北京章哥,房地产从业,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问:
章哥好,插个队行吗?我就一个小问题。我在大兴郁花园有套小两居,现在是想换套大点的。结果昨天一到中介登记,说是我们小区有好几十套房都在卖,如果报价高了卖不出去,吓得我没敢登记又回来了。请问章哥,这是不是说明房价要下跌啊?那我应该怎么办,是降价卖掉还是应该再等等看。谢谢指点。
回答:
1、 这问题还小?都问到最基本的楼市走势了。不过这挺有意思的,试着回答一下。
2、 房子是商品,所以才叫商品房。那只要是商品,就要遵循经济学原理,那是自然法则,不以任何人、任何机构的意志为转移。
经济学认为,商品价格是由供需关系决定的。这可以简单的用“拉伏尔曲线”来说明,商品价格越高,买家就越少,买家少了卖家就得降价,降价后买家又会增多,买家多了商品又会涨价……周而复始,罗圈的循环。
但是,经济学中还有一个现象:凡伯伦效应。意思是人们存在越贵越买的心理,也就是买涨不买跌。房子和股票等投资品最明显,日用消耗品也常有这种情况,越是涨价,人们越愿意大量购买的囤积。还有就是一些可以炫耀的商品,便宜了没人要,标个高价反倒有人抢着来交智商税。
3、 现在确实挂牌的房源多,但要想想,这些人卖房的目的是什么?一般无非就那么几个:移民(包括国外和老家)、还债、换房,反正我是不信有多少人会真的卖了房去炒股,或者存银行,卖了房出国或者小城市享受人生的估计也不多。
那请问,以郁花园来说,在这几十个卖房的业主中,有几个会移民的?几个欠债欠到要卖房的?更不会有几个卖了房炒股存银行的吧。我觉得绝大多数都是换房,都是普通百姓,不卖了手里这套,拿什么去买新的!
4、 那他们为什么要换房?是觉得房价会涨还是会跌?如果觉得房价要跌,那谁会换房,踏踏实实住着好不好?省下点税费中介费也是不少钱啊。房子毕竟不是股票,没那么容易说买就买说卖就卖。
北京从317之后,房价下降了不少,挂牌量也一直不高。为什么在近期多了起来?说明很多人都觉得房价要涨了,想赶紧卖掉房,加上手里的钱或银行贷款的钱,总之是增加资本买更大价值的房。越是觉得房价要涨,才越要买房,这就是凡伯伦效应,也就是买涨不买跌。
5、 总之,我不相信郁花园能有多少要跑路的炒房客,也不相信有多少要移民和卖房炒股的。就相信这里都是普通百姓,能凭自己的思考来判断经济形势,想用增加不动产来对抗通胀的普通百姓。
就像你想换房,是认为房价会上涨还是下跌?如果认为房价还会降你还换房吗,直接低价甩卖了存银行好不好?不过就算是有专家明确的告诉你,明年房价会降一半,请问你敢现在把房卖了,拿着钱等着明年抄底吗?
所以,在楼市中经常出现大量挂牌的现象,这就看买卖双方的博弈了。买的人多,房价就涨,卖的人多,房价就下跌。如果有大量的人买,那就又出现了凡伯伦现象,买涨不买跌!
6、 至于你应该怎么办?我建议是该怎么办就怎么办。你是小两居,并不算难卖的。郁花园是老小区,应该还有200多平的呢,那些才应该降价。至于一居和小两居,本来就是刚需上车的主要选择,何必降价。再说了,你是要置换的,你降价了,你想买的那套房降不降?如果人家面积大的都不降,你这面积小的倒降价了,亏不亏?
7、 总结:我不认为郁花园有几十个卖房的就代表了房价要下跌,只认为他们是觉得房价要涨才纷纷挂牌想置换。你的小两居也没必要降价,甭听中介吓唬人的话,他们对卖家就从来没说过市场好,也从来没跟买家说过市场差。这是人家的工作性质决定的,也无可厚非。
随便买房都能发财的年代过去了,只有选对房、避开坑,才能享受到资产升值红利!