#餐厅选址#
在商场开餐厅，你要明白的五大选址风险。
如今的餐饮正在面临一次大洗牌，许多环境脏乱差的夫妻店正逐渐被淘汰出局。
对于新进入餐饮的创业者来说，都希望在商场开店，快速建立品牌形象，然而，在商场里开餐厅，犹如在大海中驾船航行，随时有触礁的风险。
一二线城市商场数量超过了需求，有数据显示，全国中大型商场的数量接近五千家，一线城市的商场空置率接近百分之十。
有的商场客流量非常大，餐厅做的风生水起，如今商场这么多，究竟如何选择商场呢？
1.运营差的商场，千万不能进，老旧的商场进驻更需要谨慎。
商场有没有客流，完全取决于商场的运营能力。有些商场开发商是做住宅出身的，他们完全没有商场的运营经验；尽量选择有行业知名度的商场开发商。这些开发商在全国同时运营，运营和营销经验丰富。
2.品类同质化严重的商场不能进。
有的商场为了快速招商，不考虑餐饮品类的互补性，随意引进同品类餐厅。某些商场你可以同时看到三家烤鱼店，但吃烤鱼的顾客数量是有限的，每家餐厅都面临吃不饱的窘境。因此，假如被选商场与你同品类的餐厅已经超过两家，果断放弃在这里选址。
不要对你的品牌和运营能力过于自信，即便你的餐厅品牌实力很强，这样的商场开餐厅，很可能遭遇价格战的狙击。
3.销售推动单一的商场不能进。
有的商场的销售推动是写字楼里的白领，中午时生意火爆，但晚上生意惨淡。有的商场的销售推动是附近社区的居民白天没有生意，晚上和周末才有人流。
好的商场一定是销售推动，多轮驱动的商场。比如北京望京的新荟城附近有望京soho之类的写字楼，又有融科橄榄城等大型的小区，白天和晚上的客流量形成互补。在这样的商场开餐厅，不需要担心客流量。
4.不要轻易相信商场招商人员的承诺。
对于许多中小的商场开发商，他们没有实力来聘用专业的招商团队，所以商场招商团队都是外聘的。商场招商人员的承诺，最后都需要运营人员来落地，一旦商场的招商工作完成，招商团队有可能解散。
在选址时，除了跟商场招商的人员打交道外，还需要尽可能从运营人员那里获取更多内部信息，了解真实情况。
5.警惕商场的捆绑协议。
近两年购物中心呈现出的过饱和状态，导致一些购物中心招商困难。一个商场的招商部门便想出了强制捆绑的策略。比如某餐饮品牌跟招商经理谈开店，对方很直接的表示，商场3期在筹备开业，想要在人气火爆的2期开店，就得先跟3期签约，一年期满后再进2期。
但3期已经延迟开业了一年多，招商情况一直不好，最终勉强招满，也是业态混杂。没办法，该餐饮品牌只能选择接受，但位置加在几个做正餐的大品牌中间，生意很不好，开了几个月后撤店离场。
在商场开餐厅，你需要明白这样一个事实：在商场面前，餐饮商家永远是弱势群体，如果想少走弯路，唯一的办法是，在前期商场选址时做好调研工作，靠谱的合作伙伴是创业成功的保证。
接下来的几篇，我们进入到选址方法，与工具使用上，系统的谈谈餐厅应该怎么选址，觉得对你有帮助的，可以先点个关注，收藏一下！
最近看一些五环外的次新小区从500w涨到600w，从600w涨到700多的，现在降价20-30w之后就会有成交。
望京融科橄榄城两居的成交价跌了100w左右，不过也是因为之前涨了太多，即使跌这个数，对比去年来说也还是有不少涨幅的。
一些小区在沉默了一段时间后才开始降价，而降价后就有成交，有的小区最近成交还挺活跃的。如果能继续有成交，坚持到年底的话，这些小区的价格也就算站住脚了。
望京融科橄榄城 上地橡树湾 两居1000万左右 三居1400到1700万左右 我最近太喜欢这两个小区了
章哥，现在北京学区房热度太夸张了，我和我女朋友想在朝阳买一套没有学区溢价，居住条件比较好的房子，总价在800-1000万。这段时间看了一些房子有点迷茫，感觉现在学区房的上涨已经全面辐射开了，有点无从下手的感觉。主要有这么几个问题想请您帮忙出出主意：
一是看了三元桥那边的远洋新干线，这小区是您之前说的住可以但投资不值得，但我看粗略看了看中介成交价格到现在旁边凤凰城从6万到9万+，这新干线从4万+到7万感觉差别不是太大，所以这小区保值到底能不能跟上大盘？
二是珠江帝景您从居住和保值角度是否推荐？最后就是我们这个需求您有没有别的合适的楼盘推荐，感谢！
回答：
1、现在北京的学区房夸张？这是没看到前些年的，更夸张。、、和才叫疯狂呢，现在这种行情根本排不上。
2、这怎么说呢，房产是长期投资的事情，最好别用一次行情来对比两种不同的产品。现在是很少有人投资商铺写字楼了。但如果拿出某个项目和住宅比，其某阶段的升值率未必低，但还有多少人敢买吗？比如近期CBD的写字楼，交易量暴涨，敢投资吗？
我和人辩论经常输，不再一个频道上。就像说学区房似的，我说从长期来看，大多数学区房的升值率并没有超过大盘。但多数人只记得住其中的一段时间的涨幅，然后说学区房就是永远升值，这我也说不过人家。
再打个比方，学历高的一般都收入高，这能认可吧。但在某一阶段，清北博士的收入涨幅未必比小学肄业的高。由此可以得出结论，费力花钱的读书没什么用，买学区房更没用。但如果把时间段拉到十年呢，呢，这种趋势还能延续吗？
3、远洋新干线，我是拿这里跟凤凰城比过，因为他们曾经是面对面的竞争对手，新干线稍微弱了点儿。但如果拿凤凰城和别的比，照样比不过。其资格更老，在之前都是1万出头，和新干线差不多，当时望京才均价3800，高端的5/6000。后来凤凰城卖1.4万的时候融科橄榄城才敢涨到7800，东湖湾也才9000多。现在望京这俩都10万+了，而且此次行情又是领涨，这都没法比。
所谓的到现在，其实是16-，顶多到年底，就是一次行情。一般来说只要价格差形成，那轻易不会改变。但这别赌，有缺陷的小区说不好什么时候就出现拐点。一次行情未必明显，几次下来就差距巨大。像燕莎的霞光里，老小区，当年可是比周边商品房低着30-40%的价格差的，现在几乎拉平。这不是三年五年一次行情造成的，而是日积月累的结果。毕竟房子是长线投资品，短线炒房的年代过去了。
4、前几天有人咨询，认为公寓的最低点到了，想抄底。我拿双井的优士阁举例子，70年的公寓也不限购，当年和旁边的富力城同等价格，现在一个10万一个4万。在这十多年中，肯定有升值率相同的时期，但谁能说哪一次行情是底，哪一次值得抄？
而且这种趋势不是仅仅由楼盘本身造成，和板块的关系更大。还说霞光里，老小区的保值性还强呢，在最高点也达到过15000，和关庄的嘉铭桐城相同。那现在嘉铭也10万，跟上了大盘，而燕莎板块没坚持住。
5、这么说吧，如果没有大行情，那即便是有硬伤的小区，和大盘的差距也不会太大，略弱而已。单提出三五年来，全北京所有小区都可以说跟上过大盘。但这就怕时间长，经年累月下来差距才明显。任何一次拐点出现都不是突然的，都要经过至少一两年的演化。所以如果房子不能确定没有硬伤，那就别太关注短期行情，至少要多看几年。而且也最好别跟大趋势赌，市场规律只能顺从，无可违背。
当然，我这说的都是以前的趋势，以后的说不好。或许塔楼公寓过些年又成为时尚了也未可知，有可能再领风骚好几年。黄晓明现在也不知道还回新干线住不住，可以让他当形象代言人试试。
6、珠江帝景从现在看是跟上了大盘趋势的，在双井到大望路是不错的。之前这里都没什么学区溢价，现在也给涨出来了，也说不清好事坏事儿。好事儿是说明陈经纶帝景更受追捧了，坏事儿是居住的性价比降低了。但这跟保值关系不大，溢价再高也远不如东西海。
这现在说不好是否该推荐了，看自己的选择吧，行情波动时期我就别当房托儿了。
7、其他的就看看附近的，禧福汇、风度柏林、东方雅苑等等，也都基本跟上了大盘，就是不算学区房。再有就是嘉铭桐城，也是没溢价的学区房。还有新北苑和望京的，性质一样，都没什么学区溢价，相对保值升值更好。仅供参考。
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历时一个月北京终于开放堂食啦，这家首尔798我在五一期间就已经种草了 所以解封第一天就迫不及待的过来解馋了。
