关键词：城市更新，协议开发区制度，贝西地区，工业废弃地改造，仓储用地改造，综合开发，功能混合，公私合作，协调建筑师，公共空间驱动 ，巴黎
作者：吴晓璇 徐闻 鲁世超 丨华高莱斯 法国研究中心
欧洲城市更新一直被看作是现代城市发展的典范，诞生了一系列大家熟知的城市更新经典案例，如英国伦敦的金丝雀码头从一个河运枢纽转变为金融不夜城；西班牙毕尔巴鄂利用一座博物馆引领城市走向重生；德国汉堡的港口新城通过城市更新，实现了传统码头的新生；德国柏林的波茨坦广场从一片荒芜之地变为最能代表柏林新面孔的城市中心……而巴黎作为魅力之都，自19世纪奥斯曼改造之后，150年来城市格局和风貌都没有发生大的改变。难道，巴黎的城市发展已止步于此？
图片来源：华高莱斯 1/6图片工作室
巴黎市区塞纳河沿岸
事实上，巴黎城市更新的脚步一直在持续进行着，只是不再采用过去“推土机式”的改造方式，更注重城市传统风貌的保留与延续，从细微之处入手，改善居民生活品质。例如，去年巴黎市启动了一项名为“巴黎创新计划”的竞赛项目，指定过去被忽略的地下室、屋顶和环城道路等23个“城市死角”，让世界各国的建筑师、城市规划师出谋划策，将之改造成未来巴黎的典范。
随着中国走向存量时代，城市更新正成为中国城市发展的主要方式。因此，在看到巴黎城市更新的外在形象之外，我们更应了解其成功背后的制度基础，以期为中国城市发展提供借鉴。
本期，我们将通过介绍法国的协议开发区制度，并对巴黎城市更新改造最典型的两个案例进行分析，探究巴黎是如何利用协议开发区制度进行城市更新改造的，以飨读者。
一、法国协议开发区制度的由来及内涵
1970 年代石油危机以后，巴黎地区开始进入从工业社会迈向后工业社会的转型发展时期，随着城市经济结构的全面调整，巴黎部分街区，特别是位于东部和北部的传统工业区，开始出现衰败迹象，主要表现为就业岗位不断减少、社会问题不断加剧、环境质量不断下降等。这些位于城市外围的工业、仓储和铁路的废弃用地，逐渐成为巴黎城市更新改造的主要对象。
面对新的城市发展变化，法国政府提出实施协议开发区制度（Zone d’Aménagement Concerté），以此作为法国城市更新改造的重要工具。根据法国《城市规划法》第L311-1条，所谓“协议开发区”（ZAC）是指地方政府根据城市建设发展的需要，通过与相关土地所有者进行协商，在达成共识并签署协议的基础上建立的特殊开发区域，其用地范围可不受行政边界的约束，根据城市建设的实际需要或者准备落实的开发计划灵活确定，既可是某个自治地方的部分辖区，也可涉及到不同的自治地方。
协议开发区的正式设立仍属于地方政府的职能范围，但相比于传统“政府强烈干预”的城市更新模式，协议开发区制度更加强调相关利益各方的平等协商和共同参与，从而显著削弱了各级政府在开发建设中的强制作用。同时，协议开发区制度更加重视整体风貌的塑造及城市土地的综合开发，包括配套设施的建设、道路网络的衔接、建筑体量的和谐、建筑风格的协调、历史遗存的保留等。
自1970年代以来，协议开发区制度已在法国各地城市更新改造中得到广泛应用。截至1990年代末期，巴黎市内正式设立的协议开发区数量已达17个（其中大部分已建设完成），涉及土地面积约2k㎡。虽然覆盖范围不大，但却是巴黎市为数不多的存量土地，是巴黎城市复兴发展的重要区域。
接下来，我们将通过以下两大案例，分析巴黎是如何利用协议开发区制度进行城市改造的——
二、“重焕新生的贝西”——贝西协议开发区
贝西地区（Quartier de Bercy）位于巴黎12区西侧（巴黎共有20个行政区），距巴黎市中心约3km，占地51公顷，西南侧是塞纳河及沿线高速公路，西北侧是通往里昂火车站的铁路轨道。
历史上，贝西区主要是作为葡萄酒的仓储区。贝西位于塞纳河边，与勃艮第等葡萄酒产区间的交通十分便利，同时它还处于当时巴黎的城墙以外可以逃避税收。独特的地理区位优势，使得这里在19世纪曾一度发展成为欧洲最大的葡萄酒和烈酒的交易和集散中心之一。到20世纪50年代，由于税收和铁路发展等原因，葡萄酒贸易逐渐停止，旧的葡萄酒仓库也慢慢废弃，这里逐渐成为一片工业荒地。
贝西地区区位及卫星图
贝西地区区位及卫星图
贝西地区的崛起，源自于巴黎市对巴黎东部地区的复兴。在东西部发展不均衡的背景下，巴黎市政当局于1973年通过了一项名为《塞纳河东南区》(seteur Seine Sud-Est)的综合规划，旨在为这一大片地区(280公顷)创造新的居住和就业机会，这是巴黎首次尝试从战略角度进行城市更新。1983年，巴黎市又启动了一项振兴巴黎东部的大型计划《Le plan programme de l est de Paris》，明确提出将贝西地区改造为一个以大型城市公园为主导的多功能社区和以第三产业为核心的活力产业中心。1987年9月28日，巴黎市政当局设立贝西协议开发区（ZAC de Bercy），开始进行城市更新改造。如今，贝西已经实现了从一个仅对工人及其家庭开放的生产性定居点到一个集居住、生产、商业、办公和公共服务功能于一体的混合新社区的华丽蜕变。
资料来源：APUR，Flickr/Mortimer62
资料来源：APUR，Flickr/Mortimer62
贝西地区更新改造之前（上）和之后（下）的对比
那么，作为法国公认的城市工业废弃地改造利用的成功范例，贝西协议开发区是如何改造的呢？
1、严格遵循协议开发区制度
1）、公私合作，平等参与
贝西地区是巴黎最典型的以协议开发区（ZAC）进行运作的城市更新改造项目。由巴黎市政当局、巴黎市规划院（APUR）、巴黎东区土地开发综合经济公司（SEMAEST）和私人开发商等作为开发主体，以平等身份共同参与贝西协议开发区改造。
贝西地区的城市开发商是巴黎东区土地开发综合经济公司（SEMAEST），这是一家由巴黎市拥有多数股权（58.2％）的公共机构（类似国内的政府城投公司）。SEMAEST在贝西运营中的主要作用是收购土地（全部以友好方式获得），并根据规划进行道路和基础设施建设，在此基础上将个别地块出售给房地产开发商，并确保整个地区的统筹建设。这种PPP合作模式已成为法国城市更新的典型代表。
资料来源：ZAC BERCY城市规划报告
贝西地区更新改造的开发模式
2）、协调建筑师全程跟踪管理
贝西改造的独特之处还在于任命一名协调建筑师，负责制定所有建筑商需要遵守的规范要求。贝西的协调建筑师是意大利著名建筑师Jean-Pierre Buffi，其主要工作是确定城市形态，建立建筑物的建筑规格，并监测开发商的行为是否符合他的规范。由Buffi设计的指南已经涉及到空间布局、建筑元素、材料和色彩等方方面面。尽管如此，具体建设中仍然存在相当多的多样性。因为在此框架下，不同建筑因建筑师的风格不同而存在明显差异。这种建筑多样性和统一性的平衡是贝西地区改造最引人注目和最成功的特征。
资料来源：ZAC BERCY城市规划报告
《贝西协议开发区规划》：空间肌理组织与建设用地划分
资料来源：ZAC BERCY城市规划报告
面向公园一侧建筑立面的多样与统一
2、公共空间驱动下的城市更新
鉴于贝西地区长期无人问津, 更新改造计划从引入重要公共建筑着手，以提升区域竞争力。1984年，巴黎政府在这里建造了巴黎贝西奥米尼体育馆（Palais Omnisports de Paris-Bercy），并迅速成为巴黎标志性建筑，以此将巴黎中心区的繁荣引入贝西区。
在此基础上，贝西协议开发区开始实行以公共空间为驱动的更新改造策略——
图片来源：ZAC BERCY城市规划报告
1）、公园为核，焕发区域新活力
为了延续塞纳河两岸的城市公共空间，《贝西协议开发区规划》中明确提出在贝西地区沿岸建设一个大公园，而不是建住宅区。期望通过公园规划带动当地区域发展，完善城市交通和周边休闲商业空间需求等作用。毫不夸张地说，贝西公园的建设是贝西地区成功改造的关键。
贝西公园场地宽190m，长710m，面积约13.5公顷，是紧邻塞纳河的一块矩形用地，以便保存位于那里的许多非常令人印象深刻的古树以及旧仓库建筑。1987年通过国际招标，由建筑师伯纳德胡特(Bernard Huet)领导的团队凭借“记忆花园”方案（jardin de la memoire）获胜。他们的方案强调不要采用其他地区改造经常用的方式，即“将一切推倒重来”。相反，他们尽可能地将现有工业设施的元素纳入新公园建设，包括修复了许多旧建筑，保留了一些古老小径和残垣断壁，特别是保护了许多历经沧桑的古树。这不仅让公园继续保留以前的生活记忆，而且从开放的那天起就给了它一种生活在其中的独特氛围。
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图片来源：华高莱斯 1/6图片工作室
独特的功能分区，将整个公园分为三个部分：第一部分面向奥米尼体育馆，是一片供人们休闲活动、24小时开放的大草坪；第二部分为园艺花园，包括玫瑰园、豌豆园、葡萄园等九个苗圃，为人们提供园艺展览并吸引孩子们来此开展园艺见学；第三部分是一个浪漫花园，以浪漫的主题和宁静的水景为特色，人们可以在这里自由漫步。
大草坪图片来源：华高莱斯 1/6图片工作
大草坪图片来源：华高莱斯 1/6图片工作
图片来源：华高莱斯 1/6图片工作室
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如今，贝西公园已成为一个非常受欢迎的公园，它的建造为周边地区开发的住宅区和商业区创造了良好的生态环境和视觉效果及休闲交往场所。
2）、文化为魂，历史与现代共存
以文化为魂，尊重历史脉络，是贯穿整个贝西地区改造的核心理念。ZAC规划在发掘贝西自身特色的基础上，做到既延续原有风格脉络又符合现代都市生活特征，让贝西地区成为巴黎市内唯一具有乡土风味的区域，在尊重文化和历史的同时也为自身赢得独特魅力。
除上述提到的在公园片区保留历史建筑之外，贝西地区还将原有的葡萄酒仓库改造为一个特色步行商业街区——贝西村（Bercy Village）。贝西村的最大吸引力来自于利用旧的葡萄酒仓库创造了一个19世纪小乡村的怀旧氛围并提供了丰富的消费场景——通过成功结合旧有火车轨道，并将过去储藏酒的石造仓库群进行重塑整理，改造为餐厅、小酒馆和新奇商店集结的活跃区域。此外，在铺满鹅卵石的主街两侧，通过展示历史照片，再现从前的生活场景。
图片来源：华高莱斯 1/6图片工作室
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贝西村Bercy Village主街
自2001年开业以来，贝西村在商业上取得了巨大的成功，接待了450万游客，开业第一年的营业额达6860万欧元。目前，巴黎人占贝西游客总数的50%，对于巴黎人来说，贝西村已成为一个狂欢和消遣的新去处。
3）、产业为基，促进贝西振兴崛起
贝西村东侧的片区规划为贝西地区的经济中心，但受周边铁路影响，近期向右岸纵深地带发展较为困难。因此，该片区首先与公园及其附近住宅区同步投入建设的是与住宅相关的服务产业，如银行、电影院等。
资料来源：ZAC BERCY城市规划报告
随着贝西地区整体活力的逐步提升、交通条件的逐渐改善和土地价值的持续升温，这里陆续建成多家高品质酒店、商务服务区和办公中心。例如，贝西协议开发区的已有Aparthotel Adagio、Le Pulluman Paris Centre等多家四星级酒店，版的《世界旅游城市：发展旅游业》一书中表明，贝西ZAC酒店已经吸引了超过55万人来此。与此同时，贝西地区已经吸引了STUDIO BERCY、Chirag、ING投资银行、Zara法国总部、GSE工程顾问等多家企业入驻。
图片来源：华高莱斯 1/6图片工作室
贝西索菲特酒店(Hotel Sofitel)
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贝西凯瑞德酒店(Hotel Kyriad,Bercy)
自1987 年正式成立以后，贝西协议开发区历时10 多年才基本建成。但与协议开发区建设带来的综合效益相比，这样的成本似乎也是非常值得的。如今的贝西区已然成为一个活跃热闹的社区，成千上万人的生活中心。用普通的巴黎人的话说，它之所以如此成功，是因为它是一个真正的社区，在这里你的一切需求都能得到满足，如购物、逛公园、看电影、参观博物馆等。贝西协议开发区的成功意义非凡，尤其是对后续巴黎左岸西南部地区的发展给予了极大信心。
参考资料：
/global/0512/16800.html/le-conseil-aux-collectivites/memento/zac/https://www.academia.edu/6640483/ZAC_Bercy_-_Urban_Design_Report__《注重整体协调的城市更新改造——法国协议开发区制度在巴黎的实践》《法国“协议开发区”（ZAC）城市综合开发模式借鉴研究》《巴黎贝西公园营建的启示与反思》《巴黎左岸协作开发区规划经验与启示》
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