华夏时报记者王晓慧 北京报道
有这样一组数据：商业地产大宗投资金额超过2600亿，全国开发商旗下商业库存达到2.5亿平米，创历史最高。单从北京来讲，目前存在2000万平米的库存，而自商办限购以来的21个月，共网签6002套，环比暴跌94%。
问题不仅限于商业地产。从1978年到，已经发展40年的产业地产经历了从高速膨胀到现在的转型升级，终究要回到产业的本身，也终究要回到服务的本身。
“目前，我国经济进入新的发展阶段。对产业地产而言，如何面对新常态，适应新产业，在产品、模式等方面突破创新，实现产业地产的转型升级，将是行业面临的核心命题。”6月26日，全联房地产商会副秘书长、房讯网董事长刘凯在“第十一届中国产业园商务区发展论坛暨第十五届中国商业地产投资专业博览会”上表示，中国产业地产未来发展将面临四大趋势：开发模式将从“卖房卖地”转向“持有运营”，产品模式将从“园区经济”转向“城市经济”，盈利模式将从“客户思维”转向“伙伴思维”，运营模式将从“管理园区”转向“服务园区”。
著名产业地产研究专家周建成曾一针见血地指出：“与产业地产擦肩而过，你将损失下一个十年。”据记者了解，销售百强的房企中，超过50%已涉足产业地产开发建设。
产业地产或迎来“持有时代”
如果说做住宅的是小学生、做商业地产的是大学生的话，那么产业地产这块高级蛋糕就是研究生了。高段位的蛋糕显然没那么容易吃到。
今年5月23日，北京市住建委连发216号、217号两份文件，完善了已建成研发、工业项目的转让管理，并进一步明确了研发、工业等产业项目的审核部门、审核标准和审核时限。业内人士普遍认为，两份文件带来的变化料将深刻影响北京产业地产的未来发展，北京产业地产或迎来“持有时代”。
“以北京216号、217号两份文件为标志，北京产业地产将进入‘持有时代’，相信有北京的示范效应，预计很快将有更多一二线城市跟进，产业地产从原先开发模式走向运营模式。”刘凯称。
纵观产业地产的发展历程，从粗放式的产业地产开发阶段，到开始关注区域的规划和产业环境，再到围绕核心产业构建产业集群、带动区域发展，产业地产正在成为构建新型城镇化的新路径，为企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展起到越来越大的推动力。
而随着“持有时代”的到来，对产业地产开发商、运营商的管理服务提出了新的挑战。
“在过去看整个产业地产市场，会发现有一种产品表现特别好，就是物流地产。很重要一个原因，过去整个电商的发展直接带动了对物流的需求，物流最需要的是仓库，但是，未来中国经济是科技创新转型，是华为、中兴这样的产品和工程师，他们需要的是研发基地，不是仓库，是一个产业园、科技园区。”原顺驰地产集团CEO、嘉丰达科技发展有限公司董事长汪浩表示，未来选择最有成长性的行业，给他们提供新空间，成长性会是非常好的。
为此，汪浩所在公司一直致力于科技园和产业园投资和运营。据记者了解，他们已经在4个城市7个项目，200家企业进驻其园区。
“我们会长期持有，几年以前就设立了海外的基金，通过基金做长期持有，通过私募股权基金+并购，在一线城市好的地区收购核心物业，经营过程当中配套上经营性物业，通过REITs和类REITs退出。”汪浩表示，最终，产业园不会是地产，它是机构长期持有，服务政府、企业、C端客户，取得运营收入和长期的回报。
而这样的模式，似乎也预示着一个房地产散户时代的终结，路径和股票市场一模一样，取而代之的是基金时代的到来，最终形成一支由专业人士管理的地产基金，具有比散户更高的获益能力和退出机制。
就此，刘凯认为，产业地产终究要回归到产业本身，回归到服务本身，通过专业的品牌打造和管理输出搭建平台，以高效的资源配置手段和系统化的园区布局，深度挖掘产业的内在价值，打造推动区域经济发展的新增长极。
超半数百强房企涉足产业地产
随着产业地产退却各种“概念”的外衣，产业地产将更好地回归产业运营的本质，洗尽铅华、回归质朴；产业地产商的格局将面临重新洗牌，在增量扩张、存量并购、特色发展和模式创新的发展过程中，谁将成为一流的产业地产商，谁又将被淘汰出局？
据《-中国产业园区市场研究报告》，销售百强房企中，超过50%已涉足产业地产开发建设。
那么，在新旧动能转换、产城融合的大背景之下，如何把握新时代产业地产发展的新趋势？如何结合新科技提升产业园商务区的运营管理服务？如何通过系列的管理运营提升产业园区价值，构建产业发展全生态？如何从价格竞争、空间竞争、配套竞争进入到“空间+配套+运营+服务”全方位竞争新格局？这对于产业地产商们来说既是挑战也是机遇。
据记者了解，无论是传统的制造业，还是城市商业，都面临着加快产业转型升级的迫切性与必要性。而这种产业转型升级必将增加从生产厂房、现代办公设施、生活服务配套等新需求。这不仅是产业地产发展的机遇，也对地产产业提出了新的需求。同时，随着中国产业结构优化调整优化和企业转型升级，产业地产作为产业发展的载体和空间，在产业孵化、产业聚集、产业服务以及产业生态构建等方面起着越来越重要的作用，品牌房企、产业运营商、制造业巨头以及投资公司等纷纷入局产业地产。
除此之外，中国城市经过数十年高速发展，不论是城市建设设施，还是城市产业发展，还是城市生活都发生重大变化，智慧型、智能型、舒适型、服务型成为城市地产发展的重要方向。旧城改造、产业升级、生活升级为产业地产提供重要发展机会的同时，也对地产行业提出了技术、创意等方面新的要求。
就此，嘉丰达董事长汪浩发表主题演讲“产业更新与城市更新”时表示，城市更新是当下投资的重要机会，城市更新的核心是产业的升级与迭代，产业更新导入最具活力的新人群促进居住、办公、商业空间的更新，大城市传统的大拆大建路径也不再适用，精细化对存量空间的有机更新成为主流；产业地产面临产业回归，未来将不再是地产行业，长期投资持有，通过做服务、做运营，才能取得长期稳定的回报。
责任编辑：徐芸茜 主编：陈岩鹏
