7万买17万带抵押的不良债权，稳赚？一个朋友就买了不少这样的债权，没想象那么简单，问我有没有好的办法？
【执行君说法】
执行这样的不良债权，房产价值在优先支付一抵债权和执行费用后，是完全能够覆盖二抵债权。只是这个债权的实现，需要通过法院强制执行，这其中就需要解决很多问题，才能提高处置效率和回款速度，毕竟时间同成本、收益挂钩。
首先，这类债权的执行案件恢复执行慢和难。这些执行案件基本已经终本多年，被执行人已经多年不履行义务。想要启动执行程序需要先变更申请执行人，再恢复执行，虽然是有财产的案件，但恢复执行时执行部门需要花时间审查，这个时间可长可短。执行异议程序加上恢复执行审查时间，一旦处理不好，很多案件就会拖很久。
其次，推动执行拍卖房产难。因为是二抵债权，并且债权金额相比一抵债权金额相差较大，在申请拍卖时，可能受到拒绝或者让再等等，等一抵债权申请执行时，再来参与分配。这需要进行沟通和提出专业意见，并尽查询关联一抵债权诉讼执行情况。
同时，房屋拍卖的阻力也大，很多房屋有人居住，被执行人拒不配合或者直接逃避执行，拍卖时难度无疑增大。
再次，债权分布在全国各地，实现债权的沟通成本很高。变更申请执行人需要沟通，恢复执行需要沟通，拍卖处置需要沟通，同时，执行程序中有很多通知程序和异议程序，这样的沟通成本是很高的。
最后，这类债权也有运气好的时候，一抵押债债权申请执行，直接参与分配即可。但不可能都是这样的案件，解决问题的关键还是要，尽调团队做好调查，处置团队专业、高效。同时还要提高拍卖成交率，如果好不容易推动拍卖，却无人竞买，那债权实现就很难了。
再后来和朋友沟通后，他觉得他的应该先加强处置团队，先缓缓收债权[大笑]。
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#普法微课堂#【每日学“典”：抵押财产变现清偿债务，价款超出部分归抵押人】《中华人民共和国民法典》第四百一十三条：抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 @法治日报
一女士将400万的房子借给朋友做资产证明，借期100天并办理了过户，但5年都没有过户回来，朋友不但拿房子去抵押，还因为债务问题房产被查封，女子以房屋是借的为由提出异议被驳回。（来源裁判文书网）
原来，五年前女子的一个朋友因为做生意需要提供资产证明，于是和她商量，想借用她的一套房屋100天，用于资产证明。之后两人签订了房屋借用协议，将一套房屋借给了朋友。为了过户还签订了房屋买卖合同，约定房价200万元，并到房管部门办理了房屋过户手续。虽然过户了，但朋友是没有支付这200万元的，房屋一直是女子在占有。
到了约定还房的日期，女子却没有及时找朋友将房屋过户回来，朋友也没有主动提。直到去年因为朋友的欠别人100万元，这套房屋被其他债权人申请了查封。女子马上提出了执行异议，女子主张这套房屋是自己购买的，是根据借房协议，将房屋出借给朋友作为资产证明使用，自己才是涉案房屋的所有人。
女子还提出自己和朋友签订的房屋买卖合同，只是为了过户而签订的，并不真实，并且400万元的房子合同约定只有200万元，还没有实际支付，这个房屋买卖合同应该认定为无效合同，朋友应该返还其房屋。
但申请执行人却指出，女子将房屋出借给被执行人是不符合常理的，并且过户了这么久都没有过户到自己名下，直到执行查封了房产才提出异议，这很大可能是在规避执行。虽然自己不是抵押权人，但仍然希望查封、拍卖房产。
【执行君说法】
这个女士真是够糊涂的，自己的房子借出去那么久，都没有想着过户回来，难道是舍不得花过户费吗？
1、最终法院驳回了女子的诉讼请求，这是为什么呢？
女子对执行案件中提出执行异议，因为其是案外人，所以这个异议是案外人异议，其程序是先提出执行异议，法院进行形式审查，如对异议处理不服，还可以提起执行异议之诉，执行异议之诉，则进行实体审查。
根据《执行异议、复议》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。此时房产已经登记在朋友（被执行人名下）且以五年之久，因此女子提出的异议被驳回，其提出的执行异议之诉也被驳回。
2、可能女子的房子太多了吧，都忘记了借出了一套房子出去，那么女子该怎么办呢？
其一、事实上现在很被动，房屋不仅因为100万元的债务被查封，还被朋友拿去设定了抵押。即便女子想帮着代偿这100万元解除了查封，也不能过户到其名下。因为还着一个抵押债权，如果抵押债权太高，代偿也没有意义。
其二、稍微好一点的办法，就是依据借房协议起诉朋友，要求其承担不能返还房屋造成的损失，继而参与分配，在扣除抵押权后，还能尽可能的分配到拍卖款。当然如果她的这位朋友觉得歉意，会尽量先偿还其债务。
其三、女子的朋友清偿完所有的债务，包括房屋的抵押债权，将房屋过户给女子，但似乎这种可能性不大。
其四、女子什么也不做，或许这套房子就是她愿意过户给男子去抵押借款的，执行异议只是为了规避执行。
对于这件事情，大家怎么看？#律师来帮忙#
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