北京章哥，房地产从业，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问：
章哥好，插个队行吗？我就一个小问题。我在大兴郁花园有套小两居，现在是想换套大点的。结果昨天一到中介登记，说是我们小区有好几十套房都在卖，如果报价高了卖不出去，吓得我没敢登记又回来了。请问章哥，这是不是说明房价要下跌啊？那我应该怎么办，是降价卖掉还是应该再等等看。谢谢指点。
回答：
1、 这问题还小？都问到最基本的楼市走势了。不过这挺有意思的，试着回答一下。
2、 房子是商品，所以才叫商品房。那只要是商品，就要遵循经济学原理，那是自然法则，不以任何人、任何机构的意志为转移。
经济学认为，商品价格是由供需关系决定的。这可以简单的用“拉伏尔曲线”来说明，商品价格越高，买家就越少，买家少了卖家就得降价，降价后买家又会增多，买家多了商品又会涨价……周而复始，罗圈的循环。
但是，经济学中还有一个现象：凡伯伦效应。意思是人们存在越贵越买的心理，也就是买涨不买跌。房子和股票等投资品最明显，日用消耗品也常有这种情况，越是涨价，人们越愿意大量购买的囤积。还有就是一些可以炫耀的商品，便宜了没人要，标个高价反倒有人抢着来交智商税。
3、 现在确实挂牌的房源多，但要想想，这些人卖房的目的是什么？一般无非就那么几个：移民（包括国外和老家）、还债、换房，反正我是不信有多少人会真的卖了房去炒股，或者存银行，卖了房出国或者小城市享受人生的估计也不多。
那请问，以郁花园来说，在这几十个卖房的业主中，有几个会移民的？几个欠债欠到要卖房的？更不会有几个卖了房炒股存银行的吧。我觉得绝大多数都是换房，都是普通百姓，不卖了手里这套，拿什么去买新的！
4、 那他们为什么要换房？是觉得房价会涨还是会跌？如果觉得房价要跌，那谁会换房，踏踏实实住着好不好？省下点税费中介费也是不少钱啊。房子毕竟不是股票，没那么容易说买就买说卖就卖。
北京从317之后，房价下降了不少，挂牌量也一直不高。为什么在近期多了起来？说明很多人都觉得房价要涨了，想赶紧卖掉房，加上手里的钱或银行贷款的钱，总之是增加资本买更大价值的房。越是觉得房价要涨，才越要买房，这就是凡伯伦效应，也就是买涨不买跌。
5、 总之，我不相信郁花园能有多少要跑路的炒房客，也不相信有多少要移民和卖房炒股的。就相信这里都是普通百姓，能凭自己的思考来判断经济形势，想用增加不动产来对抗通胀的普通百姓。
就像你想换房，是认为房价会上涨还是下跌？如果认为房价还会降你还换房吗，直接低价甩卖了存银行好不好？不过就算是有专家明确的告诉你，明年房价会降一半，请问你敢现在把房卖了，拿着钱等着明年抄底吗？
所以，在楼市中经常出现大量挂牌的现象，这就看买卖双方的博弈了。买的人多，房价就涨，卖的人多，房价就下跌。如果有大量的人买，那就又出现了凡伯伦现象，买涨不买跌！
6、 至于你应该怎么办？我建议是该怎么办就怎么办。你是小两居，并不算难卖的。郁花园是老小区，应该还有200多平的呢，那些才应该降价。至于一居和小两居，本来就是刚需上车的主要选择，何必降价。再说了，你是要置换的，你降价了，你想买的那套房降不降？如果人家面积大的都不降，你这面积小的倒降价了，亏不亏？
7、 总结：我不认为郁花园有几十个卖房的就代表了房价要下跌，只认为他们是觉得房价要涨才纷纷挂牌想置换。你的小两居也没必要降价，甭听中介吓唬人的话，他们对卖家就从来没说过市场好，也从来没跟买家说过市场差。这是人家的工作性质决定的，也无可厚非。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
