重温黄奇帆关于房地产拐点讲话的时间到了。今年3月中旬，“最懂经济的市长”黄奇帆接受财经杂志总编辑王波明采访。黄奇帆判断，中国房地产行业的拐点到了，会有局部崩盘或者爆雷出现。总结如下。
第1个判断，对新房的需求会大幅下滑。从根本上说，对新房的需求来自于新增人口和从农村转移到城市的人口。但我国的新增人口越来越少，下滑厉害。中国人口的顶峰是14亿，基本上没有上升的可能，不婚不育的年轻人越来越多。同时，中国的城市化率已经达到65%，接近欧美的75%，从农村转移到城市的人口对城市新房的需求也在减少。 此外，中国的老龄化已经达到20%以上，30年之后，甚至可以达到40~50%，随着老年人的去世会有越来越多的房子空出来。
第2个判断，中国新建住房太多，供大于求。，全世界新建住房37亿平方米，中国就占了17亿。中国的人口只有全球20%，却造了将近全球一半的房子。，中国人均住房达到50平方米，是40年前的10倍，达到了欧美国家的天花板。中国房地产企业造好的房子，经过一年以上没有卖掉的有6亿平米，上个世纪90年代以来，新建商品房在业主手中空置的有60个亿。在房价上涨的时代，空置房是优质财产，而房价一旦停滞甚至下跌，就会引起恐慌。
第3个判断，从全国范围来看，房价地价基本到头了。过去中国的地价和房价翻了四番。在这个过程中，房地产商也会囤房惜售。哪怕房子卖不掉，5年之后卖地也大有赚头。但现在的情况完全不同。撇开局部发展不平衡，学校和医院地产开始出现过剩。以大学为例，80年代大学在校生人均占地10平方米，现在的大学生人均占地50平方米。与此同时，大规模的基础设施建设也差不多了。所以，教育等公共设施对土地和房屋的需求也达到了天花板。
第4个判断，房地产企业的负债率也已经到达天花板，进一步发展缺乏资本手段。我国房地产商负债率都在90%以上。对比一下，欧美房地产商的负债率基本不超过50%，香港地区房地产商不超过40%。可以说，境内房地产商举债经营的空间基本已经用尽，就算再过，负债率也不可能达到105%。
房地产业是支柱产业，黄奇帆力主让房地产软着陆，他建议的方法是：大型房地产商壮士断臂，自我重组；优质房地产商收购兼并其他房地产商；国资企业注资优质房地产商支持收购；地方政府打折回购土地；地方政府回购房地产商库存住房，作为保障房或者人才房。
房地产大总结，房地产风向标！朱宁SAIF上海高金的视频
总结与展望：浅析地产行业的深层次变革
朱宁SAIF上海高金
#黄奇帆预测未来中国楼市# 黄奇帆又出来了，他总结了过去三十年的楼市变化，对于未来的房地产也提出自己看法，基本上讲的是很中肯的，而且讲的胆子也挺大，但是对于现在民众反应强烈的公摊面积问题以及预售房制度，可没有正面的去回应。那么从中可以就网友关心的一些问题，我们总结分析一下：
1.整个我国房地产行业的外延式增长已经结束了，民众的平均居住面积也已经达标了。后续在全国各个地方盖房子，就妄想着都能卖出去的想法一去不复返了。那么目前很多三四线城市的养老房、度假房，将来前景非常差。
2.有些地方人口持续流出，它的房地产市场基本上就陷于停滞了，这些地方的房价的持续下跌是不可逆转的。这是一个结构性的问题，美国的底特律曾经繁华无比，房价也很高，但是随着上世纪九十年代工业的转移，那么现在不也就变成一个空荡荡的城市，房地产那更是价格到了地板上了。那么我国比较显著的就是过去的一些资源型城市，和老工业城市。
3.未来某些地方的房地产价格还会上涨，但有可能不是普遍现象，同样在现在的调控局势下，房价的上涨可能会低于GDP的增长率。还是用时间换取空间，当我们的收入增长能够有效的跑赢房价增长时，可能再过一段时间，现在大家惊叹的高房价就不算高了。
现在我国的楼市已经进入到结构化调整的境地了。未来要重新进入到新的一个大时代，过去的房地产的发展态势已经一去不复返了。黄奇帆现在是教授，但是他之前可是重庆市最主要的领导，在之前是主管金融和经济的重要干部，所以他对我国经济和商业的理解是非常到位的，又敢说又能说到点子上。
那么黄奇帆对于我国的未来经济发展，以及如何把握趋势有着自己深刻的理解。他的信任之后只写过一本书《结构性改革 中国经济问题对策》，看完之后大家可能对于很多事情就有了未来正确的认识，也就知道如何把握未来的大趋势，让自己少走弯路。有兴趣的可以点击下面的商品卡，去了解一下。头条热榜
【“金九银十”难掩楼市“秋意浓”，权威财经媒体总结销售情况】10月19日，央视财经与上证报等权威财经媒体总结了9-10月的房地产销售记录。与往年“金九银十”的火热氛围不同，今年楼市已经大幅降温。
从总体看，40个典型城市9月份新建商品住宅成交2200万平米，是以来最差的“金九”。具体到最引人瞩目的深圳楼市，则出现一手房销售的严重分化。例如9月份深圳新建楼盘入市共25个，有9个项目开盘即售罄。但也有部分楼盘销售惨淡。
总之，市场呈现出回归理性的趋势，这是今年“金九银十”期间楼市成交的最大特点。
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总结出一套时效性快速复制的爆款文章的模板，比如标题模板化，内容模板化，三段论，包含指名点姓，关键词布局，群体情绪化调动，这些都是自媒体非常重要的实战关键知识点，一个案例来给大家描述：
比如你在当地做房地产中介一手房或二手房，那你传统的手段是地推，线下发单子，朋友圈和你的自由人脉资源，或是58同城，网上发信息引流，但效果越来越弱，对吗？
那这是最有效的，最直接的方法就是几步：1，同城关键词＋同城小区关键词＋群体需求关键词，比如，重庆某某小区二手房值不值得投资？用这个最简单的关键词三步法则，把你同城的所有关键词布满，只叫埋雷！
然后第二步，第三步，同城引流系统，私域流量转化系统，品牌布局系统，最后是个人影响力引爆！你看要想做成一件事情，是不是得需要环环相扣啊？
《动态目光 思考房市》
#11月财经新势力#
改革开放40年，我们站在百年未有之大变局的新起点，回望总结，用动态目光思考房市，与时俱进，乘风破浪。
最近关于房市的争论非常多，网上的文章旁征博引，头头是道，把二三十年房地产发展的一些主要人物，旗帜鲜明的观点以及影响力大胆评述。
对于网上的观点，我一直觉得我可能不是觉悟非常高的人，绝不是那种“毫不利己，专门利人”的人，所以我想除了官方的政策，任何人的解读可能都带有主观性，或个人利益性。
这几天网上对于过去房市中的领军人物“牛刀”的评述文章非常多，认为在过去“牛刀”的观点认为房价要跌影响了很多人，耽误了很多人买房，但自己却偷偷的买了房，赚了钱。
我们客观地评述过去“牛刀”的观点，观点的基础在于中国楼市应该是保障住房、租赁住房与市场化的商品住房齐头并进，房地产长效机制落地，这样对房价的抑制是有效的，但是整个政策却没有按照他的设想进行，所以就出现了他预测错误的局面。
若像网友说的他悄悄地买房，只能说明他对自己判断错误来了一个修正，也给我们当下很多人提了个醒。
疫情三年以来房地产市场逐渐走弱，这与许多人的实际情况是符合的。积累二三十年的人均住房的提高，人口增长率的下降，老龄化的快速推进，房地产长效机制的工具箱慢慢打开，很多的政策要逐渐落地，尤其二十大之后。
现在买房一定要根据自己的需求，根据自己的经济能力，投资买房要慎重考虑，这种声音相对客观，但是还有一种声音就是主张，现在应该买房投资，利用政策的优惠。
大家认为“牛刀”后来的做法带有欺骗性，那么大家是否思考现在一些号召不顾自己的财力物力而盲目买房的行为也带有某种主观利益，也是一种悄悄的将过去囤房在高位出手而散布的言论。
最近，北京、深圳等许多重点城市的二手房挂牌量激增，大家可以关注。另外，对所有的政策一定看原本，再看一些专家的分析。
#头条创作挑战赛#
在博鳌房地产论坛开幕致辞中，巨量引擎全国房产行业总经理郑可说到：“过去的一年房地产行业经历了政策环境、经营逻辑和营销场景的巨大变化，稳健经营成为很多房企的必然选择。稳健经营本质上还是要实现经营业务的精细化管理，对详细经营数据深入洞察，数字化成为房企稳健经营的新动能。”
同时，郑可还提到，巨量引擎在房企数字化营销实现降本增效的转型期，总结了四大方向：第一，私域经营，房企要利用平台搭建私域阵地，打造长效的经营体系。第二是原生的内容，房企要具备链接原生内容创作者、平台和用户的能力，和用户实现双向沟通，传递品牌核心价值。第三是链路提效，注重营销场景多元适配，构建多重营销链路，提升转化效果。 第四是数据决策，基于数据驱动营销决策，提升科学洞察的能力，促进营销效率的持续提升。
最后，郑可说：“过去一年很多房企借助抖音、今日头条等平台迈出了数字化营销的重要一步，我们也很高兴参与其中，在接下来作为字节跳动的综合营销服务平台，我们将持续深入生意场景，多元共创内容，创新链路和技术，高效转化、驱动成交，共建营销阵地，打造流量、内容和生意一体化经营的新模式，让房地产的生意经营稳定而且长效。 ”
未来，让我们一起探索房地产数字化的新发展，看见房地产生意的新可能，一起构建房地产行业稳定、健康的新生态。#巨量房产#
#NBD年度新闻榜#【NBD年度新闻榜 | 比拼企业韧劲 未来商业十大新闻】风起云涌的即将过去，在新冠疫情笼罩的紧张与不安中，在滚滚热浪炙烤中，在美联储持续加息对商品价格的扰动中，在俄乌冲突导致油价突飞猛进上涨中，所有困难我们都扛过去了。
这一年，也有许多激动人心的事，激励着我们负重前行。中国成为世界汽车出口第二大国，国产大飞机C919“取证”，在科技、贸易等许多经济领域取得的成就，让中国人欢欣鼓舞。在卡塔尔世界杯狂欢声余韵中，我们就要迎来新的一年。
过去这一年，真的太不容易了，小到个人生活，大到国家发展，抑或是国际互动，都有太多事件值得铭记。
在即将到来之际，每日经济新闻推出“NBD年度新闻榜”，邀请各界专家、学者、企业家，共同评选出国内、国际十大财经新闻榜单及9个行业的十大新闻榜单，这9个行业包括消费、未来商业、银行业、资本市场、城市、房产、汽车、物流、医药。
总结过去，总有很多力量鼓舞我们坚韧前行；回忆过往，总有许多经验为我们探索未来铺路。朋友们，让我们站在历史的肩上，登高望远，奋力前行，在百年未有之大变局中，实现梦想，迎接辉煌。
今天，作为“NBD年度新闻榜”的开篇，“未来商业十大新闻”率先推出，让我们以终为始，以梦为马，对“未来”满怀希冀，继续出发。网页链接 网页链接
#南宁头条#
从事房地产6年啦，卖了60套房子，也有部分业主已经交房入住了。给大家总结了一下经验，有问题欢迎评论指出。
一般来说，业主在接到开发商交房通知后，需要在指定时间期限内，到售楼处进行手续交接。
交房流程主要有以下9点：
①开发商和物业核验业主材料，双方确认收房流程。
②查看三书一证一表。
达到交房标准的房子都具有三书一证一表，即《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑竣工验收备案表》。
③业主对新房做综合验收。
④业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案，由开发商整改。双方可协商达成书面协议，根据协议内容解决交房中存在的问题。
⑤结清费用。开发商出具《实测面积测绘报告》，双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等。
⑥领取新房钥匙，签署《住宅钥匙收到书》。
⑦与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要或盖章确认的收据。
⑧办理产权证有关的事项。若业主委托开发商办理产权证，则可由开发商代收契税和房屋产权登记费，代办费金额双方协商，业主也可以选择自己办理。
⑨签署《入住交接单》，收房完成。
需要注意的是，不要轻信开发商说的“先签字，再交房”的话！！我就差点吃亏了，依照法律规定，商品房交房时要先验房才能签订确认书。
无论你买的是精装房，或是毛坯房，验房这一步可别偷懒！！！
可以请一个验房师，美团上边随便找都有，一百多两百，如果是认识装修公司的人，可免费的，不过他们可能会给你推荐装修方案。
具体验房细节，大家也可以评论[大笑]
今天是1月1日，新的一年已经开始。
回顾一年的所做、所看、所想……意味深长；
作为一名房地产营销从业者，7年+的职场生涯，尤为深刻；
深刻的是反省、深刻的是转变、深刻的是成长；
环境能改变思维及决策。
房地产市场动荡起伏；
三道红线、限跌令、房地产税、约谈、债务违约等一系列措施及问题呈现；
从全面去杠杆贯穿全年，到控制风险到产生风险后定调良性循环 ；
难的是一线开发企业，难的是一线“营销狗”；
不知道为了赶方案熬夜通宵多少次，不知道为了策略开过多少次会，不知道为了业绩被骂多少次；
外部竞争愈演愈烈，内部矛盾心灰意冷。
房地产营销人该何去何从。
回忆起年度总结时我的愿景和目标：
多赚钱
少加班
好身体
简简单单做人
认认真真做事
做人、做事有了，其它的只能想想了……
突然想起《人民日报》里有这么一句话：
这一年里，
无论你赚钱是多是少，
经历的事情是好是坏，
请记住，如果这一年，
你很健康，那就是最好的一年。
虽期许很多，但唯一我们不能丢的是身体。
所以，希望自己身体健健康康，生活风风火火。
