地产下行对城投平台的信用风险影响
#信托者# #信托# #财经#
恒大集团出现流动性风险而导致其涉及的众多资管产品如银行理财、房地产信托等等，鉴于其行业规模算是真正意义上开启了地产行业洗牌，步入 更加之地缘政治冲突、疫情肆虐未断，国内经济下行压力加大，客观上更加速了地产行业洗牌和风险出清的速度，融创便是近来的绝佳例子……
地产行业洗牌已成事实，仅以信托为例，地产信托俨然已成违约大户，这也导致信托资产荒，此消彼长，配置城投平台的资金越发增长。但对于城投平台 更多是“土地财政以及土地金融”下的产物，两者底层逻辑互通，在地产行业处于持续下行状态时。很明显对于城投平台也有“直接或间接的影响”：
A 政府性基金收入是地方政府重要的可支配财力，房地产市场下行影响房企拿地意愿，土地市场成交遇冷，致使政府性基金收入规模下滑，最终影响地方政府财政收入。而地方财政对土地依赖度相对较高的区域，房地产行业下行对区域财政的冲击相对较大，未来更易受房地产行业下行的冲击。随着房企拿地意愿的下降，各地土地出让金规模以来下行更趋明显，湖南、河南、重庆和贵州等土地依赖度相对较高的区域土地出让金降幅较大，受冲击的影响程度相对更高，上述区域未来受房地产冲击的影响程度更需持续关注。
B 政府性基金收入占综合财力的比重和财政自给率这两指标可进一步衡量出各地地方政府财政收入对土地的依赖度，政府性基金收入占比较高且财政自给能力较弱区域的地方政府财政收入对土地的依赖度更高，财政更易受到房地产行业下行的冲击。
C 城投企业信用风险大小一部分取决于地方政府的支持能力，而地方政府对城投企业的支持能力受区域债务负担影响较大。地区债务负担相对较重的地区，地方财政腾挪空间更为有限，使得对城投企业的支持能力相对较弱，区域内城投企业面临的流动性风险相对较大。同时也要注意债务负担更容易受政府性基金收入影响的区域，这部分地区地方政府的支持能力更易受到房地产行业下行的冲击。
D 城投企业业务主要涉及土地整理和基础设施建设，业务回款较为依靠区域内土地出让及财政资金，房地产行业下行将从多个路径对城投企业造成影响。对于部分受房地产行业下行冲击较大且债务负担较重的区域，如果房地产行业未来持续下行，区域内城投企业信用风险边际上升的可能性更大，需关注区域内城投企业的现金流状况和债务集中兑付压力。
#别让负债打败你# 催收这种事根本原因就是放贷规则不正常。借贷是经营活动，有破产法保护，但是对借款人是永久有效，双方风险不同。按现在的法律，放贷就是金饭碗，没风险，所以基本不怎么考虑借款人信用问题，随便放贷，一旦逾期，暴力催收，征信惩戒，法院执行跟着就来！
如果不解决源头问题，这种事会一直存在。所以我们别搞什么实体经济，搞借贷才是低风险高收入，一本万利，只赚不赔。[抠鼻]
市场明白了，做好风险资产价值重估，地产大跌不说，银行因为大量贷款和地产有关，市场交易的是信用风险，把发生危机的预期打进去，重要的是债券，以前大量买地产信托的个人怎么办？
消费金融的风险
最近招联消费金融公司被银保监会行政处罚，罚款290万元。那么消费金融有哪些风险呢？
消费金融主要有以下几个风险：
1、经营中夸大宣传、误导引诱，通常利用低利率吸引人眼球，最后实际年利率往往超过10%，甚至超过30%。
2、信用透支，利用消费金融借款的，往往都是无法使用银行的低利率获取贷款的客户群体，这部分人需要将价值1000-10000元左右的消费进行分期支付，本身经济实力较弱。
3、暴力催收，为了完成催收和处置不良，往往容易滋生暴力催收等违法行为。
4、不良率较高，目前消费金融公司的不良率出现逐渐上升趋势，华融消金不良贷款率甚至达到了5.82%，这是非常危险的，一般一家消费金融的不良率超过10%，坏账规模意味着净资产可能都不够覆盖的。
国元固收：民企地产债能否安然落地，从危机产生开始说起
民企地产债满目疮痍，监管转向，投资情绪有所好转。
年以来，受地产行业融资环节收紧及销售恶化影响，民营房企信用债市场风险事件频发，截至 年 4 月 14 日，境内发债主体已有 20 家触发实质性违约或展期，累计金额达到 891.41 亿元；中资美元债市场触发违约累计金额达到 148.6 亿美元。 年 3 月 16 日，国务院金融委员会召开专题会议就房地产企业做出相关表述：“要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”。受益于行业政策回暖，投资者信心亦有所好转，境内外民营地产债收益率亦有所下调。那么，随着政策触底，民营房企的流动性危机能够安然化解呢？
历史回溯，本轮民营房企流动性危机如何产生：
- 年，随着房价水平的持续上涨，监管对于房地产市场的调控日益收紧，同时随着地方融资平台快速发展下城投债务的增长，地方政府对土地财政的诉求日益增加，土地价格持续上涨，开发商们面对日益下行的利润率，开始选择拥抱金融时代的红利，主动进入高杠杆经营模式。
- 年，随着“房住不炒”的总基调确立，地产调控开始由需求端向供给端转变，在房地价格联动下，新建商品房销售价格开始受限，叠加去杠杆的开启，金融时代的红利开始褪去，为了应对日益收紧的融资环节，寻求扩张的开发商们开始以高周转作为主要抓手。
年以后，在经历了新冠疫情的短暂冲击后，随着经济发展重回正轨，建立房地产长效机制的发展目标再度提上议程。随着“三道红线”的确立，金融机构开始对房企信用风险产生警惕。待“房地产贷款集中度管理制度”建立之后，银行压降住房按揭贷款占比的强烈诉求与房企高周转模式下对预售资金回笼高度依赖的矛盾暴露，资金周转开始恶化。随之而后非标债务的违约导致融资环节的进一步收紧、交付延期下预售资金监管的加强以及购房者对交付担忧导致的销售问题也开始接踵而至，至此民营房企流动性危机正式爆发。
多重困境，流动性危机能否如期改善，我们仍旧抱有疑虑：
1.销售回暖而言：房企信用问题已经开始掣肘销售，对于部分信用风险暴露或资质较弱的房企而言其销售模式可能会不得不被迫由预售转向现房销售，拉长整体的销售周期，进而导致到期债务与经营性现金流的错配进一步拉大。并且长周期视角下，即使楼市行情回暖，也可能只是把地产销售增速重新拉回到原先的放缓趋势之中。
2.预售资金回笼加速而言：在前期楼市火热的销售行情下，大量预售房将于今明两年完成交付，如果地方政府短期内大幅放松对预售资金的监管，可能面临开发商潜在的道德风险。而避免出现大面积的民生问题才是地方政府的首要责任，因此，我们预估短期内预售资金回笼大幅加速仍旧存在较大困难。
3.至于恢复外部融资，从永煤违约后山西煤企信用修复路径来看，持续兑付债券才是提振投资者信心的关键前提。然而从当下情况来看，大量民营房企信用债的展期、实际控制人偿债意愿的下滑以及财务报表真实性的问题，已经触及投资者的信任底线，外部融资恢复又谈何容易。
4.至于资产处置，其本身就是一个顺周期行为，在目前行业周期下行的阶段，房企若要实现快速的资产处置以实现资金回笼，那么就可能面临大幅折价的问题，即时流动性困境就有向资不抵债转变的风险。因此，我们预估大部分的资产处置将会陷入一个漫长的博弈之中。
投资策略方面：
整体而言，考虑未来 1 年民营房企仍旧面临大规模的到期偿付压力，我们预计展期潮仍会持续，并且考虑楼市销售分化的趋势，我们预估未来部分陷入困境的民营房企将从当下的流动性危机转向资不抵债，最后进入债务重组的阶段，并且本轮危机必然以行业出清的方式予以结束。
因此在投资策略上，我们建议规避民企地产债；此外，考虑到目前楼市调控政策已经放松，如果后续销售出现改善，那么国有房企将会率先迎来信用资质的修复，因此地产债投资方面建议以配置国有房企债券为主，并可适度拉长久期。
风险提示：宏观经济超预期、政策宽松超预期、楼市销售改善超预期、数据披露存在误差
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第1383期～
Q:如何避免交易过程中被查封？
A:在签约前査档，确保房产状态正常；查看业主的征信报告，看是否有高额负债，降低被査封的风险。
C:在签署合同时，补充说明如果遭遇査封，卖方承担违约责任，并在一定时间内返还已经支付的房款，并赔偿其他相应损失；对于定金托管到第三方，并且尽量少交定金。#财经# #涨知识#
#信用卡为什么要设置有效期#信用卡的本质是一笔循环的信用贷款，那既然是贷款，肯定就会存在有效期。目前还没有一种贷款可以无限期使用的，就连我们的房贷在抵押的情况下，最多也才贷款30年，但毕竟是抵押贷，保障性会更强。
信用卡做为信用贷款，其风险保障是比较低的。设置信用卡有效期的根本原因还是为了降低风险，因为大家在不同的时间段，收入水平，还款能力都会发生改变。我们无法预知未来是好是坏，但我们可以根据当前的情况，进行一个粗略的估计，三年到五年就是这个行业给与的借鉴值，所以信用卡会设置有效期。#信用卡逾期#
【个人也要稳稳的金融 | 立方快评】3月14日，中国银保监会发布消费者风险提示，首次提醒消费者防范过度信贷风险。信贷即信用贷款，适度美好，过度有风险。在信贷越来越触手可及的当下，消费者个人要强调“稳稳的金融”，守住自己的钱袋子，守住个人金融消费底线。个人也要稳稳的金融 | 立方快评
中小银行的窘境并非完全是因为竞争。
事实上，如果在经济比较景气的时间周期内，市场化的中小银行会服务实体经营效果更好一些，但问题是当前经济出现下滑，市场的信用风险急剧的上升，而中小银行本身对信贷资产的风险管理能力严重不足。
加上对中小银行限制性的政策，比如只能在自身区域来进行经营，很难招聘到好的人才进行风险管理，所以当下中小银行应该走联合之路，比如村镇银行更应该被各省农商行统一合并，通过更大平台的流动性保障客户的利益，否则可能还会有极个别不良村镇银行的事件发生。
银行不止会看你的征信记录，也会看你的职业，像事业单位、医生、公务员等行业的人评分较高。
他们是银行所谓的A类客户，这些人群工作较为稳定而且风险也较低，贷款方便，且利率低！
民营行业因为人员流动性大，工作不稳定收入不稳定，往往贷款比较较难。
还有些行业因为人身安全风险较大，银行是不太愿意放款的。
像化学品、烟花爆竹、“蜘蛛人”等等行业贷款比较难！#贷款##贷款#
从恒大说起产业数字化？
恒大近2万亿的负载暴雷，有人说这是房地产产业问题，也有人认为是经济周期问题和国家调控问题！而在【互联商理学】来看，这里面还存在金融产业的问题，过度的贷款和集中的贷款承载在一个集团公司上，贷款的方式和征信的方式比较传统和陈旧，贷款的风险评估与风险管控缺乏有效管控，以为大而不倒，加上房地产市场供给和需求消费的全局性信息数据的缺乏造成恒大盲目自信的投资造成了如此后果！
其实，格物致知，追根溯源，其问题的本质是生产供给与需求消费的动态不平衡，金融供给和需求消费不动态平衡，地产供给与需求消费不动态平衡，总的来说就是生产供给与需求消费的双向博弈缺乏均衡性，这是供给信息和需求信息的不确定性和非对称性造成的后果，供给信息和需求信息的不完备性、不透明性造成的不可测造成多种大事件发生，我们的调控和监管就呈现滞后性！如何预测和防范这类似的风险事件，提高生产供给与需求消费的动态平衡性，提高生产供给和需求消费的信息对称性和完备性，是解决之道！提高预测性推演监管和调控能力是降低风险事件的数量和概率，降低风险事件造成后果影响力，需要全域、全量、全链的大数据和信息量！在新技术，新思想，新方法的当今时代，产业数字化系统及平台为解决生产供给与需求消费的动态平衡提供了更多可能性，提供了更多技术手段保障与执行以提高确定性，这可能是产业数字化的基本目标和价值意义！
由于利率上升，债券市场在出现了大量抛售，在所有大型科技公司中，苹果的现金储备受到的冲击最大。
今年企业债券受到的影响比政府债券更大，因为企业的信用风险更高。美国政府债券被认为是无风险资产。
截至6月底，苹果公司的现金储备中几乎有一半是企业债券，占46%。它将该投资组合标记为7.2%，或64亿美元，估计公允价值为824.7亿美元。
该公司将48亿美元的美国和外国政府债券和抵押贷款支持的证券混合标记下来，到该季度末，其总价值约为6900万美元。
在截至6月25日的九个月里，苹果公司报告说，债券损失使其现金和投资缩水6%，即113亿美元。据The Information报道，价值的减少相当于其在同一时间段内营业利润的12%。
苹果公司的投资随着市场的其他部分而波动，但并没有像以前那样坚定地回旋。截至9月底，其113亿美元的纸面损失与5.55亿美元的收益相比。
苹果曾报告到财年末有24亿美元的纸面收益，而其和的现金总额约为1900亿美元。
该公司报告说，它在第三季度赚了创纪录的830亿美元，比报告的814亿美元的收入同比增长了2%。它的每股收益也达到1.20美元。
其他公司也受到了类似的影响。亚马逊在其607亿美元的现金储备中，约有三分之一是企业债券，截至6月30日，它的投资组合标价下降了3%。同样，截至6月底，Meta Platforms公司400亿美元的现金储备中也有约三分之一是公司债券。
#多家银行回应烂尾楼停贷：风险可控#对于烂尾楼停贷事件，商业银行回复是及时的。这一点必须予以充分肯定。同时，商业银行回复说，烂尾楼停贷比例很低，风险完全可控，这是实事求是的。不妨我们用数据来简单分析一下我国房地产贷款的大致情况。
根据人民银行统计，末，金融机构人民币各项贷款余额192.69万亿元。其中，房地产贷款余额52.17万亿元，在全部贷款中的占比为27.07%。房地产贷款余额的52.17万亿元中，其中房地产开发贷款余额 12.01万亿元；个人住房贷款余额 38.32 万亿元。个人住房贷款占各项贷款比例仅为19.88%。这里面因为楼盘烂尾而发生停贷纠纷的是少数中的极少数，基本可以忽略不计。
当然，这个极少数放到黎民百姓的购房者身上却是天大的事情。几代人积蓄加上贷款购房，结果烂尾不交付，购房者弄个房财两空，还要背负沉重的房贷债务，而很多原因竟然是购买者的预付款被挪用而导致楼盘资金链条断裂而停工，才交付不了。这真不能怪罪购房人，真不能由购房者承担全部责任。
对此，银行监管部门、住房保障部门、商业银行、开发商、法院等尽快坐下来商讨对策，解决问题，化解矛盾，消除风险。
尽快给购房人交付住房是唯一出路，也是恢复市场信心信用的唯一钥匙
