贷款利率又上调了,这是要扼住房地产的咽喉吗?
深圳几家国有大行上调贷款利率,带动其他地方贷款利率上调,在房地产刚度过小阳春的这个阶段,上调利率是否是有意的控制行为。
答案是,不!
有房贷的同志们都知道,之前我们经历了一件事,房贷由固定利率转向浮动利率,当时大部分人都转了浮动,因为参照当时的经济形势和邻国的发展经验,房贷利率是要长期下行的。
这里的依据是什么?依据是原来固定的模式是国家出一个基础数据,各地方执行;而变成浮动以后,则是国家由制定权利转向监管权利,而基础数据是要根据市场反应得出来的。就是我们知道的浮动利率的算法,找十几家银行,取个平均数。
理解了利率改革以后,我们再回到当下利率上调这件事,我们以房地产为主视角,疫后经济复苏很慢,房地产作为大基数业主,我们也能看到那一双无形的手,似乎有些想放开的意思,那很多人就说了,但你现在上调利率这不符合放开的规律啊!上调利率就是在抑制需求,吓退那些贷款买房的人们。如果你对这一层感同身受,那么恭喜你,你已经被中国的房地产经济成功洗脑了。
下面我们切换下视角,来到金融或者就直接人民币吧,拥有印钞权的美国不断印钱,然后大肆在世界买买买,结局就是他们印的钱都流进了各个国家地区,美元越来越不值钱,而逐渐提高影响力多边贸易的中国,人民币正在升值!人民币升值了,其他的进出口贸易我们先不谈,就谈谈人民有钱了,人民手里的钱值钱了,能买的东西更多了,但人民之前在银行贷的款,还停留在当年的水平,这下银行坐不住了,手里大规模的贷款,相当于贬值了……银行哪吃过这样的亏!
所以说银行抢先一步,以抵抗通胀为由,掀起利率上调。这样一来,你大概能理解了。或者也别说人家银行的不是了,纯粹就是老美不厚道,非要印钱,导致经济通胀,再反馈到市场行情上,原本趋势下行的利率,就自然而然被抬高了。
那么房地产在这场通胀中怎么发展?借用很多年前的一个营销套路,先生啊,你看看钢筋水泥人工哪样没再涨价,你还指望房子降价啊!这是置业顾问打消客户顾虑的说法,客户回头上网一搜,这些东西真的在涨价,算了赶紧买吧!房子注定涨价。
这个情况到了今年,前段时间的大宗商品涨价,随即就在股市掀起一阵风雨,最近证券白酒新能源这些齐刷刷的都又抬起头来,接连涨停,这里稍微区分一下啊,碳交易碳中和概念,这是未来趋势,空间还很大,而新能源这些,完全是看好了现在经济通胀的形势,在股市大肆屯水,这种行为为什么不监管呢,有啥可监管的,股市有风险小学生都知道,赔了你活该……
那么就放任这些资本在股市折腾,不,这些资本里有很多都是外资,外资所看好的,还是中国具有核心价值的东西,他能买的不是股票,是……
当下股市和房地产,应该会是我们抵御通胀的重要手段,这里边蕴藏着机会,也蕴藏着风险,是个两小儿辩日的命题。
但房地产这个池子,就像我一开始说的,是基数大的核心业务,我们又拥有一键启动和快速控稳的技能,我觉得,今年大概率,还有房地产的一个拐点。
而至于其他领域,也会有不同层次的布局,我的专业是房地产,就不做过多解释了。
我还有个午会,没听明白了,评论区交流。谢谢!
《奇怪的12月金融数据:一——地产到底能不能托得住》
中金在点评12月金融数据时,提到了金融支持地产初见成效,理由是11月房地产投资资金来源中的贷款增速不再继续下行。
这里我把原图(图一)直接贴出来给大家看,我们确实看到了国内贷款曲线企稳了,但是事实上,其他三个细项:应付款、销售回款、自筹资金依然是继续下行甚至是加速下行的。
而房地产的开工、施工、竣工数据,截至11月,同样是同比增速降至新低,而且斜率稳定。我理解研究员的难堪,人家把9-10月难得出现的一个数据小拐点特意标出来(图二),提到竣工9-10月已有好转,实际上11月这个数据又掉头向下了。
这是供给端,在需求端,实际上早在初开始,到了中前后,首套房贷的放款周期已经达到了历史上最快的25天(图三),包括各种利率(图三&图四)都已经降到了数据有统计以来的新低。比如图四的起点是,过去我们没有比这还低的按揭利率。
——但是很有意思的,12月金融数据的第一个迷雾在于,居民的中长期贷款仍然在继续同比负增长(图五&图六),只是降幅略有收窄,这个数据甚至和企业中长期贷款形成了极大的背离。
也就是说,大家在各种利率新低的阶段,依然不买房,尤其是三四五线的房子。当然,这里你可以解释为因为快速过峰,大家没条件去售楼处。
但是如果,我是说如果,万一再过3个月,这个数据依然不好怎么办?比如从竣工施工数据来看(图二),历史上地产行业其实是长期繁荣的,很少出现同比0水位以下的增长,-只是出现了一段时间,已经让很多龙头民企彻底倒下了,这里踩的不是一般的钢丝。
没有人敢去预期这个未来,大家都坚信地产一定会复苏帮着托底经济,甚至这一点是有行情的一个核心底层逻辑。
如果让我们回顾历史上居民中长期贷款和企业中长期贷款的背离,尤其是企业端比居民端先恢复的案例,主要出现在两个时点:
第一个是下半年,出现了企业中长期贷款回暖而居民中长期贷款低迷的剪刀差,结果是居民中长期贷款大幅走暖收窄剪刀差,也就是的棚改地产牛市;
第二个是下半年,出现了企业中长期贷款回暖而居民中长期贷款低迷的剪刀差,结果是实质上两端都在去杠杆,居民中长期贷款增速加速向企业中长期贷款增速靠拢,也就是的熊市。
从经济学逻辑上也可以解释:在数据如此疲弱的阶段,要么是大家信心真的恢复,要么是信心坍塌出现去杠杆式收缩。或者说,托底经济要么成功要么失败,没有中间路可以走。
未来的一年,一半是火焰一半是海水(月报摘要内容,未完待续)。