判决予以采信该鉴定评估结论并无不当。原审判决正确，依法应予维持。据此判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29019元，由颐中房地产公司负担。
颐中房地产公司申请再审称，原判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。1、申请再审人与王某之间无任何合同关系，且申请再审人与陈某敏签订的房屋买卖合同中明确约定了无法办理房屋权属证书的责任。因此，申请再审人对房产证被收回的事实不应承担侵权责任，原审判决依据《物权法》第三十七条，判决申请再审人承担侵权责任，属适用法律不当。2、鉴定结论明显依据不足，法院不应采信其作为涉案房屋价值认定的证据。据青岛市房地产交易中心查询，在评估时点近期，涉案房屋同小区房屋售价没有超过12000元的情形；评估报告中没有对鉴定过程的说明；评估报告依据的房地产权证已被撤销，评估依据错误；评估机构将王某私自改造的房屋认定为“一层房屋加一层阁楼”，将本应是正常房屋40%价格的阁楼层评估为正常房屋的1＋40%的价格，人为使房屋增值2.5倍；评估时点应确定为撤证时间8月23日，而非王某申请评估时间，假设申请再审人侵权行为存在，申请再审人应对王某承担侵权责任，也只能按此时的房产价值赔偿；评估中未考虑所在楼层设有电梯机房、风机房、给排水机房、上人平台等，未对房屋价值进行减值；与本案涉案房屋同等条件的另一房屋，在同一时点的评估价值为15900元/平方米。3、对涉案房屋出售时的价格是否低于市场价值的事实认定错误。4、王某的房产证已于8月被撤销，王某于向法院起诉主张权利，明显已过诉讼时效。请求二审法院撤销（）青民五终字第434号民事判决第一、二项，并依法改判。
王某答辩称，1、本案系房屋侵权纠纷，其得到涉案房屋是善意，房屋产权证被注销是因为开发商申报不实，且主观故意造成其损失，两者之间具有因果关系。2、房屋的价格增长是市场行为，其个人无法预测。颐中房地产公司称涉案房屋为阁楼是错误的，实际上是开发商瞒报为阁楼层。本案中两次评估是在公开公平公正的原则下进行，程序合法，具有权威性和公信力。一房一评是特殊商品的评估原则，本案房屋与瑞杰评估公司的评估结果没有可比性。现在超过2.2米的房屋都算面积，房屋的高度不同其价值也不同，所以6、7米层高的房屋价值远远大于普通层高的房屋价值。请求法院再审维持原审判决。
陈某敏未出庭陈述意见。
本院再审查明，王某向青岛市市北区房产管理处申报的装修范围为：室内一般装修，其他结构不动。涉案房屋的装修费用21.8万元。
本院再审查明的其他事实与原一、二审查明的事实一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院再审认为，本案的焦点问题：1、颐中房地产公司是否应当对王某承担侵权责任；2、王某的损失数额如何确定；3、王某于向法院起诉是否已过诉讼时效。
关于焦点一，本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷而非房屋买卖合同纠纷，颐中房地产公司侵权行为的构成要件均已成立，其应当对王某的损失承担赔偿责任，原审对此认定正确。
关于焦点二，本院认为，为确定涉案房屋的市场价值，原审法院委托青岛广信达房地产评估有限公司出具了评估报告，该评估机构在其技术报告中对估价结果的确定有更为详尽的说明。针对颐中房地产公司对评估报告所提异议，评估机构也已给予答复。在颐中房地产公司没有足以反驳的相反证据和理由的情况下，原审法院对涉案房屋基本层价格15370元/平方米予以采信并无不当。王某购买涉案房屋时面积为128.74平方米，其在房屋装修过程中，加装了一层阁楼，擅自改变了房屋的原结构，与其申报的装修范围不符，故该阁楼部分增加的价值不应计入其损失的数额。但王某对涉案房屋投入的装修费用为21.8万元，该部分损失应由颐中房地产公司予以赔偿。因此，王某的损失数额应确定为2196733.8元（1978733.8元＋218000元）。
关于焦点三，本院认为，涉案房屋的《房地产权证》被行政机关注销后，王某一直通过行政复议及行政诉讼主张权利。自3月26日本院作出（）青行终字第86号行政判决至王某起诉本案，未超过两年的诉讼时效。
综上，颐中房地产申请再审的理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定王某的损失数额有误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条的规定，判决如下：
一、撤销本院（）青民五终字第434号民事判决；
二、维持青岛市市北区人民法院（）北民一民初字第289号民事判决第二、三、四项；
三、变更青岛市市北区人民法院（）北民一民初字第289号民事判决第一项为：青岛颐中房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿王某房屋损失人民币2196733.8元。
一审案件受理费29200元，二审案件受理费29019元，合计58219元，由青岛颐中房地产开发有限公司负担46205元，王某负担1元。
本判决为终审判决。
