商品房买卖合同早就是房管局格式合同了，但一般都有补充协议，有些违规条款主要在补充协议里，通常去房管局备案的只有合同而没有补充协议。
澎湃新闻
马上评｜违约金0.1‱！买房合同里还有多少霸王条款？
中院：房屋买卖合同中，应当先履行付款义务的买方未支付全部购房款，卖方以此为由未按照约定的具体时间交付房屋，卖方需承担逾期交房违约金么？
法院认为：
本案的主要争议焦点为丰茂公司在张雨松、周会鹃没有依约支付购房款的前提下是否享有后履行抗辩权。
《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
本案中，双方当事人于5月25日签订的商品房买卖合同约定，张雨松、周会鹃应于5月25日前支付房款1090000元，剩余房款2540000元于6月25日前办理银行按揭。同日双方签订的欠款协议又约定，涉案房屋的价款为2900000元，首付款为1090000元，张雨松、周会鹃实际于5月25日支付首付房款360000元。张雨松、周会鹃承诺于5月25日办理银行贷款2540000元。根据双方的陈述，当日签署的欠款协议实际系商品房买卖合同的补充协议，涉案房屋的总价款为2900000元。无论是根据商品房买卖合同还是欠款协议，张雨松、周会鹃至迟应于6月25日前将尾款付清。但实际付款情况是5月25日张雨松、周会鹃支付首付房款360000元；5月26日，通过银行按揭的方式支付1810000元；于3月27日支付30000元，共计支付房款2200000元。而尾款700000元至今未付，已构成违约。
而合同约定丰茂公司向张雨松、周会鹃交付房屋的时间为7月30日。
从合同约定双方履行义务的时间来看，张雨松、周会鹃支付房款在前，丰茂公司交付房屋在后。
虽然张雨松、周会鹃逾期付款的数额与丰茂公司应交付房产的标的不对等，但房产作为一个不可分割的整体，交付时只能整体一次性交付，不可分割多次交付。因此，张雨松、周会鹃先行违约，且至今仍未完全履行合同义务，丰茂公司后履行抗辩权一直未予消失。丰茂公司拒绝交付房产给张雨松、周会鹃的理由正当，符合法律规定，不构成违约。
张雨松、周会鹃以丰茂公司未按约定将房产交付而要求对方履行交房义务并支付逾期交房违约金，法律依据不足，理由不能成立。
一审在张雨松、周会鹃先行违约的情况下，仍支持其要求后履行一方的丰茂公司承担交房责任并支付相应逾期交房违约金的请求，与我国合同法所设定的后履行抗辩权制度明显不符，予以纠正。
-05-27 浙江省湖州市中级人民法院 二审 （）浙05民终70号
民商事实物规范
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