退房有哪些流程？
1、购房者向开发商提出退房申请，开发商同意的，双方协商处理交还房屋、退款、赔偿损失等事宜。开发商不同意的，依法向所的人民法院起诉，要求解除合同，并由开发商赔偿相关损失，由法院判决。
2、购房合同终止后，贷款银行可要求终止商品房担保贷款合同。根据高级人民法院的司法解释，这一请求应得到法院的支持。
3、将优先返还开发商购房享受的抵押贷款银行，开发商在返还购房款时可扣除代表银行偿还的款项。

办理商品房退房的注意事项是什么
1、保险退保手续不要忘记
在购房者办理抵押贷款时，银行一般要求购房者购买保险，根据《保险法》的有关规定，投保人解除合同后，保险人可以从保险责任开始之日起至合同终止之日止收取保险费，其余部分退还投保人。
2、违约金高不低
根据《合同法》的有关规定，违约金不足以弥补全部实际损失的，发包人继续赔偿差额。如果违约金高于实际损失，发包人直接按违约金赔偿。
3 .双倍返还定金
根据《合同法》第116条，当事人双方约定违约金，并约定定金的，一方违约，另一方可以选择适用违约金或定金条款，不同时适用。买受人退房的，开发商有权不退还定金;但如果开发商承担责任，买家可以得到双倍赔偿。
4、办房产证前退房比较方便
业主好的是在房产权属证书办妥前办理退房手续，如果装修后拿到房产权属证书或在其他情况下出现问题需要退房，通常需要较长时间的鉴定过程，然后走诉讼之路，办理退房手续后拿到中标证书，过程就比较复杂。
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一女士450万买抵押房，最后多出了120万帮着卖家还了银行贷款和欠朋友的钱。
原来，这位女士看中一套房产，双方商议价格500万元，但房屋有抵押贷款120万元。双方约定女方先支付300万元，卖家将房产交付给女士，卖家负责解除房屋的抵押，之后女士再支付剩余的150万元。
但后来，卖家没有如约还银行贷款并解除抵押，为了稳住女士，给女士承诺在2个月内解除抵押并过户，如逾期不过户每月支付6万元的利息。但到期后仍然没有解除抵押，卖家反而因为欠别人150万元被其他债权人起诉了。
而此时，女士已经装修完房屋并入住了，为了减少损失，女士和债权人、卖家达成了协议，支付了150万元，用以抵扣剩余的150万元房款。
但没过多久，卖家再次被起诉，这次是借款的银行，并且申请执行拍卖该房屋，女士提出执行异议，被驳回。女士没有办法，代卖家又偿还了120万元的银行贷款，解除了房屋的抵押，才将房屋过户到了自己的名下。
之后，又起诉卖家，要求支付代为偿还银行的120万元和利息，法院判决卖家败诉，但利息确实银行利率的四倍。
【执行君说法】
这位女士也是，有这620万元买什么不好，非要买这套房？
这个案件中，这位女士至少出现了两次失误，第一，既然要支付300万元购房款后，就要确保房屋解除抵押，这钱可以分成两部分，一部分直接支付银行，剩下的给卖家，再解除房屋后立即过户。
第二、在卖家不能按期过户后，就应该和卖家和银行协商，将剩余的150万元直接支付银行，立即过户。
这样做的话，就不用支付其他债权人150万元，也就不会为卖家代偿120万元的贷款。这其实就是一个风险意识，女士也太相信卖家了。而女士提出的执行异议被驳回，也没有问题，因为抵押在先，买房在后。
最后执行君要说，最近遇到不少购房者，一房二卖，或者购买抵押房不能过户的情形，购房者损失很大，这往往是风险意识不高。一些买房的行为在我们看来风险很大，但当事人却觉得没有问题，导致后续出现了很大的问题，想要挽回损失，又是诉讼、执行效果还不好。总之，事前的预防，比事后的补救要好很多。#头号创作家# #奇案大侦探第一季#
我是@执行君，专注诉讼和执行一体化解决方案，解决你身边的债务纠纷。
一个朋友欠了我9个W，4年没还。实在没办法，准备起诉了。从其他人那打听，他身上没钱，但有唯一的一套房子，二次抵押给银行，欠银行三十几万，因为这个钱不能填上，所以房子一直不能投入到市场去卖。请问律师，我起诉他可以保全他的这套房子吗？假如到最后我申请强制执行，法院可以拍卖这套房子吗？
