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买的毛坯房
竟然“装修好了 ”
还有人“ 参观”？
······
究竟发生了什么
一起来看看
案情
回顾
8月21日，董某与某地产开发公司签订《商品房买卖合同（预售）》，董某向开发商购买一套住宅作为婚房，房屋总价款1,360,304元，交付时间为7月30日。合同签订当日，董某向地产公司支付首期购房款280,304元，并办理了按揭贷款。
（图片源于网络）
4月8日，董某偶然发现该公司在未经其同意的情况下将其所购婚房装修为样板房并以盈利为目的对外进行展示。
董某认为，合同签订后，其已全部履行价款支付义务，开发商应依合同约定并秉持诚信履行合同义务及附随义务。然该公司未经董某许可，装修其婚房并作为样板房展示，损害了购房者的合法权益，该行为具有过错并构成违约。同时，董某所购房屋系用作婚房，意义重大，不论此后开发商是否能够按合同约定标准履行交房义务，其擅自利用该房屋作为样板房装修、展示的过错行为也造成董某对该房屋的心理预期价值降低，对其心理造成严重伤害。因此，董某诉至法院，要求地产公司向其承担违约责任，并按房屋总价款的25%支付违约金340,076元。
（图片源于网络）
房地产公司辩称：本案中开发商将业主所购房屋装修成样板房的行为，确实是工作失误，但是该行为本身并不构成违约，也没造成实质性损害，开发商已经将样板房的装饰装修都移除了，不应承担违约责任。
法院审理
本案争议焦点问题为，地产公司将董某所购房屋装修成样板房对外展示的行为是否构成违约。
五华法院认为，《商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应诚信履行约定的各项义务。双方在《商品房买卖合同（预售）》中对房屋用途、交付标准、违约责任等均作了明确约定，并在签订合同后进行了备案登记，董某也于4月18日登记成为案涉房屋的不动产权利人，地产公司作为出卖人已经明确知晓案涉房屋已经出售给董某的事实，而地产公司作为从事房地产开发领域具有专业资质和能力的企业，未经买受人董某同意便将案涉房屋装修为样板房对外展示，该行为具有过错，违反了到期向董某交付新房的约定，构成违约。
现地产公司虽已将案涉房屋恢复毛坯后重装，但其违约行为势必降低董某购买新房的心理预期及案涉房屋的市场价值，故该违约责任不因其交付房屋而免除，因合同并未约定此类行为的违约责任，董某也并未举证证明其实际损失的具体金额，综合考虑开发商违约的原因、将涉案房屋装修成样板房的影响程度、开发商的过错程度以及现案涉房屋恢复毛坯后重装的事实，对董某主张的违约金酌情支持6万元（不超过董某主张违约金的20%）。
一审宣判后，地产公司提起上诉，二审维持原判，现该案已生效。
法官
说法
房地产开发公司使用买受人未交付的房屋作为样板房，不仅属于违约行为，也不符合民法典规定的诚实信用和公平原则。
NO.1
违反合同附属义务。双方在签订合同之后，应该履行合同的附随义务，如通知、协助、保密、保护义务等。就本案来看，房地产开发公司作为从事房地产开发领域具有专业资质和能力的企业，在明知案涉房屋已经出售的情况下，未经买受人同意进将未交付的房产用于样板房展示，显然未履行通知义务和保护义务，具有明显过错。
NO.2
房地产开发公司涉嫌违反合同约定的交付条件标准，构成交付条件违约。购房者购买全新一手房，顾名思义，房地产开发公司需要交付全新未使用过的房屋和装修。而本案中，房地产开发公司将未交付的房屋用于样板房，用于项目宣传销售经营使用，且时间长，使用频繁，人员进出多而杂，属于已使用过的房屋，已不符合全新未使用的交付标准，房地产开发公司属于违约。如果在交付时，未将样板房的所有装修拆除重做，则属于未按照合同约定交付全新装修标准的行为，也属违约。
NO.3
根据民事活动诚实信用原则和公平原则，使用买受人未交付的房屋作为样板房，系一种商业经营活动，应该取得买受人同意，并支付相应报酬。
综上，房地产开发公司的行为不仅违约，也违反诚实信用原则，应承担违约责任。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第七条 民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款、第二款 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
（来源：昆明市五华区人民法院微信公众号）
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