最近有东莞虎门附近首付8万分三年贷款买款三厢思域劲擎版的吗？能分享下月供，利息和落地价吗？
刚去看i9bsg没有选装，落地13.9首付4万，分36期每月3200，贷款利息14400坐标东莞虎门，大家帮我看看价格
坐标东莞虎门，想入手大狗哮天犬，多少范围之内拿下合适，首付五万，目前给到的利息是三里五，然后就是有那些赠送的需要注意的，
楼面价到底怎么计算房价呢？？？
东莞，今天又出了一个超级炸弹！
虎门地王荣登第一！那么大家想知道楼面价是怎么计算房价的吗？
东莞的土地为什么一直暴涨不停？在政策的严格调控下，依然是地王频出，最新的楼面价已经到到3万每平方。现在2万多的楼面价，是东莞的常态，那么很多朋友好奇，楼面价是怎么计算房价的？
1、先说说楼面地价是什么，就是本地块的总价，按照该地块的容积率，去计算出每一平方的楼面价。
举例说明：如果该地块的土地总价是10亿，总占地是5万方，容积率是3.0，计算每平方的楼面地价，就是10亿➗（5万方✖️3.0），折合楼面价就是6666每平方。
2、那么楼面价与房价之前的关系，就是看怎么去计算成本了，一般问了房地产人员，都是直接用楼面价✖️2＝未来房价，这是不专业的算法！
3、首先，房屋的售价成本是由：楼面价➕开发成本➕利润所组成，楼面价一般都是公开的，那么开发成本主要是由（开发成本➕建安成本➕销售成本➕财务成本➕各项规费➕税务成本）所组成。
4、楼面价公开了，开发商的利润成本普遍在5%-10%左右，不会有太大偏差，我们就计算10%的利润，剩下的就是开发成本了，一般来开发成本在3000左右/平，如果➕精装，一般是4500左右/平方，建安成本也是在3000左右/平，销售成本主要是销售期间所产生的成本大概在1000/平，财务成本就是各种贷款和借款利息，开发商的开发贷一般利率在10%，这是非常恐怖的利率，借款越多利息越高。
此外各项规费大概是500每平方，税务成本主要是土地出让所产生的费用，折合1000-1500/平，那么我们就可以计算出这块地未来的房价是多少了。
按照今天虎门的地王计算，楼面地价是28790/平➕开发成本3000➕建安成本4500➕销售成本1500➕财务成本大概1500/平➕各项规费500➕税务成本1500左右/平➕利润10%（2800/平），楼价就是44090左右每平，28790×1.5=43185，所以房价就是楼面地价的1.5倍多一点。如果该地块还有政府要求的配建，类似学校商业安居房等等，成本就更高了。
你知道怎么计算了吗？
长远看："这些城市局部"房价还能再翻一倍！
进了私人定制：你会发现：原来还有如此厉害的人物！
历经三年不断完善创新！铸造接近完美的私人定制！
私人定制在买房卖房这一块：一直跑在其他人的前面，跑在其他人的前面这很重要的！
梦叔房产投资团队特意去一二线城市和三四五线小县城都有过实地考察
梦叔房产投资团队不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！
梦叔房产投资团队属于实战派只说对你最有用的操作和建议
普通人要学会平静期建仓
上涨波动期出仓！
以下是梦叔部分回答：
1.提问：梦叔您好，南宁荣和澜山府，招商樾江府，万科城云望，哪一个楼盘好
都不好，以上，优先万科城云望
2.提问：梦叔，听说要开启笋盘投资了？
淘笋城市区域笋盘已开启！
梦叔房产投资团队所推笋盘必然是价值洼地，买到几乎都能赚
第三轮：南通，长沙，郑州，合肥，重庆，苏州，燕郊，长沙，杭州，珠海，东莞，深圳，无锡，南京，宁波，嘉兴，广州，北京，上海，徐州，常州，西安，成都，武汉，天津，贵阳，南宁，佛山，惠州楼盘等等国内均以开启！！
3.提问：梦叔，苏州吴中太湖新城和吴中临湖，哪一个更适合投资
同等地段楼盘对比，吴中太湖新城比吴中临湖投资价值高很多
4.提问：梦叔，佛山黄埔和东莞虎门，纯投资，咋选
单纯论纯投资：同等地段楼盘对比，长期，黄埔比虎门有投资价值
5.提问：梦叔，用什么贷款利益最大化呢？
我们内部资料里面有如何申请百万信用卡，注意查下
6.提问：星主，天津和平能比厦门同安吗
同等地段楼盘对比，1：1，短期，是和平
7.提问：梦叔您好，秦皇岛开发区植物园板块和秦皇半岛板块，哪一个更适合本土作战
同等地段楼盘对比，短期，优先秦皇半岛板块
8.提问：叔，南通，连云港，盐城，谁的潜力最大
只说投资：同等地段楼盘对比，长期，首选南通，才能利益最大化
9.提问：叔～经常听到别人说，（可以零首付，低首付买房，甚至几万元可以买来价值150万的房子），这是怎么操作的？可有相关资料可学习。
很简单，买二手房高评垫资或者开发商操作
10.提问：梦叔，现阶段如何十五天快速卖出房子？
很多人只关心怎么买好房，却忽略了怎么以自己能接受的价格快速卖掉房子，我们团队为此特意打造了一套方案，你翻阅我们精华帖内部主题，有关于这一个解答,能让你快速卖掉房子而且价格也不低
11.提问：梦叔，青岛VS成都，如何
同等地段楼盘对比，短期，成都比青岛投资价值高，我说的是短期
12.提问：梦叔好，广州南沙VS上海青浦，哪里好
同等地段楼盘对比，短期，是青浦
13.提问：您好请问房产代持协议是什么意思，可以发协议书看一下吗
你自己买不了房子了，用其他人名义买，但是权益是属于你的，留个邮箱我让助理发给你
14.提问：梦叔， 呼和浩特和鄂尔多斯，哪里好
单纯论纯投资：同等地段楼盘对比，二选一，短期，首选呼和浩特，才能利益最大化
15.提问：梦叔，我准备用dk付首付，会不会影响我买房按揭款的比例呢？
不是房贷不影响按揭比例，我们内部资料有如何申请百万信用卡，利率更低等等
16.提问：梦叔，怎么优化自己的资产？让自己立于不败之地?
很简单！！
18.梦叔：
需要有远见和魄力
没有远见和魄力
是走不远的
【东莞资深投资客：十多年来第一次这么迷茫!】#楼市杂谈#
“房子放了好几个月没租出去，第一次遇到这样的事情！”
“十多年来，第一次这么迷茫！”
刘哥是东莞本地人，也是一名资深投资客。他在市区的第一套房是买下的中信新天地，他还买过虎门的档口，南城中心区的公寓，买过洋房、街铺，地铁物业、写字楼、小产权房……林林总总，一堆的钥匙，前后20多套房总是有的。
“因为这些年来，通货膨胀一直都在，而且也没有更好的投资渠道，所以一有钱，我就买房。”而为了获得更大的优惠，他往往是一次性付款，很少贷款供房，买房成了他投资的主要方式。
他的日常爱好是看房子。“手机里有几十个中介的电话，一有笋盘，他们就会通知我，要是价格合适，我就会直接出手。”因为全款买房，刘哥总能买到那些业主急售的房子，或者是开发商低价卖的尾货，价格比正常的售价低上不少。
有好几年，他保持着一年买一套物业的纪录，买房，真的就像买白菜一样！
买了房子后，或者出租，或者是等价格合适再卖出去，比投资其他产品更稳妥一些。
但是现在，刘哥说，买房十多年了，第一次感到迷茫！
他位于南城的一套公寓，已经放租好几个月了，没出租成功。以前空房最长的时间是一个星期左右。他分析说，因为周边的公寓太多，租客减少，“帮我出租的中介说，他手上就有一百多套类似的房源。”
而其他的几套房子，租金拖了几个月的情况也时有发生。
房子租不出去，卖也卖不了。
这几天他发现，市场的信心急转直下。“中介通知我一套中心区的房源，业主急售，价格比最高峰时的叫价降了近3万元/平方米，但是一个多星期过去了，竟然还没卖掉。”他说，这在以前是不可能想象的，“这已经是非常非常笋的房子了！”他强调！
但是，即使面对在他看来已经很笋的房子，他也不敢像以前一样出手了，“买来干吗？现在买还会升值吗？”
东莞密集出台楼市调控政策，特别是“莞八条”、二手房指导价等陆续出炉，原来预期过高的业主心态急转直下，预期向下，报价下降了几十万甚至上百万的人都有。
但是，越降价，购房者就越观望。大家觉得还没有到底，还要再等等。
另一方面，房产税正在路上！房产税出台的预期，也让原来手上握有大量房子的投资客、炒房客们心慌。
阿君在东莞近二十年，前后也投资了十套左右的房子。不过因为在东莞的镇区生活，他的房子就买在了一个经济不太发达的镇区。
他比刘哥压力更大的是，他的房子有不少是贷款的，房子不好出租，出售困难，加上现在收入下降，压力加大，阿君过上了拆东墙补西墙的日子！
阿君感叹道：“号称有好多套房的房哥，实际上，过得还不如普通的打工人！”随着楼市变得冷清，原本风光的房哥，过得比普通人更为拮据。
东莞市场上，开始有人壮士断腕！
降个二三十万能够出售的房子，当然是尽快出售掉，降得不够，再降一点，只求能够快点卖掉。一方面，积极地面对二手房价继续下行的预期，避免损失更多，另一方面，也避免了未来房产税真的征收了，也要多交税。
也有一些人将原本打算投资的房子，能退的退掉了。现金为王！“想到月供，还有利息，算下来赚钱不多，但是供房的压力太大，生活品质都受到影响了！”
现在，手上有一两套房、没有供房压力的人，或许才是最安心的。
房住不炒！
最终，能够经受得起市场风雨的，还是那些刚需自住的人！
【“地产ICU”病友+1！汇景控股今午跌停牌！东莞2项目或搁浅？】
危！“地产圈ICU”又加入了一位病患！
东莞首家在港上市的房企汇景控股，今日（7月22日）中午股价大跌88%，“大跳水”后紧急停牌！
风云突变，汇景手里还能有多少余粮，接下来又将何去何从？
01
股价暴跌88%
市值80亿元跌至9亿元
楼市君打开手机，没想到突然有一道绿光射出，刺痛了楼市君的钱包和小心脏......
据业内人士分析，汇景控股股票停牌，或许与其债务问题有密切关联。
据了解，汇景控股有一笔1.38亿美元的票据将过期。
而根据中指研究院数据显示，汇景控股近年所发行的债券，利率高于行业平均水平不少。
在28家典型企业中，大部分房企的债券平均利率都在5%左右，但汇景自至发行的多笔债券，利率都高达12.5%。
有业内分析指出，汇景不惜高息发债，以高成本融资，体现了企业对资金有较为迫切的需求。
债券逾期未能偿还的故事又上演了，“房地产ICU”又要加入一位新“病友”？
02
业绩下滑、欠薪、清出资产
汇景控股是一家来自东莞本土的综合性地产开发集团，成立于。
汇景在东莞曾开发了厚街汇景银座、汇景城、南城汇景上层等十余个住宅及商业综合体项目，随后业务扩大至河源、成都、长沙、合肥等城市。
除了住宅物业、商业综合物业开发外，汇景也涉及旅游康养、科创产业、城市更新等业务。
，汇景控股于香港联合交易所主板挂牌上市，成为东莞首家赴港上市的房地产企业。
据了解，在成功上市前，汇景的资金流也相当紧张：
-上半年，其净负债率分别为375.4%、277.2%、242.7%、240.4%。
在成功上市后，汇景的负债问题稍有缓解，净负债率降至18%，“三条红线”也均处于绿档。
财务状况看起来是逐渐变得健康了，但汇景的营收利润增长却有所放缓：
至间，汇景控股录得营收36.06亿、51.53亿、53.09亿，同比增长61.08%、42.92%、3.03%，利润增长放缓。
截至末，汇景控股销售毛利率为31.4%，同比下滑3.2%；净利率为10.4%，同比下滑约4%。
另外，据证券之星数据显示，在，汇景无论是总市值、营业收入、毛利率均低于行业平均水平，负债率也高于行业平均水平。
利润增长放缓，也令汇景接连被爆出拖欠猎头费用、大范围降薪、延长薪资发放周期、高管离职潮等新闻。
在下半年，汇景更是进入了“卖卖卖”的模式，以回笼资金。
9月和12月，汇景控股就已出售霸州、西昌及东源县3地的开发项目各40%股权。
显然，汇景在外地的“割肉”行动并未带来太大成效，到期的帐，还是没能还上。
03
东莞项目危机下前路未明
两纯新项目或将搁浅
汇景在东莞扎根，很多东莞人，尤其是厚街的朋友对它也是相当了解。
这次的财务危机，会给东莞带来怎样的影响？
目前，汇景控股在东莞已布局19个项目，包括8个城市更新项目，以及11个已建成交付的住宅项目。
虽然汇景在东莞项目众多，但也是沉寂了相当长的一段时间。
上一个入市的住宅项目是虎门滨海城（开盘），项目体量不大，知名度也不算高。
近期新开发的项目就只有2个，分别位于沙田及樟木头。
其中，位于沙田的汇景凯伦湾花园六期二区，在本周一（7月18日）完成了投资备案。
该住宅项目投资总金额为1.09亿元，占地面积约9538平，将建设住宅及其配套设施。
去年5月，汇景还投资了25亿元，建设名为汇景紫花园的住宅项目，有住宅、商业等内容。
该项目位于樟木头镇宝山工业区，是汇景·东部汽车城项目的其中一部分，还是樟木头的重大建设项目之一。
但可惜的是，汇景紫花园从投资备案起至今已超过一年，却未有明显的工程动态，营销中心、宣传资料的影子也还没见到。
若在取得投资项目备案证后2年内未开工且未办理延期的，备案证也将自动失效。
也就是说，留给汇景紫花园的开工时间，仅剩下约10个月的时间。
受累于企业的资金问题，这些待开发的项目，可能也无法在原定的起止年限内竣工，存在搁浅的可能。
汇景手里的项目，一个则刚刚起步，一个备案一年仍未建设未入市。余粮不足，面临的挑战自然也更大。
不过，有危就有机。
曾经连续三年净负债率破240%的时期，汇景也熬过去了，还成功赴港上市。
若能妥善解决这次的债券逾期风波，凭借着在万江、茶山、樟木头等地的优质旧改土储，汇景仍能在东莞再创佳绩。
这次的停牌危机，希望汇景也能平稳度过，并在风波后更上一层楼！#东莞楼市#
东莞11月房价继续微跌，东莞各区房价涨跌走势如何？
1、城市：东莞市
2、城市级别：新一线城市
3、11月二手平均价格：27250元/平米
4、11月二手边际价格：24699元/平米
5、11月二手均价同比去年：下跌1103元/平米
6、11月二手均价环比上月：下跌235元/平米
7、东莞近一年房价走势分析：东莞近一年的房价走势在去年12月-今年4月处于中等涨幅的状态，从今年5月后出现横盘的走势，9月限价政策后出现腰斩的走势，近一年房价下跌1103元/平米，整体二手市场活跃度持续走低，其中11月活跃指数为9；而近一年活跃度最高峰为今年二月，活跃指数仅仅为59（满分指数100），当时市场处于上升期，依然比较火爆；整体来看，东莞11月的二手市场继续维持在微跌的走势状态，成交周期预计在两年左右，刚需现在买入的动力不大，投资客有一定的利润，但是交易方面处于套牢状态。
8、从东莞近三年房价走势来看，这轮下跌趋势从4月开始启动，在今年5月结束这轮上涨周期，此后市场活跃度持续走低，现在的价格依然处于近三年的中高位的位置。根据涨跌幅周期论，东莞处于新一轮横盘下跌周期中，根据跌幅时间来看，基本是处于鱼头阶段，预测未来六个月东莞将保持横盘偏微跌的走势，这时候东莞的房子将处在波峰下方10%左右的位置，投资客可以卖出；刚需客不建议此时高位接盘，后续根据利率等政策再决策。
9、11月东莞各区域涨跌情况：各区出现了涨跌参半的走势，其中石碣镇上涨1.4%、长安镇上涨1.1%、常平镇与寮步镇上涨0.6%、大岭山镇、石排镇也处于微涨；企石镇处于横盘；松山湖微跌0.1%，石龙镇微跌0.1%，清溪镇、凤岗镇、黄江镇樟木头镇、道滘镇跌幅位于0.5%内；厚街镇、茶山镇、沙田镇、莞城区、虎门镇等都处于下跌状态；具体均价及下跌情况可见附图。
10、近期东莞交易最火热的区域：东坑镇（均价1.98万）、白马（均价2.9万）、新联（均价2.69万）、西平、石龙镇、厚街镇、华南摩尔、万江中心、万达、中堂镇、水濂山、三元里、横沥镇、茶山镇、寮步、太平广场、塘厦镇、企石镇、南城车站。刚需记住要坚定选择住宅，不碰公寓、商铺及写字楼等商业地产。
你的关注，让你从此站在大数据的上帝视角看楼市，降维观楼势。
让你自己成为房产专家
“你打输了鸦片战争，让我倾家荡产来抵赔款，我心不甘啊！”
用尽最后的力气说完这句遗言，这位年过七十的老者倒在了广州城的秋风里，咽了气。
他叫伍秉鉴，是当时的中国首富，在鸦片战争中为清政府捐钱捐物，战败后倾尽家财，替清政府偿还赔款，却被当时的国人扣上了卖国贼的帽子，郁郁而终。
伍秉鉴是清末官方外贸组织“广州十三行”之首怡和商行的掌柜，从32岁接手怡和商行以来，他便全心全意艰苦经营。在伍秉鉴的努力之下，怡和行迅速发展壮大，终于在19世纪初成为十三行之首。
自乾隆年间闭关锁国开始，在很长一段时间内，广州都是清朝对外贸易的唯一窗口，伍秉鉴凭借着超前的经营理念，与各国外商建立了非常密切的贸易往来。
在鸦片战争前，怡和行不仅在出口贸易中占据绝对优势地位，还在国外投资了很多项目，比如铁路、证券、保险甚至房产，赚得盆满钵满。
最值得一提的是，伍秉鉴本人还是著名的东印度公司最大的海外债权人。在东印度公司周转不灵时，他并未趁火打劫，而是以合理的利息出借巨款，帮助东印度公司渡过难关。
这一举动让伍秉鉴在欧洲各国享有很高的声誉，为怡和行招揽来了许多海外合作伙伴，哪怕怡和行的合作抽成略高于其他几家商行，欧洲商人依然乐意选择与怡和行合作。
毕竟，“可靠”才是一个商人最响亮的名片。
伍秉鉴虽然是个商人，却十分重义气，并不唯利是图，这一点十分难得。
当时，有一位来自美国波士顿的商人与伍秉鉴合伙做生意，因为经营失败，欠了怡和行一大笔欠款无力偿还。因为身上背着债务，美国海关不允许他回国，他只能滞留在广州。
伍秉鉴得知此事后，亲自登门造访这位美国朋友。他动情地说：“你我不仅是生意伙伴，更是最诚挚的朋友，咱们的生意失败只是运气不好而已，你我情谊坚定不变！自今日起，你在怡和行的债务一笔勾销，你可以随时回国，家人一定盼着你回家呢！”
说罢，伍秉鉴把美国商人的借据当面撕碎，还留下一大笔钱，赠给面前这位感动得痛哭流涕的美国朋友，当作回家的盘缠。
这段动人的故事，被美国商人带回了家乡，Mr.Wu慷慨豪爽的名声，在美国流传了半个世纪之久。
伍家的没落，开始于鸦片战争前夕。
当时，林则徐受皇命前来广州开展禁烟运动，首先要打击的就是自海外引入鸦片的“广州十三行”。
进口鸦片并非十三行本意，只因欧洲商人为了赚取暴利，总是在运送的丝绸、茶叶等商品中夹带鸦片，十三行不敢得罪长期合作的欧商，长期以来只得睁一只眼闭一只眼。
虎门销烟之后，十三行协助西方列强贩卖鸦片的消息，迅速传遍了全国，商行掌柜们都被扣上了“卖国贼”的帽子，骂声此起彼伏，内地的茶商、丝商拒绝继续供货，十三行的出口贸易因此受到了巨大影响。
鸦片战争开始后，伍秉鉴与其他商行积极筹款，出资修建战船和大炮，希望能够扭转十三行在国内的口碑。
然而一切都是徒劳，随着鸦片战争的失败，战争期间行商们为朝廷贡献出的巨大财富，悉数打了水漂。经过这遭劫难，十三行元气大伤，光景不复从前。
压垮十三行的最后一根稻草，来自道光皇帝的一条口谕：咱大清战败了，签署《南京条约》实在是不得已，如今国库空虚，十三行的诸位掌柜，这笔钱，辛苦你们帮朝廷还啦！
1843年，心力交瘁的伍秉鉴在广州哗然长逝，这位曾经的中国首富，临死前已经被无耻的清廷榨干剥净。
百姓的安居乐业，只有依靠强大的国家才有可能实现，生活在和平时代的我们，务必要珍惜当下的安稳生活。落后就要挨打，每一位中华儿女，都应当为国家的伟大复兴而竭尽全力！
#冬日生活打卡季#
